El Consejo de Ministros ha dado este martes luz verde al proyecto de ley de vivienda, con lo que la norma llegará al Congreso en los próximos días tras varias semanas de polémica por las críticas lanzadas a la misma por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). El texto, que se ha aprobado sin cambios de calado con respecto al que el Ejecutivo planteó el pasado octubre, tendrá ahora que ser negociado con los socios parlamentarios del Gobierno, que han exigido profundizar en el mismo y que han anunciado que presentarán enmiendas.

PSOE y Unidas Podemos no se cierran a aceptar algunos de los cambios que plantean sus socios, especialmente después de que, este martes, el Sindicato de Inquilinos -en la misma línea que han mantenido la mayoría de los colectivos sociales de vivienda- haya denunciado que "la regulación de precios prevista en el proyecto de ley no serviría para bajar los alquileres". La ley, en cualquier caso, tendrá que estar aprobada antes del 1 de octubre, según el calendario pactado por el Gobierno con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos de recuperación comunitarios. Estas son sus principales claves:

El mecanismo de regulación del alquiler

Sin duda, la medida más novedosa de esta amplia ley de vivienda es el mecanismo de regulación de los alquileres, ya que es la primera vez que se pone en marcha en España una medida de intervención del mercado de arrendamiento a escala estatal. No obstante, eso no significa que se vayan a regular los alquileres en todo el país cuando se apruebe la ley: dependerá de las comunidades autónomas y los ayuntamientos utilizarlo o no, y esa es una de las grandes críticas que ha recibido la norma, aunque el Gobierno se escuda en que la vivienda es una competencia autonómica que no puede tutelar. De hecho, las comunidades gobernadas por el PP ya han anunciado que no piensan aplicar una ley que les parece un atentado contra la propiedad privada.

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La regulación de los alquileres se basa en el establecimiento por parte de las comunidades autónomas de zonas de mercado tensionado por un periodo de tres años, prorrogable anualmente. Esta declaración no será discrecional por parte de las administraciones, sino que estará sujeta a datos objetivos, por ejemplo, que el precio del alquiler haya crecido cinco puntos por encima del IPC y que las familias tengan que destinar un porcentaje de su renta superior al 30% para costearlo.

Límites diferentes para personas y empresas

Para esas zonas de mercado tensionado, la ley recoge medidas diferentes para los contratos ya en vigor y para los nuevos, y también en función de si el casero es una persona física -sin importar su número de viviendas en alquiler- o una empresa. El caso de los contratos en vigor es el más sencillo: cuando venza el contrato de alquiler de una vivienda ubicada en una zona designada como de mercado tensionado, los inquilinos podrán pedir a su arrendador -sea una persona o una empresa- una prórroga por un año, prolongable hasta un máximo de tres años. Siempre que siga vigente la declaración de zona tensionada, el casero estará obligado a aceptar esta extensión del contrato al mismo precio que venía pagando el inquilino, y solo podrá revalorizar la renta de acuerdo al IPC.

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En el caso de los nuevos contratos para alquilar una vivienda en una zona tensionada, los supuestos se complican. En el caso de que un contrato venza y el inquilino no solicite la prórroga, el precio tope al que se podrá firmar un nuevo alquiler sí dependerá de quién es el propietario del piso. Si el casero es un particular o una empresa que posea menos de diez inmuebles, no se podrá subir el precio de un inquilino a otro salvo que se hayan hecho obras de rehabilitación o mejora de la vivienda en los últimos dos años, en cuyo caso se podrá aplicar un aumento de hasta el 10%. En cambio, si el propietario es un gran tenedor –una empresa con más de diez pisos–, en el nuevo contrato estará obligado a bajar el precio hasta el precio medio de referencia para la zona tensionada.

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Dicho precio medio de referencia se determinará en base al índice del Ministerio de Transportes. No obstante, estas restricciones de precios a los grandes propietarios solo se aplicarán "a los contratos que se formalicen una vez transcurridos 18 meses desde la entrada en vigor de la ley", un retraso que el Gobierno justifica afirmando que servirá para actualizar los datos en los que Transportes basa su índice de referencia pero que rechazan rotundamente tanto los movimientos por el derecho a la vivienda como los socios parlamentarios del Ejecutivo.

Rebajas fiscales a propietarios y las zonas tensionadas

La otra principal medida para intentar contener el precio del alquiler es la reforma del sistema de incentivos fiscales para liberar parcialmente del pago de ciertos impuestos a los propietarios que bajen el precio de sus arrendamientos. Ahora mismo, los arrendadores pueden desgravarse en el pago del IRPF un 60% de la cantidad que cobran al inquilino, y esa cuantía se reducirá en las zonas tensionadas al 50%. No obstante, la deducción crecerá hasta el 90% si el propietario rebaja el precio del alquiler al menos un 5% con respecto al contrato anterior; y hasta el 70% si se saca una nueva vivienda al mercado y se la alquila a un joven de entre 18 y 35 años o si la alquila a la administración pública para que esta, a su vez, la arriende en régimen de alquiler social.

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El pasado octubre, la PAH, el Sindicato de Inquilinos, CCOO o UGT denunciaron que el Gobierno pretenda "regalar una espectacular reducción de impuestos a los especuladores de la vivienda ampliando la deducción a los arrendadores del 60% al 90% si aplican una ridícula reducción del alquiler del 5%". Y aseguraron que hacerlo iría "contra el criterio de la AIReF, que ya ha dicho que este tipo de medida beneficia a las rentas altas y perjudica a las bajas". "Es más, Hacienda no está preparada para comprobar que quien declara haber bajado el precio para tener más beneficios fiscales lo ha hecho de verdad", denuncian estas organizaciones.

Un 30% de vivienda protegida en nuevas promociones

La nueva norma también establece la exigencia de reservar al menos un 30% de la zona residencial que se construya en las nuevas promociones de vivienda a inmuebles de "protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso".

Impuestos para penalizar la tenencia de pisos vacíos

La norma ofrecerá a los ayuntamientos la posibilidad de penalizar económicamente la tenencia de pisos vacíos para fomentar que salgan al mercado, aunque la decisión final será de los consistorios. Esta penalización se vehiculará a través de un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a pagar por estas viviendas de hasta el 150%. Y se considerará que un inmueble está "desocupado con carácter permanente" cuando permanezca vacío "de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años", siempre que su propietario tenga cuatro o más casas.

Si el inmueble lleva vacío dos años, el recargo en el IBI ascenderá a un 50%, mientras que podrá ser "de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años", establece el anteproyecto de ley. El texto señala, además, que "los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales" -es decir, hasta el 150%- "en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal".