Arturo Ortiz

• Socio director de AJM Abogados

El problema más habitual en los procesos judiciales por arrendamiento de inmuebles es el impago del alquiler. Según estadísticas del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en España el número de desahucios por falta de pago creció aproximadamente un 10% en la segunda mitad de 2021.

Ante el primer impago hay que actuar con rapidez

Esto genera un grave problema al propietario, sobre todo al pequeño que tiene uno o, a lo sumo, dos inmuebles- Su sustento depende normalmente de ese ingreso del que ahora se puede ver privado. Ante el primer impago hay que actuar con rapidez, así como evitar que el número de mensualidades impagadas crezca exponencialmente y sea muy elevado.

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Perdonar al inquilino lo que adeuda

Las rentas impagadas van a ser casi imposibles de recuperar hasta que el juzgado proceda al desalojo del inquilino moroso. Por este motivo, muchas veces es más práctico perdonar al inquilino lo que adeuda con la condición de que abandone en el plazo de un mes. También se le advertiría de que, en otro caso, podrá ser incluido en ficheros de morosidad. Dicha acción le complicaría mucho la existencia de cara a un nuevo alquiler. Eso sí, siempre bien asesorado.

El juzgado tardará una media de entre 6 y 9 meses

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Los primeros pasos son muy importantes y hay que actuar con celeridad. Ya no solo por los meses que se adeuden antes de iniciar cualquier acción, sino porque el juzgado tardará una media de entre 6 y 9 meses en desalojar al inquilino moroso. Puede alargarse si nos quedamos atrapados en los decretos covid de protección a inquilinos vulnerables, para los que el desalojo se ha prorrogado hasta diciembre de este año.

Siempre es aconsejable —dentro de poco será obligatorio— intentar una solución extrajudicial. Cuando un inquilino no paga la renta lo mejor es no dejar pasar el segundo mes y enviar un requerimiento de pago. En el caso de los arrendamientos, este requerimiento tiene una virtualidad. Si se hace de forma fehaciente, como con un burofax, al inquilino se le priva de la posibilidad que establece la ley de poder parar el procedimiento poniéndose al corriente de pago en las rentas debidas, en el plazo de diez días que le da el juzgado.

El contenido de la carta, motivo de discusión

Siempre ha sido motivo de discusión el contenido mínimo de la carta, por lo que nos encontrábamos resoluciones judiciales contradictorias. El Tribunal Supremo ha fijado recientemente cuál es el contenido mínimo que ha de tener la carta y es el siguiente:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, por un medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente: burorax, email certificado, etc.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto: en la actualidad son 30 días.

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En contra de lo que a veces se venía diciendo en alguna resolución judicial, según el Tribunal Supremo, la ley no exige que en la carta se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Como se ve, la carta tiene un contenido sencillo. No se exige al arrendador que se convierta en un asesor del inquilino, ni escribir una tesis en derecho arrendaticio.

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¿Cuál es el problema principal del burofax?

Una vez enviado, si en 30 no se paga, no cabe después la paralización del procedimiento judicial de desahucio, lo que se conoce como enervación. Pero si se produjera el pago, ante el siguiente impago, sería volver a empezar. Esto no ocurre si la enervación —paralización del procedimiento— tiene lugar cuando existe previamente otra enervación declarada en resolución judicial firme. Sin declaración judicial no puede hablarse de que exista una primera enervación.

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Un inquilino que se retrasa de forma reiterada es un volver a empezar continuo. Además, una reciente sentencia el Supremo avanza que si una persona no recoge por su voluntad el burofax, a pesar de que se le deje aviso sin justificación, ha de acarrear con las consecuencias. También es cierto que una persona que adeude cuatro o cinco meses de renta, difícilmente se va a poner al día.

Muchas veces es más práctico perdonar al inquilino lo que se adeuda con la condición de que abandone en el plazo de un mes. Acción acompañada de una advertencia de que, en otro caso, podrá ser incluido en ficheros de morosidad. De dicha manera se le complicaría mucho al inquilino moroso la posibilidad de conseguir un nuevo alquiler, por lo que es posible que acceda.