Consultorio sobre...
Comunidades de vecinos
Miércoles, 21 de mayo a las 13:00 h.
Ya podéis dejar aquí vuestras preguntas sobre este tema, que serán atendidas por la abogada Patricia Briones, adjunta a la Secretaría Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Dará respuesta a las dudas el miércoles 21 de mayo entre las 13 y las 14 horas, pero únicamente a aquellas que se refieran al funcionamiento de las comunidades de vecinos.
En el consultorio se respondieron 7 preguntas
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1
De los gastos que hay en una comunidad, aunque la norma es que se repartan por coeficientes de propiedad, hay gastos y hay comunidades que algunos, los distribuyen en partes iguales por vecino. Quisiera saber que gastos se podrían aplicar por vecino a partes iguales, en lugar de por coeficiente.
Asimismo si tuviera que pagar todo por coeficiente, no es posible votar en junta en función del coeficiente que se tenga.??
Yo tengo un 1,20% del inmueble y hay otros que no llegan al 40%. Pero hasta ahora el voto es igual para los dos.
Gracias.Patricia Briones: El sistema de contribución a los gastos que por defecto establece la LPH es el del coeficiente de participación. No obstante, el título constitutivo o los estatutos pueden establecer que los propietarios paguen a partes iguales e incluso se puede adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad.
No obstante la anterior, con independencia de cómo se contribuya al pago de los gastos, a la hora de votar únicamente se puede hacer conforme al coeficiente de propiedad asignado a cada finca. -
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Pregunta planteada por patri1989 y trasladada al consultorio por el moderador:
Mi pregunta es: ? Hay alguna ley que oblige a la comunidad a bajar los contadores de la azotea,teniendo que darle a iberdrola un espacio de la comunidad.? Y corriendo con los gastos la comunidad?Patricia Briones: Trasladada la consulta a Pablo García, asesor industrial del CAFMadrid, nos comenta lo siguiente:
Según el REBT en su instrucción ITC BT 16 en la ubicación de contadores indica que estos se deben colocar en planta baja, entresuelo o primer sótano para edificios de menos de 12 plantas o para más de 12 plantas repartidos en plantas intermedias. Como casi todos los reglamentos no son aplicables con carácter retroactivo los edificios que tengan los contadores en otras ubicaciones tendrán que modificar su ubicación siempre que realice una modificación de importancia en la instalación, tal como la sustitución de derivaciones individuales para ampliación de potencia o siempre que se les requiera por parte de la Administración por motivos de seguridad. -
3
Consulta realizada por Javieru y trasladada al consultorio por el administrador:
Hola, Mi administrador de fincas del Colegio de Madrid, no ha contestado a un burofax enviado y recibido en octubre del año pasado. Advertí por SMS al mismo y mediante tablón de anuncios en finca de humedades por goteras de tejado y falta de limpieza en bajantes de pluviales, en mi piso . Los vecinos lo saben. Presidente ha sido comunicado por burofax igualmente. Y ni llaman ni contestan. En marzo se aprueba una cuota en Junta General Ordinaria y pasan el doble por el banco en el mes de mayo, sin más. El Administrador perteneciente al Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, dice que la presidenta así lo ha decidido. ¿Es hurto? ¿Lo denuncio? GraciasPatricia Briones: Si en la junta se aprobó el importe de la cuota, deben respetarse los términos del acuerdo y girar únicamente el importe aprobado.
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Pregunta realizada por Madridalcielo y trasladada al consultorio por el administrador:
Buenos días, Patricia Tengo una duda; el nuevo Presidente electo de nuestra Comunidad es moroso; debe varios meses de cuota y me temo que va a seguir acumulando la deuda. Debe las cuotas y también recibos de agua. Queríamos saber si en estas condiciones puede ser presidente, ya que no tendría voto en las reuniones. Creo que no nos conviene tener una persona en estas condiciones al frente de la Comunidad, ya que el resto de morosos tendría un buen argumento para no pagar, al no hacerlo el Presidente. GraciasPatricia Briones: Legalmente, el hecho de ser moroso no impide ejercer ni ser nombrado para el cargo de presidente.
No obstante, atendidas las circunstancias, pueden reunir firmas para convocar una junta extraordinaria y remover del cargo a este propietario y nombrar a otro nuevo. -
5
Buenos días,
En nuestra comunidad, en el garaje, hay muchos coches que sobresalen de su plaza de garaje en mayor o menor medida, no impidiendo ninguno de ellos el correcto funcionamiento del garaje ya que tenemos pasillos muy anchos. ¿Podría notificarse únicamente a cierto vecino para que retirase su coche o la notificación, en caso de realizarse, debe ser a todos los vecinos cuyos coches sobresalgan de su plaza (sea en la medida que sea)?
