Coronavirus y contratos de arrendamiento: ¿Qué pueden hacer los arrendadores y los arrendatarios en esta crisis?

Mercedes Ruiz-Rico  Socia de Auren Abogado
Unas llaves sobre un contrato de compraventa de vivienda y un contrato de arrendamiento (alquiler) de una habitación en una vivienda compartida.
Unas llaves sobre un contrato de arrendamiento (alquiler) en una vivienda compartida.
Eduardo Parra - Europa Press - Archivo

Ante esta situación tan extraordinaria que estamos viviendo, con una gran incertidumbre sobre cuánto durará y cuáles serán sus consecuencias, los abogados trabajamos para dar solución a multitud de dudas que surgen en este momento. Son muchas las personas que se preguntan qué ocurrirá si no pueden pagar el alquiler de su local. Los arrendadores, en cambio, dudan sobre qué hacer si su inquilino no puede pagar la renta.

Es muy difícil arrojar toda la luz que los empresarios y autónomos necesitarían en este momento, ya que depende de muchas variables, como el contrato concreto que hayamos firmado; el tiempo que pueda prorrogarse esta situación; si el local arrendado ha tenido que cesar en su actividad o no, o si se darán ayudas al comercio, entre otras

Si nos centramos en el ámbito estrictamente jurídico, los abogados estudiamos estos días si es de aplicación lo que se denomina “cláusula reubus sic stantibus”, una elaboración doctrinal que permite modificar un contrato cuando, por circunstancias sobrevenidas, se rompe el equilibrio económico y a alguna de las partes le resulta muy gravoso su cumplimiento.

Hay tres requisitos exigidos para que pueda resultar de aplicación esta cláusula: en primer lugar, que haya una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las que existían al tiempo de su celebración; en segundo lugar, que, como consecuencia de lo anterior, se produzca un desequilibrio desproporcionado y exorbitante entre las prestaciones acordadas por las partes. Y, por último, que todo aquello acontezca por circunstancias completamente imprevisibles.

Aunque en términos generales podríamos entender que nos encontramos en una situación en la que resulta aplicable esta cláusula, es importante tener en cuenta dos cuestiones fundamentales en torno a la misma para que no dé lugar a confusión

En primer lugar, que la misma no produce la extinción, rescisión o resolución del contrato, sino tan solo una modificación de este encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones.

Además, es importante distinguir esta cláusula de la “imposibilidad sobrevenida” o de la “imposibilidad absoluta de cumplimiento” ya que, a lo que nos estamos refiriendo, es a los supuestos en que la obligación contractual no ha devenido completamente imposible, sino excesivamente onerosa.

En segundo lugar, es importante tener en cuenta que esta cláusula no opera automáticamente, es decir, no podemos exigirle el mes que viene a nuestro arrendador que nos baje el precio de la renta por aplicación de la cláusula, sino que es necesario llegar a un acuerdo entre las dos partes para su aplicación ya que, a falta de acuerdo, tendremos que acudir a la vía judicial

Precisamente la vía judicial es en la que más incertidumbre se genera, pues no sabemos qué posición y postura tomarán los tribunales, ya que ha ido variando a lo largo de los años.

El Tribunal Supremo, inicialmente, solo admitía esta cláusula en supuestos sumamente excepcionales y de una forma muy cautelosa, aunque a raíz de la grave crisis económica del año 2008, fue flexibilizando su postura hasta llegar a la famosa Sentencia del año 2014, en las que se admite su aplicación por considerar que la crisis económica es un acontecimiento lo suficientemente relevante para generar una alteración extraordinaria que produzca un desequilibrio desproporcionado y exorbitante entre las prestaciones acordadas por las partes, siempre que se dé el requisito de imprevisibilidad.

Por tanto, para que esta cláusula resulte admitida por los tribunales ante la crisis del coronavirus, habrá que atender a las consecuencias económicas de la misma, ya que han de ser de tal magnitud, que incrementen de modo significativo el riesgo de frustración del contrato de no modificarse y, también, han de ser de efectos profundos y prolongados en el tiempo y no meras dificultades temporales que pudieran encajar dentro de los riesgos propios de los negocios.

Habrá que tener en cuenta, además, una cuestión no prevista por la sentencia del año 2014, que es la repercusión que la reducción de las prestaciones pudiera tener para el arrendador, ya que, por ejemplo, una reducción de la renta podría llegar a afectar en las obligaciones que este tuviera asumidas con terceras personas, como bancos financiadores

Aunque tengamos que ser cautelosos sobre la aplicación de esta cláusula, debemos tener en cuenta que hay muchas fórmulas contractuales que podemos empezar a aplicar en la situación en la que nos encontramos: hacer una novación modificativa de los contratos, reduciendo proporcionalmente el precio de la renta o modificando su plazo de duración; también podemos suprimir la aplicación de determinadas cláusulas o dar una carencia en los pagos de la renta, mientras dure el estado de alarma (esto último es lo que más notamos que se nos demanda). Y, por supuesto, tener siempre en cuenta que todas estas deben darse de mutuo acuerdo.

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