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Consultorio sobre...
Comunidades de vecinos
Miércoles, 25 de julio a las 13:00h.Ya podéis dejar aquí vuestras preguntas sobre este tema, que serán atendidas por la abogada Patricia Briones, adjunta a la Secretaría Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Dará respuesta a las dudas el miércoles 25 de julio entre las 13 y las 14 horas, pero únicamente a aquellas que se refieran al funcionamiento de las comunidades de vecinos.
En el consultorio se respondieron 7 preguntas Follow @20m Twitter
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1
Buenos días Patricia.
Tengo una cuestión: en el piso justo debajo del mío vive un matrimonio mayor (70 años). El marido tiene alzheirmer+algo de demencia senil y, todos los días, se pone a gritar en cualquier momento: a las 15 horas, 18, 22, 3 de la madrugada, 5, .... Grita durante unos 45 minutos consecutivos y luego se calla un rato.
Lógicamente, cuando se pone a gritar a las 3 de la madrugada y nos despierta, no hay quien duerma hasta que se calla 45 minutos después.
He hablado con su mujer y dice que no se le pueden dar calmantes o sedantes para que duerma porque toma otras medicinas que son incompatibles. Vamos, que me ha dicho que, básicamente, hay que aguantarse. Tienen una casa en el pueblo, pero solo van en Agosto, que es cuando descanso del tirón. ¿Esto se puede denunciar o hacer algo para evitarlo? Llevo así ya 3 años y cada vez lo llevo peor...Patricia Briones: La cuestión que plantea tiene una difícil solución. No obstante, puede denunciar los hechos a la Policía o iniciar un procedinmiento judicial por actividades molestas contra estos propietarios.
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2
Un propietario de un piso y un local tiene el piso encima del local. El local tiene acceso a un patio de luces de la Comunidad y este señor ha instalado una escalera metálica en el mismo patio de luces (ocupando parte del mismo) para acceder a su vivienda sin consentimiento ni autorización de la Junta de Propietarios ¿Puede dicho propietario instalar sin consentimiento, ni autorización de la Junta de Propietarios la escalera en el patio de luces de la Comunidad?. Muchas gracias.
Patricia Briones: En virtud del artículo 396 del Código Civil, el patio tiene la consideración de elemento común del edificio.
Por ello y, de conformidad con los artículos 12 y 17.1 de la LPH, las obras que alteren la configuración originaria de los elementos comunes de la finca, como es el caso de la instalación de una escalera, al suponer una modificación del Título Constitutivo, requerirá para ello el previo consentimiento de la unanimidad de los propietarios. -
3
Hola, ante todo gracias por el consultorio.
Hace dos años compré una vivienda, en la cual vivo desde entonces. Pero el resto de las viviendas del bloque pertenecen a la constructora y las tiene en alquiler y NO hay comunidad de propietarios constituida, ni presidente, ni cuenta donde ingresar las cuotas, y por supuesto, la finca no tiene apenas mantenimiento salvo una limpieza superficial al año. varias veces acudí a la constructora para solicitarle la constitución de la comunidad y seguimos igual ¿Es legal que la constructora mantenga esa situación?, ¿como puedo solucionarlo?, ¿como nos puede afectar en el futuro próximo?. Gracias, un saludo.Patricia Briones: El artículo 13.8 de la LPH cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del CC, si expresamente lo establecen los Estatutos.
En consecuencia, deberán constituirse en comunidad si supera los cuatro propietarios. En su defecto, podrá acudir a un procedimiento judicial. -
4
En mi comunidad hay un jubilado con impagos reiterados, el gestor afirma que como tal jubilado o se le piede reclamar la deuda, ¿es cierto?
Tambien hay otra señora que ha transferido el piso a la hija que es insolvente, ¿tampoco hay posibilidad de reclamación?Patricia Briones: El propietario está obligado a hacer frente al pago de los gastos comunitarios con independencia de que sea jubilado o insolvente, es decir, la LPH no regula causas que excluyan del pago de los gastos a un propietario.
En consecuencia, si dada la situación económica no pueden pagar las cuotas, se iniciará un procedimiento judicial para proceder al embargo del piso. -
5
Hola Patricia,
¿Cómo ha de proceder una Comunidad de Propietarios en los casos de impagos reiterados de los recibos propios de la comunidad?Patricia Briones: En virtud del artículo 21 de la LPH, la comunidad puede adoptar el acuerdo de exigir judicilmente el pago de las cuotas al propietario a través del procedimiento monitorio. Para elo, será necesario una previa certificación del acuerdo de liquidación de la deuda.
