El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Santander ha dictado una sentencia pionera en España por la que se anula, por primera vez en nuestro país, la cláusula de gastos de una escritura de compraventa de vivienda con subrogación y novación hipotecaria (las condiciones financieras se remiten a un préstamo anterior al que se añade alguna modificación) haciendo referencia a la condición de comprador y no de prestatario del cliente.

En la resolución, que puede afectar a "miles" de hipotecados que se encuentren en una situación similar, el juez rechaza el argumento del banco de que no estaba legitimado para ser demandado al no ser parte vendedora, sino entidad prestamista. El magistrado no tiene "dudas" de que la cláusula "ampara la atribución al comprador prestatario no solo de los gastos de compraventa, sino también los de subrogación y novación, pues (la cláusula) expresamente se refiere a todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento".

En las compraventas con subrogación -con o sin novación- las cláusulas de gasto suelen ser más breves que en los préstamos hipotecarios, y no se hace referencia a la parte prestataria, sino a la compradora y a la vendedora, lo que en principio parecía imposibilitar la reclamación de la cláusula, ya que los gastos de la compraventa no son reintegrables. Así, los bancos alegaban que no estaban legitimados para ser demandados, pues la cláusula se refería a los gastos de la compraventa, que se debería reclamar a la parte vendedora y no a la entidad prestamista.

Sin embargo, en esta novedosa sentencia, a la que ha tenido acceso Europa Press, el juez del órgano de Primera Instancia número 1 de Santander Javier Gómez Hernández considera que Liberbank sí está legitimado en este proceso judicial en lo que respecta a la nulidad de la cláusula referida a los gastos originados por la subrogación y novación del préstamo, cláusula con la que se "desplaza" sobre el consumidor la totalidad de los mismos de la operación "sin excepción", mientras que el banco "no asume ningún gasto".

"La entidad debió proceder a hacer un reparto equitativo" pero "no lo hizo" y esto ocasionó un "desequilibrio relevante" en el cliente que no hubiera aceptado estas condiciones en una negociación "individualizada", según el fallo, que condena al banco en el que se integra la antigua Caja Cantabria a devolver 785 euros por gastos notariales, registrales y de gestoría de la subrogación y novación del préstamo a un hombre que en diciembre de 2010 firmó la escritura con un nominal de 185.200 euros.

El crédito al que se subrogó el demandante databa de febrero de 2008 y dos años después fue objeto de una ampliación en la que se estableció una cláusula suelo, que también ha sido declarada nula por el juez, al considerarla abusiva, y que supone un reembolso de 3.725 euros al cliente, defendido por el abogado Juan Manuel Brun Murillo.

CLÁUSULA DE GASTOS Y DE SUELO

La sentencia, derivada de una doble demanda, estima íntegramente la petición de que se declare nula la cláusula suelo del préstamo hipotecario, y admite parcialmente la misma solicitud para los gastos derivados de la escritura de compraventa ya que acepta la devolución de los notariales, registrales y de gestoría, pero no el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, sobre el que la Audiencia Provincial de Cantabria resolvió el pasado mes de noviembre que debe ser abonado por el cliente.

El juez considera la cláusula de gastos de la escritura de compraventa, subrogación hipotecaria y novación "abusiva" y la declara "nula en su totalidad", porque "imputa de manera generalizada al consumidor todos los gastos derivados de la operación sin distinción causando un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato". Añade al respecto que cabe aplicar a la novación los mismos argumentos de la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 respecto a la constitución del préstamo hipotecario, pues también en este caso el "principal" interesado en la documentación y su inscripción en el registro es el prestamista.

Y sobre el hecho de que el cliente haya aceptado los gastos "sin objeción", el magistrado razona que no puede derivarse de ello su aceptación, dada la situación de "inferioridad" en la que estaba: no le quedaba "más opción que aceptar un condicionado prerredactado para que se le otorgue el préstamo", defiende. "Los pagos no implican aquiescencia", sentencia. Así, Liberbank tendrá que devolver 433,5 euros de gastos notariales, 227,2 de inscripción en el registro y 124,2 de gestoría, que suman 785 euros, a los que hay que agregar 3.725 más de la cláusula suelo, que se declara igualmente nula por falta de "transparencia" y por ser "abusiva".

"Prevalece la apariencia de que el tipo es variable cuando, en realidad, exclusivamente lo sería hacia arriba", apunta el juez, al que no consta información "suficiente y amplia" de los empleados del banco al cliente, al que impuso un "claro desequilibrio en el reparto de riesgos" sobre la variabilidad de los tipos de interés.

Finalmente, en cuanto a las costas procesales, y tras aclarar que cuando se da acumulación de procesos -como en este supuesto- se resuelven todos en la misma sentencia pero por separado, el juez se pronuncia igualmente de forma independiente sobre las mismas, y condena a su pago a Liberbank por la demanda relativa a la cláusula suelo, estimada íntegramente, y resuelve en cambio que no procede condenar en costas en el caso de la cláusula de gastos, parcialmente aceptada. La sentencia, dictada el 24 de enero, no es firme, y cabe contra ella recurso de apelación en el plazo de 20 días.

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