Con los datos facilitados por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid (Coaatm), sobre los costes de construcción de un bloque convencional de cuatro plantas con viviendas de 90 metros cuadrados (517,45 euros por metro), y el asesoramiento de expertos con años de experiencia en el gremio, pretendemos dar respuesta a estas cuestiones.

Los costes, desglosados

Partimos de un piso de 90 metros cuadrados construidos (72 útiles) con un precio final de venta de 189.318,81 euros (31.500.000 pesetas).

Construcción. Supone un 24,60% del coste final. Pero el beneficio puro que las constructoras pueden ganar ronda el 5% del precio de la edificación.

Gestora. Un 10% sobre el precio de venta, aunque las hay que se llevan hasta un 15%. Si fuera un 10%, por cada piso obtendría 18.931 euros. Ese porcentaje sobre precio de venta es una garantía de que si los precios se disparan, los beneficios también.  Es frecuente que gestora y constructora sean la misma empresa o formen parte del mismo grupo.

Otros costes. Suman un 3,79%, unos 7.172 euros por vivienda. Agrupan las tarifas del arquitecto (proyecto y dirección de obra), aparejador (dirección de la ejecución de la obra y coordinación de seguridad y salud), organismo de control técnico (OCT), laboratorio de ensayos, seguro decenal y urbanización.

Suelo. Supondría la friolera del 61,61% del total.

En los pisos protegidos

Obviamente, las cosas cambian mucho. Según los módulos de la Comunidad de Madrid, un piso de protección similar (90 metros construidos) tendría un precio máximode 106.133,04 euros (17.659.052 pesetas). En este caso, la construcción supondría el 43,88% y la gestora seguiría llevándose un 10%. Otros costes representarían el 6,76%. El suelo, que los ayuntamientos suelen adjudicar por concurso público, supondría hasta un 39,36%.

Algunas conclusiones

Teniendo en cuenta que el beneficio de gestoras y el precio del suelo suman el 71,61% del precio, queda claro dónde hay que incidir si se quiere facilitar el acceso a la vivienda. Se impone una política de suelos más activa y el control de los beneficios de las gestoras en las viviendas de protección.

Beneficiarios de la subida

Los precios de la construcción no se han encarecido significativamente a lo largo de los últimos  años, según las fuentes consultadas. Ni mucho menos al ritmo del incremento del precio final de la vivienda: «Si compruebas datos de hace unos ocho años, puedes confirmar que las cifras de construcción, honorarios de técnicos, etc., apenas han subido, toda el incremento se centra en el suelo y en los beneficios de gestores y promotores».