Si tienes problemas en tu comunidad de propietarios -derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores...- puedes resolverlas en nuestro consultorio. Envía tus preguntas al correo consultoriovivienda@20minutos.esç

Aquí tienes las respuestas dadas hoy por nuestra experta Patricia Briones, letrada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Ruido por ladridos de perros

PREGUNTA Soy propietaria de un piso en un primero de Barcelona y en local de abajo hay un veterinario de día. Hay días que operan a los perros y se oyen ladrar a los perros 4 horas seguidas.

Treinta decibelios medido con un sonómetro que me he bajado de Internet. Quiero saber si esos locales tienen que tener algún tipo aislamiento para no molestar o si al no sobrepasar decibelios no tengo nada que hacer.

RESPUESTA DE LA EXPERTA En primer lugar debe consultar la ordenanza municipal aplicable para corroborar si se superan o no el nivel máximo de decibelios permitidos.

Si se superan, puede denunciar los hechos al ayuntamiento para que abran expediente y exijan que se apliquen las medidas corretoras necesarias para cumplir con la normativa vigente.

Piscina muy grande en ático

PREGUNTA Mi vecina, que vive en un ático como yo, tiene en su terraza una piscina de grandes dimensiones (unos 6 metros cuadrados, con unos 4.000 litros) que justo está encima de mi vivienda.

Ella se niega a quitarla y no aporta ningún certificado a la comunidad de vecinos de que está bien instalada. ¿Qué medidas podríamos adoptar contra ella?

RESPUESTA DE LA EXPERTA La comunidad debe requerirle que aporte un certificado de un técnico que acredite que el forjado aguanta sin poner en peligro el mismo el volumen de metros cúbicos que alberga la piscina, dado que si lo supera deberá proceder a su retirada inmediata.

Grietas por filtraciones

PREGUNTA Mi bloque es de cinco plantas y vivo en la última. Me están saliendo grietas y abombamientos en los techos de mi casa a causa de filtraciones y la falta de mantenimiento de la azotea.

Los seguros no se hacen responsables y no me arreglan el techo hasta que no se arregle la azotea. La presidenta de la comunidad se niega porque dice que eso afecta sólo a los de la última planta y se mantiene en que la azotea está en buen estado. M

Mi pregunta es, los vecinos de la última planta ¿podríamos hacernos con nuestra parte de azotea de forma privativa si decidimos hacernos cargo de la reparación y mantenimiento de la azotea?

RESPUESTA DE LA EXPERTA En virtud del art. 396 del CC, las azoteas tienen la consideración de elemento común. La comunidad tiene la obligación no solo de mantenerla en buen estado de conservación sino de reparar los daños causados en su vivienda como consecuencia del incumplimiento de esta obligación.

Palmas, risas y golpes

PREGUNTA El propietario del 2º tiene el piso como inversión y lo tiene alquilado a jóvenes que rondan los 20 años. El piso está sin reformar, por eso lo alquila a estudiantes, una familia no entraría ni loca.

No ponen música (si no ya los habría denunciado) pero casi todas las noches se quedan de cachondeo por la casa (gritos, portazos, palmas, risas y golpes) hasta las 2 de la madrugada. Se les ha llamado varias veces la atención y les da igual.

El propietario se lava las manos diciendo que no puede interrumpir el contrato y nos dice que llamemos a la Policia Local, y esta dice que sin música ni ruido continuado no pueden interponer denuncia. La vecina del 1º y yo, que vivo en el 3º ya no sabemos qué hacer ante su falta de educación. ¿Qué podemos hacer?

RESPUESTA DE LA EXPERTA En primer lugar, debe denunciar los hechos ante la policía. Asimismo, diríjase al presidente de la comunidad para que envíe un burofax tanto a los inquilinos como al propietario de la vivienda requiriéndoles el cese inmediato de las actividades molestas y apercibiéndoles de que si persisten en su conducta iniciarán el correspondiente procedimiento judicial contra ambos.

Campamento en 'urba' privada

uQuería saber que quórum se necesita para aprobar un campamento de verano en una urbanización privada.

RESPUESTA DE LA EXPERTA Si no se impide el uso por parte del resto de los propietarios de las zonas o instalaciones comunes, el acuerdo puede aprobarse por mayoría simple al tener la consideración de norma de régimen interno.

Por el contrario, si se trata de un uso privativo y excluyente para el resto de los propietarios, el acuerdo deberá aprobarse por unanimidad.

Si mediase contraprestación económica, tendría la consideración de arrendamiento de zona común. Por ello, en virtud del art. 17.3 de la LPH el acuerdo debe adoptarse con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. Si la cuantía de los ingresos fuese superior a 3.005,06€, la comunidad está obligada a declararlos.

En cuanto a la responsabilidad en caso de accidente:

Servicio contratado directamente por la comunidad: responsabilidad de la comunidad.

Servicio contratado por determinados propietarios: éstos serán los directamente responsables por lo que deberán contratar para ello un seguro de responsabilidad civil.

Además del seguro, la comunidad deberá exigirles toda la documentación relativa a la Seguridad Social de la empresa contratada.

Malos olores

PREGUNTA Tenemos un vecino de una planta inferior que es fumador, y fuma en una de las ventanas que da al patio interior del edificio, donde también están escalera y ascensores.

El humo nos llega a las plantas superiores hasta el punto que tenemos que tener las ventanas cerradas para evitar los malos olores, especialmente en las habitaciones de los niños. En las zonas comunes está explícitamente prohibido fumar, por los estatutos de la comunidad, sin embargo este es un caso especial, pues lo hace en su casa.

La vía amistosa no ha funcionado, pues nos dice que él en su casa puede hacer lo que quiera. ¿Es posible hacer algo al respecto?

RESPUESTA DE LA EXPERTA La ley antitabaco prohíbe fumar en las zonas cerradas del edificio pero nada señala ni puede señalar respecto a que el propietario fume en el interior de su casa.

A falta de normativa que lo prohíba, únicamente puede acudir a la vía del diálogo con este propietario para que empatice con su situación y evite fumar en la ventana.