La compraventa de viviendas se disparó un 33% en 2021 y alcanza su máximo desde que estalló la burbuja inmobiliaria

  • El año pasado se formalizaron un total de 565.523 operaciones, el 80% de ellas de vivienda de segunda mano.
  • El dato de 2021 supera el registro de 2008 (552.080), pero aún queda lejos de los casi 800.000 intercambios de 2007.
Evolución del número de compraventas de vivienda entre 2007 y 2021
Evolución del número de compraventas de vivienda entre 2007 y 2021
Henar de Pedro
Evolución del número de compraventas de vivienda entre 2007 y 2021

El mercado de la vivienda está viviendo un boom sin precedentes desde que la burbuja inmobiliaria estallara allá por el año 2008. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado este martes los datos de compraventas de vivienda formalizadas en el año 2021, un ejercicio en el que se contabilizaron 565.523 operaciones de este tipo, una cifra que ya supera a la de hace 14 años, cuando se notificaron 552.080.

Al mercado inmobiliario le ha llevado más de una década volver a los niveles de actividad que se registraban antes de que estallara la gran crisis financiera de 2008, aunque la cantidad de operaciones que se cerraron en 2021 está todavía lejos del momento álgido de la burbuja inmobiliaria. En 2007 -el último año del que el INE tiene datos- se contabilizaron 775.300 compraventas, un 37% más que el ejercicio pasado.

La crisis de 2008 hundió al sector. Entre 2007 y 2013, las operaciones se redujeron a más de la mitad y desde entonces la recuperación ha sido muy progresiva. Ya en 2018 se rebasó el umbral del medio millón de compraventas, pero el mercado perdió fuelle de nuevo en 2019. En 2020, primer año de la pandemia, las transacciones se hundieron por el efecto del confinamiento, pero desde mayo de aquel ejercicio se han recuperado con gran velocidad.

Compraventa de vivienda
Compraventa de vivienda
Henar de Pedro

Además, la forma de comprar vivienda ha cambiado de manera importante desde que estallara la burbuja. En 2007 el 42% de los inmuebles que cambiaron de manos eran vivienda nueva, un porcentaje que el año pasado apenas alcanzó el 20%.

Pagar una vivienda más grande con lo ahorrado en la pandemia

"El número de compraventas con el que hemos cerrado 2021 es superior al de 2019. La recuperación ha sido espectacular, 560.000 compraventas era algo no esperado", explica Luis Fabra, director de los estudios en mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

Muchos de los fenómenos que han impulsado el dinamismo en el sector tienen que ver con la pandemia. Entre ellos, Fabra destaca que la gran cantidad de ahorro acumulado y el peor comportamiento de otros sectores donde podría haberse gastado -como el automovilístico-han llevado a muchos hogares a decantarse por invertir en vivienda. 

De igual manera, haber pasado varios meses de encierro en la vivienda habitual también ha precipitado la toma de decisiones. "El confinamiento domiciliario ha provocado que hayamos hecho un uso mucho más intenso de nuestra vivienda. Hemos pasado mucho más tiempo en ellas y hemos visto sus carencias. Ese uso intensivo ha llevado a no pocas familias a tomar la decisión de cambiarse", explica Fabra. 

Esto se reflejaría en la tipología de vivienda que está siendo protagonista de este boom. "Estamos en niveles máximos de porcentaje de compraventa de vivienda unifamiliar. Se compran pisos de más superficie, la superficie media también es mayor. Todo va enfocado a esa decisión mayoritaria de cambiar", reflexiona Fabra.

Sin indicios de una burbuja, por ahora

El auge de las compraventas de vivienda el año pasado ha despertado viejos temores, como que el sector se esté encaminando hacia una nueva burbuja. Una visión que Fabra no comparte. "Los niveles de precio han crecido muy racionalmente. Los niveles de deuda apenas han subido, seguimos dedicando menos de un tercio del sueldo al pago de vivienda. Los demás factores determinantes son también bastante coherentes", sostiene. "[La situación] no tiene nada que ver con lo que ocurrió en el pasado. Hemos crecido como hay que crecer", añade.

En un informe publicado el pasado noviembre, el Banco de España apuntaba que, a pesar de las recientes subidas en los precios de la vivienda, "continúan sin observarse indicios de que estos se sitúen, en promedio, significativamente por encima del nivel de equilibrio a largo plazo". No obstante, la institución también señala que "la oferta de vivienda muestra un escaso dinamismo y, de continuar las tendencias actuales, podría ser insuficiente para absorber en los próximos años incrementos adicionales de la demanda".

La evolución futura del mercado inmobiliaria no está clara. El Banco de España espera que la demanda de hipotecas para comprar vivienda siga creciendo el próximo trimestre, pese a que los criterios de la aprobación de los préstamos se endurecieron en el último trimestre del año. 

Sin embargo, Fabra no espera que el alza de compraventas observada el año pasado tenga mucho más recorrido. "Bajo mi punto de vista esto no va a seguir creciendo. Hemos llegado a unos niveles muy buenos, los datos trimestrales siguen siendo muy buenos, pero se va a ralentizar en los próximos trimestres", apunta.

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