Cualquier casa necesita de vez en cuando reparaciones para su conservación. Pero ¿quién debe pagarlas cuando la vivienda es de alquiler? La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece límites claros, un hecho que tratan de aprovechar las dos partes.

El texto legal obliga al propietario a realizar, sin elevar por ello la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las mismas condiciones en las que la alquiló. Para ello, es indispensable que el inquilino dé parte lo antes posible de los daños que sufra la casa.

Si la obra dura más de 20 días, el arrendatario tendrá derecho a una rebaja de la renta en proporción a la parte de la vivienda ‘ocupada’ por los trabajos, así como al pago de los gastos que tenga derivados de las obras.

El inquilino correrá con los gastos si el deterioro es consecuencia de un mal uso por su parte, un extremo a veces difícil de determinar. «Aquí se entra en una dinámica complicada en ocasiones», reconoce Lourdes Alboreca, del gabinete jurídico Alboreca Abogados de Vivienda.

"En general, las reparaciones grandes corren por cuenta del propietario y las pequeñas, del uso diario, las paga el inquilino", indica. En cuanto a los electrodomésticos, esta máxima se puede traducir en que las reparaciones las paga el inquilino, mientras que el propietario debe ocuparse de su sustitución.

En lo que respecta a las obras de mejora, el inquilino necesitará permiso si quiere hacer reformas no necesarias para la conservación del piso, como cambiar suelos o pintar paredes. Si decide realizarlas sin consentimiento, estará obligado a reponer el estado anterior de la vivienda antes de abandonarla.

¿Y el resto de gastos?

La ley establece que los gastos de servicios y suministros, tales como el consumo de electricidad, agua y gas, corren a cargo del inquilino, salvo que se pacte lo contrario. En cuanto a la comunidad, las partes acordarán quién la paga. Lo normal es que lo haga el propietario, aunque según la ley, puede exigirle al inquilino que lo pague, igual que el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Es fundamental estipular en el contrato quién debe pagar cada concepto para evitar sorpresas.

Evita conflictos

"Éste es un problema con mucho ruido y pocas nueces", afirma Alboreca, quien asegura que en el 85% de los casos las partes se ponen de acuerdo.

Sin embargo, la responsabilidad en el pago de los gastos sí supone una fuente muy común de disputas y tensa en muchas ocasiones la relación entre propietario e inquilino.

Para evitar problemas, la opción más barata es formalizar el contrato por escrito, recogiendo en él todo lo relacionado a pagos y periodo de alquiler y asumiendo todos los supuestos que durante el tiempo de arrendamiento se pudieran presentar.

Otra opción recomendable es contratar un seguro que cubra la manutención del piso, aunque el pago de la póliza repercutirá en un encarecimiento de la renta. Por último, siempre se puede acudir a la solución del arbitraje.

Este procedimiento, que tiene un coste entre 40 y 80 euros, permite añadir una cláusula al contrato para que un árbitro imparcial decida en caso de conflicto a quién corresponde cada pago.