La firma de hipotecas repuntó tímidamente en el arranque del año después de haber cerrado 2022 con su primera caída interanual en más de veinte meses. Según los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el mercado hipotecario volvió a tasas positivas en el primer mes de 2023 con un tímido avance del 2,9%, impulsado por un desfase temporal en el cierre de año y los cambios de tipo variable a fijo. Mientras la concesión de créditos para la compra de vivienda evidenció las secuelas del frenazo de la recta final del año, los tipos de interés mantuvieron su senda alcista -todavía en plena escalada del euríbor- y empujaron a los hipotecados hacia los préstamos a tipo fijo.

En enero se firmaron en España 37.435 hipotecas, un 2,9% más que en el mismo periodo de 2022. El avance es muy inferior al crecimiento del 30,1% experimentado hace doce meses, cuando el mercado hipotecario se encontraba en pleno auge, e incluso al ritmo medio del 10,9% registrado en el conjunto del año. Sin embargo, supone un repunte respecto a la situación de finales de 2022. En diciembre, las firmas llegaron a caer un 8,8% en tasa interanual, tras 21 meses en positivo. De hecho, en términos mensuales, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 24,5%, frente al 10,3% del mismo periodo del año anterior.

En "plena vorágine de escalada de tipos", la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, ha calificado como un "gran hito" el dato de enero. En cambio, el director general de Idealista, Juan Villén achaca "el leve e inesperado" repunte al desfase temporal en la inscripción registral, algo en lo que coincide el presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro. "En noviembre y diciembre, la mayoría de los interesados en comprar con financiación intentaron acelerar el proceso, dada la escalada del euríbor", confirma Alfaro, que señala que ese acelerón se refleja ahora en las estadísticas. 

Además, el experto inmobiliario apunta a que los festivos de diciembre han podido empujar el registro de firmas de hipotecas a enero, de ahí la "extraña" diferencia de comportamiento entre el primer y el último mes del año. "Este año en diciembre, por cómo han caído los festivos, ha sido un poco más difícil llegar a tiempo a firmar y registrar. Una parte de esas operaciones hipotecarias que estaban en trámite se han acabado registrando en enero", explica. 

De este modo, pese al repunte, Alfaro sostiene que "la tendencia es de ralentización y desaceleración". "Lo previsible es que en febrero y marzo veamos que un notable descenso en la firma de hipotecas", insiste. De hecho, los datos del INE muestran descensos interanuales en siete comunidades autónomas, con caídas que llegan al 31,8% en Aragón, al 23,3% en La Rioja y al 18,8% en Asturias.

Asimismo, detrás del repunte también ha de tenerse en cuenta el gran volumen de cambio de hipotecas de variable a fijo. "Muchos bancos están recurriendo a la cancelación y apertura de un nuevo préstamo en lugar de la subrogación", explica Villén. "El descenso en firma de hipotecas de nueva compraventa es mayor del que realmente se está vislumbrando en las estadísticas", coincide Alfaro. En ese sentido, en enero también aumentaron un 16,7% las cancelaciones de hipotecas sobre viviendas, mientras que el número de cambios registrales -subrogaciones y novaciones- se redujo de 10.806 en enero de 2022 a 9.763 en el mismo periodo de este año.

Más hipotecas a tipo fijo

El leve repunte del mercado hipotecario se ha dado en un contexto de subida en los tipos de interés, que mantuvieron en el primer mes del año la senda alcista iniciada ya en el segundo trimestre de 2022. El tipo medio al comienzo del préstamo hipotecario para la compra de vivienda se elevó al 2,65% -a un plazo medio de 25 años-, un interés ocho décimas superior al del mismo periodo del año anterior y dos décimas superior al de diciembre. Se trata del dato más elevado desde junio de 2018. En concreto, el tipo medio de las hipotecas fijas ascendió al 2,79%, mientras que el de las variables subió hasta el 2,38%, según los datos del INE.

La determinación del Banco Central Europeo (BCE) de endurecer la política monetaria con subidas consecutivas de los tipos de interés, orientadas a contener la inflación, se ha traducido en un viraje del mercado hacia los préstamos a tipo fijo, que representaron el 67,4% de las nuevas hipotecas sobre viviendas constituidas en el primer mes del año, frente al 32,6% que supusieron las variables. 

La escalada del euríbor ha hecho que quieres optaron en su momento por esta segunda opción se enfrenten ahora a considerables encarecimientos en las cuotas mensuales. El índice de referencia para calcular los intereses de la mayoría de hipotecas variables en España cerró enero en una media del 3,337%, frente al promedio del -0,477% registrado doce meses antes. "En un escenario en que el euríbor aumenta diariamente, por encima del 3%, no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo. Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro", valora Matos.

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Si bien la opción a tipo fijo no ha dejado de ser la preferida por la mayoría de nuevos hipotecados durante los últimos dos años, a mediados de 2022 el mercado amagó con un cambio de tendencia que desde el mes de octubre parece haber comenzado a revertirse. Las hipotecas fijas llegaron a representar el 75,3% de las firmas en marzo, para caer hasta el 66,8% en octubre. En paralelo, la proporción de préstamos a tipo variable para la compra de vivienda se elevó del 24,7% al 33,2% en el mismo periodo.

El INE ha informado de una revisión en la serie estadística de los tipos de interés desde enero de 2020 para poner en marcha un nuevo procedimiento en la validación de estos datos. En este sentido, ha explicado que los cambios realizados consisten en un reajuste de los filtros de aceptación de valores anómalos, que mejoran la estimación de los tipos de interés medios. "De esta forma, la serie revisada refleja con mayor precisión el nivel de los tipos de interés y su evolución a lo largo del tiempo", sostiene el organismo.

Por último, en cuanto al importe, la cuantía media de las hipotecas constituidas sobre viviendas subió en enero un 1,3% con respecto al mismo periodo de 2022, hasta los 142.654 euros. Esto, sumado al aumento en el número de firmas, provocó un incremento de un 4,3% en el volumen total de capital prestado, que ascendió hasta los 5.340,2 millones de euros.