También puede acudir directamente a un procedimiento verbal u ordinario por razón de la cuantía. -
6
Buenos días y gracias de antemano por atenderme y/o leerme:
Hace aproximadamente un mes leí una consulta sobre una piscina portatil en una terraza comunitaria. Pues bien mi consulta es en una comunidad de 75 vecinos en leganes, instalar una piscina portatil en los meses de verano ¿es legal? llame al ayuntamiento de leganes (antes de leer el artículo), y un poco descuadrados, me dijeron que era la primera vez que se les planteaba algo así, me indicaron que tenía que cumplir la misma normativa sobre piscinas fijas de la comunidad de Madrid. Leyendo la misma me dí cuenta de que no especificaba nada sobre piscinas portatiles, pero sí que hacían referencia a que si en una comunidad de más de 30 vecinos, se pone una piscina, hay que cumplir con la ley expuesta....pero claro no hace referencia a este tipo de piscinas. Mi duda entonces es ¿Puedo legalmente y sin tener ningún problema, instalar dicha piscina, solo contando con la mayoría simple, como indicabas en tu artículo?
Muchísimas gracias por este consultorio.
Un saludo
MónicaPatricia Briones: Si la piscina se desmonta al final de la temporada de forma que no se queda instalada de forma definitiva, efectívamente el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.
Además de la adopción del acuerdo, el uso y funcionamiento de la piscina deberá sujetarse a la normativa municipal o autonómica existente. -
7
Mi pregunta es la siguiente, en mi comunidad hay unos pequeños terrenos dentro de zonas comunes, que estan actualmente decorados con piedra blanca, yo vivo en el bajo y tengo la molestia de que los niños se suben a este terreno y estan en mis ventanas literalmente siempre que juegan. Sus padres no les ven,incluso hacen pequeñas pintadas en la fachada de mi casa.Puedo comprar ese pequeño terreno para mi uso y por lo tanto tener intimidad familiar,puesto que dan a zona comunitaria?. Necesito el consentimiento de todos los vecinos?
GraciasPatricia Briones: Este terreno tiene la consideración de elemento común del edificio.
Por ello, para poder comprarlo será necesario previamente proceder a su desafectación mediante el acuerdo adfoptado al respecto por unanimidad. -
Buenos días,
Le vuelvo a enviar la pregunta formulada el 11 de julio por si me la pudiese contestar: "Mi pregunta es referente a un tendedero que se quiere instalar en la azotea de un edificio. Quería saber si dicho tendedero tendría que estar declarado y, por lo tanto, aparecer en el catrastro. Desde dichos tendederos se puede acceder a varias viviendas por unas columnas de salida de humos saltando desde los tendederos hacia las terrazas (habrá unos 5 metros de altura aproximadamente). En la reunión de vecinos se hizo la propuesta de cerrar todo el perímetro por la seguridad de los vecinos de los áticos pero no se llegó a aprobar por la mayoría. Actualmente no hay nada en la azotea (son pisos que tienen un año de antigüedad) y me gustaría saber también si para hacer dicha obra no se necesitaría la mayoría absoluta y si en el caso de que por cualquier casual robasen en alguna de las viviendas del ático accediendo desde dichos tendederos, ¿la comunidad se haría responsable al no haber tomado las medidas de seguridad oportunas?" Muchas gracias, un saludo, Marta. -
Hola:
Soy inquilina en uno de los pisos de la comunidad de las que os voy a hablar (vamos que vivo de alquiler). Mi casera ha pagado todos los meses la comunidad religiosamente (ya que ésta entra dentro del alquiler). Al parecer solo debe un extra por el pintado de la fachada.
Ahora, la comunidad nos dice que van a cortar el agua a todo el bloque porque no hay dinero para pagar. Hay vecinos que deben meses de comunidad más el extra.
Yo pago religiosamente mi alquiler todos los meses y en mi contrato pone que el agua está incluida. Si me la cortara ¿denuncio a la comunidad o a mi casera? Por lo que tengo entendido tampoco me pueden cortar el agua porque es de primera necesidad.
Y si mi casera, la presidenta y la administradora se llevan a matar ¿Qué hago? ¿A quien tengo que pedirle cuentas si me cortaran el agua?
Gracias -
Tengo varias cuestiones:
1.- Es obligatorio convocar elecciones para presidente y/o tesorero y/o secretario como mínimo 1 vez al año? Si en más de 1 año no se convocan elecciones a la presidencia de la comunidad, es legal?.
