"Concedemos el 100% del valor de la casa": un reclamo bancario engañoso

  • La información suministrada no siempre es lo clara que debería ser.
  • La transparencia debe ser la bandera de las entidades financieras.
  • Para contratar una hipoteca conviene asesorarse por profesionales.
Miembros de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca durante una protesta.
Miembros de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca durante una protesta.
Andreu Dalmau / EFE

La información que los bancos y cajas proporcionan al potencial cliente es, en demasiadas ocasiones, sesgada, críptica o incluso engañosa. La transparencia debe ser la bandera de la banca, máxime si la información va destinada al público en general y no a inversores cualificados.

Un vistazo a una web de una entidad financiera debería darnos una buena orientación de los requisitos para que nos concedan la hipoteca en base a nuestras características económicas y de la casa que queremos adquirir.

Hay dos puntos claves para estimar nuestras posibilidades de obtener financiación hipotecaria:

1.   Nuestra situación económica y la de los posibles avalistas que podemos aportar para reforzar la operación (tipo de contrato, nómina mensual, existencia de otros préstamos, vida laboral, etc).

2.   El valor de compra-venta y el de tasación de la vivienda que deseamos adquirir. Según sea el porcentaje de financiación que la entidad ofrezca, sabremos si necesitamos tener ahorros o aportar otra vivienda nuestra o de un avalista para hipotecar (lo que llaman en banca segundas garantías).

En esta ocasión analizaremos el segundo factor y la forma que de descifrar algunas frases reales que utilizan las webs de bancos y cajas:

"Concedemos el 100% del valor de la casa"

¿Qué piensa un usuario de esta frase? Depende de lo que entienda por valor de la casa. Y no es una distinción baladí. Si se refiere al valor de tasación (lo que se suele considerar el valor de mercado en jerga bancaria) probablemente podremos financiar el 100% más gastos si la tasación es alta. En cambio, si se refiere al valor de compra-venta, necesitaremos tener ahorrados los gastos de la hipoteca , importe que ronda el 10% de la compra.

Normalmente esta frase se traduce como "concedemos el 100% del valor de compra y usted debe tener ahorrado para los gastos".

"Estas condiciones son para una operación con un importe de hipoteca sobre el valor de tasación y sobre el valor de compra del inmueble de hasta el 80%"

Tras esta sentencia hay verdadera ingeniería lingüística. Confieso que al leerla he dudado bastante. De hecho hemos llamado a la entidad para confirmar mis sospechas: conceden el menor valor de ambos, por lo que si o si tenemos que tener ahorrados para los gastos y el 20% restante de la compra-venta.

Por tanto la traducción es "las condiciones buenas son para gente que tenga más del 30% del valor de la casa ahorrados".

"Financiamos el 100 % del menor valor de tasación o compra-venta"

Al fin una frase inteligible. Lo máximo que nos darán es el valor de compra-venta, salvo que el de tasación sea aún menor y nos concederán este segundo valor.

Veamos en un ejemplo práctico qué banco de los tres nos daría la hipoteca. Para hacer los cálculos es conveniente hacer una pre-tasación orientativa en un portal de la red o mediante un director de confianza.

Imaginemos que los valores de referencia son:

  • Valor de tasación: 200.000 €
  • Valor de compra-venta: 180.000 €
  • Dinero ahorrado: 18.000 €
  • Entidad "Concedemos el 100 % del valor de la casa" y entidad "Financiamos el 100 % del menor valor de tasación o compra-venta"

Conceden el 100 % del valor de compra-venta, por tanto nos financiarían 180.000 €. Los gastos aproximados de esta operación si suponemos que es una casa de segunda mano son unos 18.000 euros. Esta entidad nos puede conceder la hipoteca que necesitamos.

  • Entidad "Estas condiciones son para una operación con un importe de hipoteca sobre el valor de tasación y sobre el valor de compra del inmueble de hasta el 80%"

El 80% del menor valor, el de compra-venta, es 144.000 €. la entidad financiera nos concederá como máximo una hipoteca de 144.000 €. Si a este importe le sumamos lo 18.000 € ahorrados, nos da un importe de 162.000 €, insuficiente para comprar una casa de 180.000 €. Este banco seguro que no nos concede la hipoteca.

En este caso, o bien tenemos que tener la posibilidad de que nos deje dinero nuestros padres o hipotecar otra vivienda o debemos acudir a otra entidad o a un intermediario profesional que sea capaz de negociar una hipoteca adecuada a nuestros requisitos.

Contratar una hipoteca parece una tarea sencilla, pero hay que asesorarse por profesionales y comparar las diferentes hipotecas del mercado. La información suministrada por la banca no siempre es lo clara que debería ser.

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