Son múltiples los factores que nos pueden llevar a plantearnos un cambio de vivienda en un momento dado: un nuevo trabajo, una ruptura familiar, una necesidad económica o encontrar una casa que nos enamora, entre otros muchos.  

En caso de que necesitemos cambiarnos de vivienda, es probable que todavía nos falte por pagar una parte del préstamo hipotecario. Y aquí surge una duda que se plantean muchos españoles: ¿Puedo vender mi casa si todavía no he terminado de pagar la hipoteca?

Una práctica muy habitual

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La respuesta a si se puede vender una casa  sin haber terminado de pagar un préstamo hipotecario es Sí. Como señala Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, "la inmensa mayoría de viviendas vendidas en España tienen hipoteca, por lo que es una práctica de lo más habitual en nuestro mercado inmobiliario". 

Por su parte, Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, explica que no existe ningún problema -en términos jurídicos- para vender un piso gravado con un préstamo hipotecario, pues en el momento de la venta con parte del dinero que se paga por él se cancela en ese mismo momento.

Cancelar la hipoteca, lo más frecuente

La práctica más habitual en estos casos es cancelar dicha hipoteca en el momento de la compra para que, una vez firmada la operación, el comprador pueda llegar a un acuerdo con su propia entidad bancaria. Sin embargo, antes de optar por una opción u otra, se han de tener en cuenta tres factores clave, según revelan desde Hipotecas.com.

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Tres factores que se deben tener en cuenta

JORGE PARÍS

En primer lugar, el precio de venta. En aquellos casos en los que la hipoteca sea menor al precio de venta, no debería haber problema alguno, sin embargo, cuando el valor de la hipoteca es superior al precio de venta se deberá negociar con la entidad bancaria para que apruebe las condiciones de la operación.

En segundo lugar, el importe de hipoteca pendiente. Antes de firmar la operación, el vendedor deberá pedir el certificado de deuda pendiente a la entidad financiera para demostrar su cuantía y si existiera algún otro tipo de carga.

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Y el tercer factor, las posibles cargas o afectaciones. En última instancia, se deberán analizar al detalle las posibles cargas registrales existentes vinculadas a la vivienda -que pueden ir desde administrativas, hasta deudas pendientes o acciones jurídicas anteriores- y encontrar la forma adecuada de subsanarlas.

Los impuestos a pagar

Más allá de las cargas registrales, el propietario que quiera vender su casa deberá conocer su información fiscal, pues existe un abanico muy amplio de posibilidad en lo que impuestos y plusvalías respecta.

"Tanto comprador como vendedor deberán asumir el pago de impuestos. En el primer caso, encontramos el impuesto de transmisiones patrimoniales, del cual el comprador es sujeto pasivo y cuya cuantía oscila entre el 7% general y el 10%, en función de la comunidad autónoma. El propietario, por su parte, deberá calcular con la mayor exactitud posible la cifra neta que le quedará después de descontar las cargas y asumir la parte impositiva que le corresponde abonar a la Hacienda pública, entre los que destaca la plusvalía”, detalla el subdirector general de donpiso, Emiliano Bermúdez.

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Responsabilidades fiscales del propietario

Centrándonos en las responsabilidades fiscales del propietario, en el caso de que este quiera aplicarse la deducción por reinversión en vivienda habitual, deberá tener en cuenta que solo podrá acceder a la misma si reinvierte el 100% del precio de venta líquido obtenido por la venta de la casa.

"Con líquido nos referimos a la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca que grava la casa que se financió para su adquisición", aclara Abel Marín, abogado de Marín & Mateo Abogados, y añade, "esta es una cuestión muy relevante, pues no todas las hipotecas que constituyen para préstamos destinados a la compra, como es el caso de hipotecas de unos padres puestas como garantías a un hijo o préstamos hipotecarios para refinanciar deudas, entre otros supuestos".

¿Cómo se vende una casa que tiene hipoteca?

Aclarados los aspectos fiscales, nos debemos centrar en el apartado civil de la operación. Es fundamental que tanto comprador como vendedor se informen bien sobre las condiciones exactas de la operación para seguir los pasos adecuados.

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Casos en los que la hipoteca está al día

Por norma general, existen tres supuestos comunes para cerrar una operación de este tipo. En primera instancia encontramos el más habitual, es decir, aquellos casos en los que la hipoteca está al día y el comprador también necesita de financiación hipotecaria. "En este caso, el vendedor no debe preocuparse más que de solicitar a su banco el certificado de deuda, que recoge la cuantía adeuda a fecha de venta, para entregárselo al comprador y que este lo envíe al banco para que, entre entidades, se coordinan para la cancelación de la hipoteca y otorgamiento de la escritura notarial de cancelación de hipoteca y carta de pago", explica Abel Marín.

Pagos al contado

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Otro supuesto es aquel en el que el comprador vaya a pagar al contado, con fondos propios, y sin necesidad de suscribir un préstamo hipotecario. Aquí, el comprador será el interesado en exigir total seguridad en el otorgamiento notarial de la escritura de la carta de pago y cancelación de la hipoteca. Para conseguirlo, es habitual que exija que, el día de la firma de la escritura de compraventa, el banco acreedor se persone (mediante un apoderado) para recibir el cheque con el importe pendiente de pago o amortización y de forma simultánea firme la escritura notarial de carta de pago y cancelación de hipoteca.

Subrogación del préstamo hipotecario

Por último, encontramos los casos de subrogación del préstamo hipotecario. En estos casos, comenta el portavoz y director de estudios de pisos.com, Ferran Font, "el comprador decide continuar con la hipoteca vigente y tan solo se deberá cambiar el titular, ahorrándose así el vendedor los gastos de cancelación". En estos supuestos, la decisión final quedará en manos de la entidad bancaria, que tendrá la última palabra en la negociación para decidir si acepta o no la subrogación.