Que las casas han alcanzado un precio muy alto en España es un hecho evidente. Sin embargo, son muy pocos los compradores que realmente saben lo que están pagando y, sobre todo, quién es el mayor beneficiario de la operación de compraventa.

El engranaje de la vivienda tiene muchas piezas, que empiezan a funcionar mucho antes de que el propietario se plantee siquiera comprar su futura casa de sus sueños.

En la venta final de un piso participan muchos actores. En primer lugar, el promotor compra el suelo para edificar. Su precio y el coste de su gestión ronda el 50% del precio final de la casa, aunque varía según la zona de España.

Después llegan los costes de construcción, que pueden ascender, según el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid, a un 25% del total. De este porcentaje, las constructoras sacan un beneficio neto que ronda el 5%.

La supervisión cuesta

Los costes considerados ‘menores’ no suelen superar el 5% del total, e incluyen los honorarios de profesionales como el arquitecto, encargado de la dirección del proyecto; el aparejador, que supervisará la ejecución de la obra, o el ingeniero, que se ocupa de las instalaciones de suministro. Tampoco se pueden olvidar las empresas de control de calidad o el seguro obligatorio de responsabilidad civil del constructor, que también repercuten en el precio de la vivienda.

En cuanto al beneficio de la promotora, suele ser del 15%, aunque en muchos casos puede llegar al 20%. Este coste se reduce si la casa proviene de una cooperativa, que puede bajar su margen hasta el 5%.

Los costes bancarios derivados de los trámites y préstamos a los constructores se han reducido en los últimos años y suponen, junto con los impuestos, un 3% del total. Por último, los gastos de comercialización fluctúan entre el 1,5% y el 3% del precio total.

Los que más se benefician

En la construcción de una casa hay una serie de gastos que han permanecido casi fijos en los últimos años, como los impuestos, los costes de la obra o las pólizas de seguros. Incluso hay algunos que se han reducido, como los costes financieros, que se han beneficiado de bajos tipos de interés.

La subida de la vivienda ha estado sobre todo derivada del incremento en el precio del suelo y de los amplios márgenes de beneficios de las promotoras. Estos dos costes suponen ya en algunos casos hasta el 75% del precio final. Parece claro por dónde habría que empezar a actuar si se quiere facilitar el acceso a una casa.

Caso práctico

La vivienda media

175.000 euros

La casa más demandada es un piso en altura de 100 metros cuadrados.

Suelo

87.500 euros

La mitad del precio se va en su adquisición y gestión.

Construcción

43.750 euros

Ni la mano de obra ni los materiales han sufrido un gran incremento.

Promotora

26.250 euros

Manteniendo un porcentaje entre el 15 y el 20% se aseguran su beneficio.

Supervisión

8.750 euros

Arquitecto, aparejador e ingeniero suponen el 5%.

Costes bancarios

5.250 euros

Los bajos tipos de interés han rebajado este coste, que ahora ronda el 3%.

Comercialización

3.500 euros

Dependiendo en qué casos, estos gastos se sitúan entre el 1,5 y el 3%.