La falta de licencia de ocupación anula la venta de una vivienda

  • El Tribunal Supremo confirma una sentencia dictada por la Audiencia de Málaga.
  • La falta de la licencia supone el incumplimiento de la entrega del inmueble cuando el permiso no va a concederse en un plazo razonable.
  • La promotora debió haber informado a la compradora de que la edificación no se correspondía con la calificación urbanística del suelo.
Las viviendas en zonas residenciales siguen siendo de interés para el inversor extranjero.
Las viviendas en zonas residenciales siguen siendo de interés para el inversor extranjero.
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Cuando uno firma la compra de una casa se supone que adquiere una vivienda con todos sus "previos" realizados. Por ejemplo, la licencia de ocupación. No son pocos los casos en que se han vendido inmuebles sin este permiso. Pero ahora una sentencia del Tribunal Supremo pone las cosas en su sitio: la falta la licencia de ocupación anula el contrato de compraventa de una vivienda.

El alto tribunal ha dictado una sentencia en la que determina que la falta de licencia de primera ocupación es causa de resolución del contrato de compraventa de una vivienda porque supone el incumplimiento de la entrega del inmueble cuando el permiso no va a concederse en un plazo razonable.

El Supremo ha confirmado una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga en diciembre de 2009 en la que estimó el recurso presentado por la compradora de una vivienda en Marbella, a la que previamente el Juzgado de Primera Instancia número 3 de la localidad había condenado a cumplir el contrato en los términos acordados.

La Audiencia malagueña declaró resuelto el contrato suscrito en febrero del 2004 entre una mujer de nacionalidad irlandesa y la promotora del conjunto residencial en Marbella, decisión contra la que la empresa presentó un recurso de casación.

Para corroborar el acierto de la sentencia recurrida por la promotora, el Tribunal Supremo argumenta que ésta no ha acreditado que la falta de licencia de primera ocupación obedezca a una simple demora y que no existan obstáculos para su obtención.

Por ello, entiende que la parte compradora no puede ser obligada a escriturar y cumplir con su parte del contrato "cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación".

Además, el alto tribunal explica que el cumplimiento de la obligación de entrega por el promotor no puede entenderse limitado a que la vivienda lo sea "en un sentido puramente físico", sino que debe comprender también su aspecto jurídico, y permitir que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer su derecho a alquilar o vender el inmueble.

Protección del consumidor

Desde el punto de vista de protección de los consumidores, el Supremo concluye que el deber de información del promotor-vendedor no puede considerarse cumplido por la puesta a disposición de la documentación relativa a la vivienda, ya que debía informar a la compradora de que la edificación no se correspondía con la calificación urbanística del suelo.

En este sentido, señala que la seguridad de la propiedad inmobiliaria es uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados y tiene "más importancia, si cabe, cuando los compradores son extranjeros", con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España.

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