2.- Se aprobó por Junta de Comunidad de Propietarios la realización de unas obras para el acceso a la comunidad, calculando el pago por la cuota de participación de cada vivienda. Se solicitaron presupuestos a varias empresas, se aceptó un presupuesto, pero no se presentaron todas las solicitudes para la aprobación de la Junta de vecinos, sino que el presidente y el administrador eligieron el presupuesto más barato, provisionandose un importe para contingencias. Es legal la decisión de elegir presupuesto de manera "unilateral" por parte del presidente y el administrador?. Aún así, fue aprobada la obra. Se llevó a cabo, y se agotó el presupuesto, incluso las contigencias provisionadas, pero sin terminar toda la obra que se iba a realizar (contratada) y además lo realizado se hizo mal. A quien hay que reclarmar? A la constructora, al Presidente y Administrador? (Desean cobrar una derrama especial para acabar la obra y no se responsabilizan de lo hecho mal).
3.- Existen vecinos morosos que no han pagado la cuota correspondiente a las obras, por miedo a perder su dinero (mala situación económica y que no se fían de la honradez y honorabilidad del presidente y el administrador). Si no pagan, la comunidad actuará contra ellos judicialmente por impago. Pueden alegar que no pagan debido a la situación "irregular" de las obras y a la no justificación de lo hecho mal, como respuesta a la posible demanda por impago? Deben, de todas formas, pagar, aunque pierdan su dinero?. -
En el edificio donde resido hay termitas. Se va a poner un tratamiento para subsanarlo a traves de una casa de control de plagas. Yo resido en el bajo y a consecuencia de las termitas, tengo los rodapies deteriorados al igual que los rieles de la tarima flotante. Mi pregunta es, que una vez subsanado el problema, tiene obligacion la comunidad de repararme los desperfectos que se han originado en mi piso? o me tengo que hacer cargo yo? indicar que la comunidad no tiene seguro. Gracias
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Tenemos un propietario que debe dos años de comunidad atrasados, lleva un año con cuotas al corriente (excepto los dos anteriores). En las reuniones nos dice que pagará con la extra y llega ese momento y no paga. ¿que podemos hacer? ¿puede reclamar solo un propietario?
si otro vecino, vista esta situación, no pagará. ¿que pasaría?
Gracias -
Buenos días:
En mi comunidad hay ratas en la cámara de aire de uno de los muros del patio. Acceden ahí desde el alcantarillado, seguramente debido a alguna conducción de desagüe rota.
Actualmente soy el único vecino que se queja de los ruidos y olores que generan, por lo que la comunidad se ha desentendido del asunto.
¿Debe la comunidad hacerse cargo de la búsqueda y reparación de la vía de entrada de las ratas?
Muchas gracias y un saludo. -
Hola, mi piso es un 1º y tengo en propiedad exclusiva el trastero ubicado en el ático (4º piso) como anejo de mi mi vivienda, en la escritura de division horizontal pone que tengo el porcentaje de participación del 10%, al igual que el resto de fincas (somos 10 fincas más los dos trasteros del ático que son anejos de mi piso y del de mi vecino del 1º derecha). ¿Es legal que nos cobren a mayores la limpieza del tercero al cuarto a mayores de la cuota que corresponde al 10%?. Es legal que en la proxima instalación del ascensor, éste pare en el tercer piso si no pagamos dos partes (10% del piso y 10% por el ático que es anejo de éste)?
El resto de vecinos alega que como ellos no tienen trasteros no tienen porque pagar nada de los gastos relativos a los mismos. Los trasteros están escriturados y registrados y pagamos religiosamente la contribución. -
En en el patio de luces donde vivo hay dos vecinas que dan vocesal hablar a cualquier hora del dia, con lo cual molestan. Ya estoy harta de decirles que bajen el volumen, se puede hacer algo a nivel de comunidad?. Gracias
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En mi comunidad un vecino, sin ninguna autorizacion, se ha construido una habitacion de 15 m2 en un patio comunitario. Como tenemos que proceder.
Preguntas no contestadas
Nuestro experto
Abogada del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid. Desde 2006 soy asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, corporación de derecho público con personalidad jurídica propia, que desde sus orígenes en 1968 vela por la ética y dignidad de sus profesionales (3.600 colegiados) en conciliación con los derechos y la protección de los consumidores y usuarios de viviendas.
