¿La inversión inmobiliaria óptima en Madrid? Un piso de 80.000 a 130.000 euros para alquilar

Vivienda en venta y alquiler
En la fachada de una casa, el cartel de un apartamento que se vende o alquila. (CH. LIZARRALDE)
  • La rentabilidad bruta en la inversión óptima del mercado inmobiliario alcanza, de media, entre el 5 y 6%.
  • Invirtiendo de 50.000 a 80.000 euros, la rentabilidad bruta alcanza el 7% de media.

Si de invertir dinero se trata, comprar una vivienda para alquilarla es un buen negocio. Al menos, en Madrid. Según la ‘Guía para invertir en Madrid en el sector inmobiliario’ de Invermax, la inversión inmobiliaria óptima en la capital de España es un piso de 80.000 a 130.000 euros para luego alquilarlo. Según esta empresa, esta opción financiera no solo es una cuestión de grandes compañías. En la actualidad, aseguran, "los pequeños inversores y familias pueden decantarse por el sector inmobiliario para rentabilizar sus ahorros". Su guía busca señalar en qué distritos es mejor adquirir una vivienda, dependiendo del capital que se esté dispuesto a invertir.

Si no llegamos a 50.000 euros, la mejor opción es comprar acciones de una Socimi Entre las diferentes horquillas de inversión analizadas, la más óptima es aquella que se sitúa entre los 80.000 y 130.000 euros. Estas cantidades permiten encontrar viviendas en los barrios cercanos al centro de Madrid con unas rentas de alquiler atractivas. Los distritos de Ciudad Lineal, San Blas-Canillejas, Villa de Vallecas, Barajas, Latina y Moratalaz son las mejores zonas. En estos barrios, al estar consolidados en cuanto a infraestructura y servicios, las rentabilidades se sitúan entre el 5 y 6% y los riesgos de impago son muy bajos.

En algunos distritos periféricos, como Puente de Vallecas, Carabanchel, Usera o Vicálvaro, con una inversión entre 50.000 y 80.000 euros; hay posibilidad de adquirir un inmueble en rentabilidad. Aunque la inyección de dinero es reducida, las viviendas situadas en estos lugares, en su mayoría, necesitan una adecuación o reforma (10.000-20.000 euros) para poder situarla en el mercado del alquiler en rentabilidad, que en este tipo de inversiones pueden llegar a alcanzar el 7% bruto.

Asimismo, también se pueden realizar inversiones inferiores a 50.000 euros, aunque la posibilidad de adquirir una vivienda es prácticamente inexistente o no es recomendable por su baja calidad. En esta ocasión, la mejor opción es destinar los ahorros a una inversión inmobiliaria diversificada, es decir, comprando acciones en una Socimi.

Si tenemos mucho más capital para invertir

La guía también analiza las inversiones que suponen una mayor cuantía económica. En este segmento destaca la inversión que supone un desembolso de entre 130.000 y 300.000 euros. En esta opción, se combina la adquisición de viviendas en lugares céntricos de Madrid, como Arganzuela, Fuencarral, Moncloa, Hortaleza o Tetuán, con unas rentabilidades brutas de alquiler que suelen oscilar entre el 4 y el 5%.

Si tenemos entre 130.000 y 300.000 euros, la opción es Arganzuela, Moncloa o TetuánLa horquilla más alta a la que puede acceder un pequeño inversor, según la guía, supone un desembolso de entre 300.000 a un millón de euros. En este rango se pueden encontrar viviendas con altas calidades en zonas prime, por lo que es una buena opción para aquellos inversores que buscan un producto seguro. Este tipo de inmuebles, que se sitúan en los distritos de Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro y Retiro, ofrecen una rentabilidad bruta inferior al 4%, beneficios que se reducen hasta el 2% una vez pagados todos los gastos que generan estas viviendas.

Por último, cuando el patrimonio a invertir supera determinados umbrales, la guía recomienda vehiculizar las inversiones inmobiliarias a través de sociedades patrimoniales. Esta fórmula permite minimizar el impacto fiscal que suponen los rendimientos procedentes de capital inmobiliario a través del IRPF.

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