Un estudio impulsado por la Cámara de Comercio de Murcia recomienda a las administraciones públicas y a los promotores de turismo residencial la elaboración de un plan estratégico del sector, independiente del turismo vacacional, que se fije un plazo de ejecución no menor a 15 años, con el fin de que ambas partes aúnen sus esfuerzos y, de esta manera, obtener mejores resultados.

El estudio propone este plan para las cuatro comunidades autónomas del espacio Mediterráneo económico español: Cataluña, Baleares, Murcia y la Comunidad Valenciana. El objetivo es aunar a los promotores, que identifica como "principales dinamizadores del sector", y las distintas administraciones públicas, que son "garantes del beneficio social de las actuaciones privadas".

Así aparece recogido en la publicación 'El turismo residencial en el Espacio Económico Mediterráneo Español', que analiza el sector a nivel regional, en las comunidades de Valencia, Cataluña, Baleares y Región de Murcia, según han hecho saber en rueda de prensa el catedrático de Comercialización e Investigación de Mercados de la Universidad de Murcia y director del estudio, Salvador Ruiz de Maya, acompañado por el presidente de la Cámara de Comercio de Murcia, Pedro García-Balibrea.

El estudio ha empleado fuentes estadísticas y encuestas a más de 800 turistas propietarios de residencias en la zona Mediterránea y a más de 100 inmobiliarias nacionales, combinadas con entrevistas en profundidad con las administraciones públicas y con empresas de los sectores constructor, inmobiliario y financiero, realizadas entre 2010 y 2011.

La Cámara de Comercio de Murcia ha encargado este estudio en su obligación de "trasladar a la sociedad y a los que tienen poder decisorio, en su condición de órgano consultivo de la administración, la mejor información posible para que se adopten medidas efectivas que hagan de este sector uno de los pilares del desarrollo".

El turismo residencial de la Región de Murcia cuenta como ventaja con una imagen "diferenciada" frente a otras comunidades del mediterráneo español, ya que transmite una mayor "tranquilidad", por ejemplo, que la Comunidad Valenciana, y ofrece una imagen de más cercanía a campos de golf y medio ambiente; al tiempo que puede competir perfectamente con Cataluña en temas culturales, mientras que Valencia y Baleares tienen menos competitividad en este aspecto.

Por el contrario, Ruiz de Maya señala que los precios de las viviendas en la Región de Murcia "son menores", lo que puede ser interpretado como un punto débil, al transmitir la sensación de que el impacto de la demanda a querer pagar por esa oferta puede ser menor, pero esto también "se puede convertir en una potencialidad", al poder vender el stock como una "oferta estupenda a precios muy competitivos".

Al ser preguntado por el efecto de la corrupción en el turismo residencial, Ruiz de Maya ha declarado que se trata de algo "inevitable" y ha comparado la situación con la de los turistas que piensan ir a Méjico y "tienen miedo porque les parece muy peligroso, ya que la imagen que se está proyectando en los medios es esa".

Principales conclusiones

Entre las principales conclusiones, el estudio ha detectado un exceso de oferta que ha crecido de manera desigual en las cuatro comunidades autónomas analizadas, siendo superior el incremento de la Comunidad Valenciana y Murcia.

El estudio refleja que estas cuatro comunidades autónomas concentran un tercio de las viviendas de turismo residencial de toda España, en especial en la Región de Murcia y Valencia. Los precios, añade, han registrado un incremento nominal del 300 por ciento, y un aumento real del 200 por ciento.

"Primero cayó la demanda y luego caen los precios", según Ruiz de Maya, quien señala que las expectativas de cómo va a evolucionar el precio en la Región de Murcia "son negativas ya que van a bajar más que en otras comunidades".

Percepción de los turistas

Por un lado, el estudio destaca la importancia de la información disponible en los intermediarios, en Internet y en las oficinas. No obstante, Ruiz de Maya destaca la importancia mayor de las oficinas en el caso de Valencia y Murcia, frente a Valencia y Cataluña, en las que prima el acceso a Internet por parte de los turistas.

Recuerda que en 2011 había un gran número de viviendas sin vender en la zona analizada, más de un millón, concentradas fundamentalmente en la Comunidad Valenciana y la Región de Murcia.

Los principales problemas que encuentran los turistas nacionales para disfrutar del turismo residencial es el paro, la falta de ingresos y las restricciones al acceso al crédito, mientras que el turista extranjero se puede ver "frenado" por la incertidumbre y la "inseguridad jurídica, como la necesidad de intérpretes y las relaciones difíciles con las administraciones públicas, el exceso de ruido o las promociones mejorables.

Los turistas, que dan una calificación de 8,4 sobre 10 y dicen estar "muy satisfechos", buscan fundamentalmente el entorno, el clima, el medio ambiente, la comunicación y la gastronomía. En el caso del turista extranjero, prima el clima, las características generales, el medio ambiente y la gastronomía.

RECOMENDACIONES

El estudio propone "intentar saber qué es lo que quiere el turista residencial y generar oferta de valor para ese público". Además, propone pensar "a medio y largo plazo, porque, probablemente, la capacidad de obtener ingresos de ese turista no se tiene que centrar estrictamente en la promoción, sino que puede residir en un mantenimiento de las relaciones.

Para mantener esa relación a medio y largo plazo, Ruiz de Maya propone, por ejemplo, "mantener la urbanización u organizar fiestas en la misma". En definitiva, se trata de "generar otras actividades, de manera que parte del negocio de los promotores no sea la promoción, sino mantener la relación con los clientes con una oferta de servicios adicionales".

Entre otras cosas, el informe recomienda a los promotores fomentar su asociacionismo, así como la creación de una imagen de marca que incorpore criterios de sostenibilidad y Responsabilidad Social Corporativa, o el desarrollo de productos de valor, tanto en viviendas como en servicios que promuevan una relación a largo plazo con los clientes tras la venta de la vivienda.

Por su parte, a la Administración se le requiere su apoyo mediante servicios públicos relacionados tanto con la seguridad jurídica, ciudadana o sanitaria, como en el entorno, mantenimiento de infraestructuras, y mejora de la formación de los recursos humanos dedicados al sector turístico, así como el refuerzo de la comercialización con planes de comunicación, especialmente en los países extranjeros con mayor demanda comercial.

Por tanto, García-Balibrea ha aseverado que se trataría de "superar individualismos provincianos para adoptar una visión estratégica, tanto sectorial como territorial que anticipe y facilite las transformaciones a escalas regional e interregional que apuesten por un nuevo paradigma que se podría definir con el lema 'Colaborar para competir'.

En la actual coyuntura política, el presidente de la Cámara de Comercio ha admitido de que estas propuestas podrían ser calificadas de utópicas, pero se ha mostrado convencido de que los beneficios que supondría compartir costos y esfuerzos en aras a conseguir una imagen reforzada como destino de turismo residencial con una oferta de valor añadido.