Hola Patricia, mi consulta es la siguiente, vivo en Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) en mi comunidad hay dos locales y cada local tiene patio de luces para uso y disfrute, uno de ellos es un bar, mi pregunta es que ley establece que el dueño del local tiene que tener el patio de luces en perfecto estado y ordenado asi como la limpieza del mismo ya que al tenerlo sucio hay posibilidad de que las cucarachas se reproduzcan con facilidad. Y hasta que punto podemos obligarle a tener el patio limpio.
Gracias
la comunidad no me hace una obra en la fachada de mi piso,y debido a filtraciones de agua cuando llueve me ha dañado el interior, ¿que debo hacer?
Buenos días,
Querría saber si hay algo establecido sobre el lugar donde se celebran las reuniones. En mi comunidad se hacen en el domicilio particular del presidente. Querría saber qué se puede hacer para que esas reuniones se hagan en un espacio común (ej: el portal), para facilitar la asistencia de los vecinos.
Buenos días. Vivo en una comunidad que tiene 2 trasteros en el garaje, los cuales son propiedad de la constructora. En dichos trasteros están situados los cajetines de telefonía de la comunidad. ¿pueden venderse o alquilarse dichos trasteros con estos aparatos comunitarios dentro?.
Gracias.
buenos Dias
mi pregunta es la sigueinte la enpresa de acueducto no me instala el servicio en el cuarto piso porque no tengo sistema de bombeo,yo en lo personal no veo para que se utiliza dicha bomba pues tengo conectado clnandestinamente desde el segundo piso y llega con mucha presion ,tal es la presion que hay que poner una llave que la rebaje para no dañar la lavadora .que debo hacer en este caso.
el problema es que no tengo espacio donde poner un tanque en los pisos bajos para tal bombeo.
Buenas noches nmi consulta es la siguiente, vivo en una comunidad de propietarios de 46 viviendas y 5 locales comerciales, y vivo en un ultimo piso, resulta que desde hace algun tiempo el caudal de agua que llega a mi vivienda es muy pobre, lo denuncie a la comunidad y me enviaron a un tecnico que manifestó despues de hacer pruebas con un manometro de presión que el proble es que la tuberia que lleva el agua hasta mi vivienda esta obstruida en su recorrido por las impurezas del agua, todo ello en la instalacion antes de entrar en mi vivienda, al principio la comunidad en voz de su administrador reconocen que el problema es de la comunidad y estaba de acuerdo en reponer la tuberia, pero ahora dicen que como la comunidad no tiene dinero no proceden a dicho cambio, ypo tengo todos mis pagos al día, es correcta la postura del Administrador.
Hola buenas tardes mi problema es el siguiente.Vivo en una comunidad de vecinos de 16 bloques y pago 72 euros mensuales de comunidad pero hace dos meses me entere que pagaba mas dinero que muchos vecinos y tras preguntar al administrador y estudiar mi caso se dio cuenta que en la escritura tengo un aparcamiento de 31.90m utiles pero que en realidad no tiene nada que ver pues mi aparcamiento mide 25m..Entonces llevo pagando durante 11 años 5 euros de mas de comunidad por un fallo que nadie se ha dado cuenta y tengo una hipoteca del parking de 31.90 metros de 10000 euros pero que en realidad mi parking mide 7 metros menos y no se que hacer pues el administrador dice que no puede hacer nada y no se a donde puedo dirigirme`para arreglar el problema que tengo y reclamar todo lo que he pagado de mas muchas gracias
hola queria preguntar si es legal que tu vecino atornille la ventana de la escalera o que la ponga alambres o que incluso llegue a echarles silicona.En caso de que no sea legal, que pasos habría que realizar.Muchas gracias.
Publicado: 10-04-2013 00:53 Asunto: PORTAL CON SERVIDUMBRE
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Hola, quisiera preguntar, para obtener una respuesta valida, si alguien me puede decir, sin en nuestro portal que tenemos la servidumbre de paso para otro edificio colindante, el cual tiene nuestro mismo portal, ascensor y caja de escalera. Se hicieron hueco en las plantas siendo este, la parte derecha de puertas y la nuestra la parte izquierda. Es un edificio totalmente distinto que comparte lo que he dicho. Mi pregunta:
A parte de contribuir con los gastos de la comunidad por los servicios, ¿tiene obligacion este otro edificio de contribuir con los arreglos de fachadas, canalones, tejado, inst. electrica de nuestro edificio, ya que en el se encuentran esos servicios?.
Gracias de antemano.