En su sentencia, emitida el pasado 7 de febrero y recogida por Europa Press, el Supremo analiza un litigio promovido por la vía Contencioso Administrativa por la empresa Projisa S.A., en demanda de que se declarase "resuelto el contrato de compraventa" firmado abril de 2004 con dos personas a las que había adquirido una finca ubicada en Almensilla, alegando la sociedad "imposibilidad sobrevenida, frustración del objeto y de la causa del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta", pues según Projisa "el contrato estaba vinculado al posterior desarrollo urbanístico de la finca y la misma sigue siendo suelo rústico no urbanizable".

Fruto de dicho litigio, el Juzgado de Primera Instancia número 24 emitió en 2015 una sentencia en la que admitía las pretensiones de la empresa y declaraba "la resolución del contrato de compraventa por imposibilidad legal sobrevenida", condenando a los vendedores a restituir a Projisa S.A. un total de 156.562 euros más los intereses legales correspondientes.

RECURSO DE APELACIÓN

Pero frente a dicha sentencia inicial, los dos vendedores de la finca interpusieron un recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Sevilla, cuya sección quinta acabó revocando la resolución inicial, para a continuación absolver a estas dos personas de las pretensiones de Projisa, a la que además imponía el pago de las costas causadas en la primera instancia".

No obstante, ante dicha decisión de la Audiencia, la empresa promovió recursos extraordinario por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo, que ha desestimado el primero de ellos y ha estimado el segundo, casando la sentencia de la Audiencia y confirmando la validez de la sentencia inicial del Juzgado de Primera Instancia número 24 de Sevilla.

A la hora de analizar el recurso de casación, el Supremo analiza que "la sentencia de primera instancia estimó la demanda al considerar que, según la literalidad del contrato, el objeto de la venta era la finca propiedad de los demandados, en tanto resultase recalificada como suelo urbanístico, cuyo precio dependía del futuro PGOU, y que las incidencias surgidas determinaron la imposibilidad jurídica de su aprobación, sin que pueda obligarse a la parte compradora a permanecer en una situación permanente de espera", toda vez que la Audiencia entendía que "cualesquiera que fueran las expectativas de la promotora demandante, el terreno objeto del contrato se vendió como finca rústica, de modo que no puede hablarse de imposibilidad sobrevenida de la prestación que justifique la pretendida ineficacia de la compraventa".

LAS "EXPECTATIVAS EMPRESARIALES"

"Entiende la Audiencia que, cuando se celebró la compraventa, la entidad compradora tenía sus expectativas empresariales de ver recalificados los terrenos que compraba, lo que conllevaba al mismo tiempo la asunción del riesgo de que ello no fuera así", detalla el Supremo respecto a la sentencia de la Audiencia.

A tal efecto, invoca el Supremo una sentencia previa de la misma sala con relación a "un contrato igual al ahora" sometido a litigio, según la cual "la cláusula ha de interpretarse en el sentido de que únicamente queda contemplada la contratación para el caso de que el terreno sea calificado en todo o en parte como urbanizable en la revisión del PGOU", con lo que además de quedar plasmado "textualmente", a la hora de fijar el precio, "se dice que disminuirá en proporción a la posible diferencia resultante entre la porción que se considera que se calificará como suelo urbanizable y la que finalmente resulte como tal, de donde se deduce que si no existe al final superficie urbanizable, el precio final será cero, lo que resulta incompatible con la subsistencia del contrato".