Para la validez de cualquier negocio dispositivo –como es el caso de la venta– sobre la vivienda del portero, como elemento común de la finca que es, es requisito imprescindible que se cumplan las siguientes premisas básicas:

a) Una expresa declaración de desafectación del piso del portero como elemento común. Es decir, que la vivienda no esté vinculada a otros intereses que no sean los de la propia comunidad de propietarios.

b) Que se fije un nuevo coeficiente o cuota de participación para el nuevo piso que se convierte en independiente, al tiempo que se modifique proporcionalmente el correspondiente a los restantes pisos o locales comerciales, descontando el atribuido a aquél, toda vez que el total de cuotas tendrá que seguir resultando cien, a efectos de cumplir lo dispuesto en el art. 3.b), párrafo segundo de la misma Ley de Propiedad Horizontal.

c) Que los precedentes acuerdos se obtengan por unanimidad, conforme exige el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, de tal manera que si uno solo de los propietarios de la comunidad expresa su disconformidad con la venta del piso del portero, no existirá acuerdo válido y no será posible modificar notarialmente el título constitutivo, ni otorgar la escritura pública referente al negocio o contrato en cuya consideración se produce la desafectación y modificación de coeficientes o cuotas de participación. (así, podemos mencionar a título de ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid del 15 de marzo de 1994).

En el caso que nos ocupa, el propietario moroso, excepcionalmente, en la medida en que es necesaria su aceptación para un negocio dispositivo, puede bloquear la venta, dado que su consentimiento es necesario, a pesar de lo señalado en el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En definitiva, única y exclusivamente mediante una decisión unánime de todos los integrantes de la comunidad de propietarios, estén al tanto o no de sus pagos, puede venderse la portería.

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