"Concedemos el 100% del valor de la casa": un reclamo bancario engañoso

La información que los bancos y cajas proporcionan al potencial cliente es, en demasiadas ocasiones, sesgada, críptica o incluso engañosa. La transparencia debe ser la bandera de la banca, máxime si la información va destinada al público en general y no a inversores cualificados.

Un vistazo a una web de una entidad financiera debería darnos una buena orientación de los requisitos para que nos concedan la hipoteca en base a nuestras características económicas y de la casa que queremos adquirir.

Hay dos puntos claves para estimar nuestras posibilidades de obtener financiación hipotecaria:

1.   Nuestra situación económica y la de los posibles avalistas que podemos aportar para reforzar la operación (tipo de contrato, nómina mensual, existencia de otros préstamos, vida laboral, etc).

2.   El valor de compra-venta y el de tasación de la vivienda que deseamos adquirir. Según sea el porcentaje de financiación que la entidad ofrezca, sabremos si necesitamos tener ahorros o aportar otra vivienda nuestra o de un avalista para hipotecar (lo que llaman en banca segundas garantías).

En esta ocasión analizaremos el segundo factor y la forma que de descifrar algunas frases reales que utilizan las webs de bancos y cajas:

"Concedemos el 100% del valor de la casa"

¿Qué piensa un usuario de esta frase? Depende de lo que entienda por valor de la casa. Y no es una distinción baladí. Si se refiere al valor de tasación (lo que se suele considerar el valor de mercado en jerga bancaria) probablemente podremos financiar el 100% más gastos si la tasación es alta. En cambio, si se refiere al valor de compra-venta, necesitaremos tener ahorrados los gastos de la hipoteca , importe que ronda el 10% de la compra.

Normalmente esta frase se traduce como "concedemos el 100% del valor de compra y usted debe tener ahorrado para los gastos".

"Estas condiciones son para una operación con un importe de hipoteca sobre el valor de tasación y sobre el valor de compra del inmueble de hasta el 80%"

Tras esta sentencia hay verdadera ingeniería lingüística. Confieso que al leerla he dudado bastante. De hecho hemos llamado a la entidad para confirmar mis sospechas: conceden el menor valor de ambos, por lo que si o si tenemos que tener ahorrados para los gastos y el 20% restante de la compra-venta.

Por tanto la traducción es "las condiciones buenas son para gente que tenga más del 30% del valor de la casa ahorrados".

"Financiamos el 100 % del menor valor de tasación o compra-venta"

Al fin una frase inteligible. Lo máximo que nos darán es el valor de compra-venta, salvo que el de tasación sea aún menor y nos concederán este segundo valor.

Veamos en un ejemplo práctico qué banco de los tres nos daría la hipoteca. Para hacer los cálculos es conveniente hacer una pre-tasación orientativa en un portal de la red o mediante un director de confianza.

Imaginemos que los valores de referencia son:

Conceden el 100 % del valor de compra-venta, por tanto nos financiarían 180.000 €. Los gastos aproximados de esta operación si suponemos que es una casa de segunda mano son unos 18.000 euros. Esta entidad nos puede conceder la hipoteca que necesitamos.

El 80% del menor valor, el de compra-venta, es 144.000 €. la entidad financiera nos concederá como máximo una hipoteca de 144.000 €. Si a este importe le sumamos lo 18.000 € ahorrados, nos da un importe de 162.000 €, insuficiente para comprar una casa de 180.000 €. Este banco seguro que no nos concede la hipoteca.

En este caso, o bien tenemos que tener la posibilidad de que nos deje dinero nuestros padres o hipotecar otra vivienda o debemos acudir a otra entidad o a un intermediario profesional que sea capaz de negociar una hipoteca adecuada a nuestros requisitos.

Contratar una hipoteca parece una tarea sencilla, pero hay que asesorarse por profesionales y comparar las diferentes hipotecas del mercado. La información suministrada por la banca no siempre es lo clara que debería ser.