Los años dorados del dinero barato tocan a su fin. Tras casi una década con los tipos de interés oficiales por los suelos, la política monetaria mundial comienza a dar un giro hacia condiciones más duras. El euríbor, olvidado tras seis años seguidos en negativo, volvió a cifras positivas en abril y crece de manera exponencial.

Estos cambios han puesto de nuevo el foco en un mercado inmobiliario, en el que las compraventas y los precios llevan disparados desde comienzos del año pasado. En el primer trimestre del año el precio de la vivienda se encareció un 8,5% interanual y las operaciones aumentaron un 25,6%. Sin embargo, en términos absolutos estos dos indicadores siguen claramente por debajo del nivel anterior a la burbuja y aún puede ser buen momento para comprar.

La tendencia apunta a un nuevo escenario en el que tanto la vivienda como las condiciones de financiación para obtenerla van a ser menos ventajosas. "El euríbor ha crecido de una forma descabellada, como no hemos visto en los últimos diez años. Nunca habíamos tenido una variación mensual de unas dos décimas en los últimos diez años", señala Simone Colombelli, director de hipotecas en la asesoría iAhorro. Colombelli agrega que esta alza en el euríbor -el tipo de interés de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas a tipo variable- puede suponer 614 euros más al año para una hipoteca de 150.000 euros. 

Por su lado, José Antonio Pérez Ramírez, profesor de Ecosistema Inmobiliario en la Cátedra de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Málaga, cree que la subida de tipos "enfriará la tendencia alcista que traía el mercado hipotecario" y con él el volumen de compraventas, lo que llevará a muchos potenciales compradores a pasarse al alquiler.

Otra de las consecuencias del endurecimiento de las condiciones crediticias serán los impagos. Si la mensualidad de la hipoteca aumenta por la subida del euríbor, habrá personas que no podrán hacer frente a su hipoteca. "Puede haber un aumento considerable de impagos que ponga presión en el mundo bancario español", explica Colombelli. 

Un buen momento para comprar

Aunque se espera que el euríbor siga subiendo en los próximos meses, los analistas creen que todavía es buen momento para hipotecarse. Las condiciones de financiación son todavía favorables y los precios del mercado están a un nivel similar al de hace una década. 

"Si alguien es comprador o está buscando para comprar, este es un buen momento. Lo que puede pasar de aquí a corto plazo no es que los precios bajen, sino que sigan subiendo. Y lo que es una certeza es que va a ser más caro financiarse", apunta Fernando Cos-Gayón, director de la cátedra Observatorio Inmobiliario de la Universidad Politécnica de Valencia (UPV). "Si su opción de compra está en los próximos dos años, es el momento de comprar, porque la vivienda se está convirtiendo de nuevo en un valor refugio por la inflación", añade. 

"A nivel de financiación, existen todavía las condiciones para lograr una hipoteca fantástica", sostiene Colombelli. "Hace cuatro o cinco años era ya un logro conseguir un tipo fijo del 2%. Ahora estamos en niveles bastante más bajos. Hay bancos que están ofreciendo todavía cerca del 1%", agrega.

El precio de la vivienda se dispara un 8,4%, el mayor aumento desde la burbuja inmobiliaria que desató la gran recesión de 2008

Para quienes quieran vender, la decisión dependerá de la calidad del producto, sostiene Cos-Gayón. "Depende de cada uno y de sus necesidades. Ahora hay una demanda muy voraz. Si tienes necesidad de vender, desde luego, vende porque ahora tienes la oportunidad de hacerlo en un tiempo razonable. Si tu producto es muy bueno puedes esperar un poco más, pero si es más del montón vende porque tenemos una demanda insatisfecha", explica.

Una situación muy diferente a la de la burbuja

Los expertos consultados coinciden en que, aunque los precios y las operaciones estén en auge, la situación que se vive ahora poco tiene que ver con lo que ocurría antes de que el ladrillo estallara en 2008. Las exigencias de los bancos para conceder los préstamos son mucho más duras que entonces y la promoción de obra nueva (una de las causas de la burbuja) está en niveles hasta ocho veces inferiores a los del pico de 2006.

"Lo que sucedió entonces fue que había muchísimo dinero en el sistema. Los bancos empezaron a prestar hasta el dinero que no tenían. Y esa es la gran diferencia, ahora los bancos no se han vuelto locos y además no están tan expuestos al ladrillo", explica Cos-Gayón. 

"La burbuja inmobiliaria se generó porque mucha gente se compró un inmueble que no se podía permitir, sobre todo de obra nueva. Ahora hay muchísima menos obra nueva ya no se dan hipotecas al 100%. El batacazo ha servido para fortalecer el sistema", reflexiona Colombelli. "En algunas partes de España puede que los precios se hayan disparado un poco. Pero hablar de burbuja en el sector no lo veo", concluye.

En este caso, la fiebre por la vivienda obedece a una tormenta perfecta de factores diferentes. Por un lado, la pandemia disparó los niveles de ahorro de los españoles y durante tres meses paralizó la actividad casi por completo. Tras el confinamiento muchas personas decidieron invertir esos ahorros y reactivar compras que ya tenían previstas. Además, la experiencia de reclusión domiciliaria impulsó también a muchos a cambiarse a una vivienda con mejores condiciones. A esto hay que sumarle que el suelo es escaso, la inversión extranjera ha vuelto a florecer y los materiales de construcción se han encarecido.

Sin embargo, el auge en el mercado inmobiliario terminará por estabilizarse. "Llegará un momento en que se terminará esta efervescencia que se está viviendo ahora mismo. La gente está acelerando su decisión de compra por escasez de oferta y el horizonte de subida de tipos, lo que está haciendo que el mercado se acelere", explica Cos-Gayón. "Todavía queda un año y medio o dos con una demanda por encima de la oferta", concluye.