Por otro lado, si existen plazas de garajes con varios vehículos y en los estatutos de la comunidad no se especifica ninguna prohibición al respecto ¿existe alguna pega para que los vecinos que lo deseen aparquen varios vehículos (sean coches o motos) en su plaza?
Muchas gracias.Patricia Briones: La circunstancia de que puedan aparcar varios vehículos en una misma plaza de aparcamiento es una cuestión que en principio deberá estar autorizada por la licencia de funcionamiento del garaje, de acuerdo con las normas urbanísticas de cada municipio. En caso contrario entendemos que la comunidad de propietarios puede proceder a demandar judicialmente a quien incumpla la normativa. No obstante, el estacionamiento debe realizarse siempre dentro de los límites de la plaza sin proceder a la ocupación de espacios comunes como pasillos o zona de maniobra.
En consecuencia, la notificación es aconsejable que se realice a todos los propietarios de forma general mediante una circular informativa o en el propio acta de la junta si se ha tratado. -
6
En nuestro edificio, el inquilino del 1º piso es un "cerdo" y cada día al abrir la ventana nos llega un asqueroso olor desde el patio de luces causado por la falta de higiene de su vivienda. Debido a que el olor se nos metió en el colchon y en la ropa, no podemos abrir la ventana de la habitación, por lo que no podemos ventilar la casa ni el baño al ducharnos. El señor no entiende de dialogo ya que está un poco payá de la cabeza. ¿Qué podemos hacer?
Patricia Briones: Cuando los inquilinos causan molestias a la comunidad, debe acudirse a la vía del art. 7.2 de la LPH. Primero deberá apercibirle el presidente de la comunidad a iniciativa propia o de otro propietario y, si persiste en su conducta, la comunidad puede adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar una acción de cesación a través de un procedimiento ordinario.
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7
Buenos días,
En la comunidad de vecinos en la que tengo mi vivienda, tenemos una caldera de calefacción común para todas las viviendas, la cuestión es que el consumo se reparte por los coeficientes de participación del edificio y no por consumo real de cada vivienda, al no disponer de contadores individuales, he planteado en las reuniones de la comunidad, que se ejecute una instalación de contadores individuales para cada vivienda, pero parte de los vecinos no están de acuerdo, ante lo cual el administrador me comenta que no se puede hacer nada. Se que existe una directiva europea en la que se insta a que estas instalaciones se individualicen para un control efectivo de la eficiencia energetica de las viviendas.
Es de obligado cumplimiento?
Se le puede reclamar a la comunidad de propietarios esta instalación en base a esto?
Muchas graciasPatricia Briones: A fecha de hoy todavía no está traspuesta la Directiva Europea que exige a España la instalación de contadores por lo que no es obligatorio para las comunidades dicha instalación, requiriendo para ello un acuerdo de la junta. La supresión de un servicio comunitario como es el caso de la calefacción para que pase a ser individual requiere la adopción de un acuerdo al respecto por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas; idéntica mayoría será necesaria para la instalación de los contadores.
No obstante, una vez se publique la Directiva, será obligatorio contar con contadores antes de 2017 (fecha tope el 31 de diciembre de 2016) -
Buenos días,mi vecino de abajo tiene puesta una enredadera,esta ha llegado a mi ventana. En su día acordamos guiarla para otra zona de ka fachada peto no se ha hecho.he leído que pueden traer problemas en la fachada,como humedades etc.
Hago mal en decirle que las corte sin que llegue a mi casa... Es más, aun evitando mi ventana....que no siga había arriba para que el bloque no tenga problemas el día de mañana.
Gracias -
Hace dos años nos entregaron el piso (nuevo), y desde entonces solo hemos tenido problemas con la constructora.
Acumuladores de agua oxidados, contadores de ACS, retornos del ACS, sistemas de calentamiento de agua por energía solar,.... todo hay que cambiarlo. Una constructora de primer nivel.
La constructora se lava las manos y al final lo tenemos que poner nuevo.
¿ Que tiempo hay para que la constructora repare y sea su responsabilidad todas estas deficiencias ? ¿ Si denunciamos judicialmente, tenemos posibilidades de que lo paguen ?...
Preguntas no contestadas
Nuestro experto
Abogada del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid. Desde 2006 soy asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, corporación de derecho público con personalidad jurídica propia, que desde sus orígenes en 1968 vela por la ética y dignidad de sus profesionales (3.600 colegiados) en conciliación con los derechos y la protección de los consumidores y usuarios de viviendas.
