La firma de hipotecas moderó en noviembre su avance, con un crecimiento del 9,3% respecto al año anterior. Así se desprende de los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que cifran en 39.304 el número total de hipotecas sobre viviendas constituidas en el penúltimo mes del año, entre las cuales las de tipo variable representan ya el 34,6%. Y es que las últimas subidas de los tipos de interés han provocado cambios en las condiciones ofertadas por las entidades financieras, lo que se ha traducido desde mediados de 2022 en un retroceso progresivo de las hipotecas a tipo fijo.

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Las 39.304 hipotecas sobre viviendas firmadas en noviembre de 2022 suponen el mayor dato para un undécimo mes del año desde 2010, cuando se constituyeron un total de 43.797, lo cual refleja un descenso mensual del 4,2%. Pese a mejorar la cifra de 2021 y encadenar 21 meses consecutivos de ascensos interanuales, el crecimiento ha sido menor que el registrado en el mes de octubre, en el que se dio un avance del 13,5% en términos interanuales, con 41.022 firmas. 

De este modo, aunque, al igual que las ventas de viviendas, aguantan el tirón, las hipotecas parecen empezar a sufrir los efectos de la política monetaria del Banco Central Europeo, que en 2022 elevó los tipos en 250 puntos básicos, hasta una tasa de referencia del 2,5%. "Aunque los datos siguen siendo muy abultados, fruto de la premura de la ciudadanía para sortear el endurecimiento de los préstamos, el porcentaje de aumento va ralentizándose poco a poco", valora la directora de estudios de Fotocasa, María Martos, que advierte de que los datos publicados este miércoles por el INE se corresponden con operaciones de compraventa iniciadas antes de la última subida de tipos, ya que el proceso de negociación con las entidades bancarias puede llevar hasta los 90 días.

"Donde sí vemos un cambio de ciclo muy claro es en que el 65% de las hipotecas sobre vivienda se constituyeron a tipo fijo", señala Martos. En ese sentido, en el último medio año se ha producido un cambio de tendencia en el que las hipotecas variables están ganando terreno poco a poco a las de tipo fijo, que han pasado a representar el 75,4% del total en abril al 65,4% en noviembre. Por el contrario, el peso de las hipotecas variables ha aumentado en el mismo periodo de un 24,7% a un 34,6%.

"En un escenario en que el euríbor aumenta diariamente no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo. Sin embargo, parece que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas, ya está teniendo resultados", explica Martos, que augura que "los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado".

En noviembre el tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas se situó en el 2,55%, con un plazo medio de 25 años. Se tata del dato más alto desde febrero de 2020, ligeramente superior al 2,54% de un año antes. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,12% para las hipotecas variables y del 2,80% en el caso de las de tipo fijo. 

Además, el importe medio se incrementó en el penúltimo mes del año un 5,8% con respecto al mismo periodo del año anterior, hasta los 147.673 euros, lo cual elevó el total del capital prestado a más de 5.804 millones de euros. En los once primeros meses de 2022 el número de hipotecas para comprar vivienda se incrementó un 12,6%, mientras que el capital prestado subió un 19,7%.

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Por distribución territorial, en trece comunidades se firmaron en noviembre de 2022 más hipotecas sobre viviendas que en el mismo mes de 2021, siendo La Rioja (41,3%), Extremadura (36%) y Canarias (35,2%) las que registraron mayores avances. Las únicas que experimentaron descensos interanuales fueron Castilla-La Mancha (10,1%), Cantabria (9,4%), Castilla y León (8,7%) y País Vasco (5,3%).

Cambios a tipo fijo

Más allá de las viviendas, según los datos del INE, el número total de hipotecas sobre fincas, tanto rústicas como urbanas, se incrementó en noviembre un 4,2% respecto al mismo mes de 2021, sumando un total de 51.459 préstamos. Al mismo tiempo, el capital de los créditos concedidos se elevó un 11,9%, hasta superar los 8.103 millones de euros, con un importe medio de 157.476 euros.

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Asimismo, 10.760 hipotecas cambiaron sus condiciones en noviembre, lo que supone un 47,7% menos que en el mismo periodo del año anterior. De ese total, 8.839 fueron modificaciones producidas dentro de la misma entidad financiera y el 34,8% de los cambios se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 16,3% al 51,2%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 87,7% al 47%.