Ruidos, fiestas de madrugada, ladridos de mascotas, dark kitchens o cocinas fantasma, pisos turísticos, morosidad… los problemas con los vecinos son habituales en los edificios de toda España. Además, la pandemia de coronavirus ha traído nuevos algunos conflictos, tanto por las restricciones como por el boom del teletrabajo.
Isabel Bajo, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) y vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas de España, analiza para 20minutos toda la problemática entre vecinos y da recomendaciones sobre cómo actuar en cada tipo de conflicto.
¿Qué ha supuesto para los administradores de fincas la pandemia de coronavirus? ¿Cuáles han sido los principales problemas y retos?
El principal cometido fue el traslado a las comunidades de propietarios, que representaba a la población confinada, las normas sanitarias. No obstante, por momentos fuimos los grandes olvidados. Hubo normativa para los parques públicos, jardines, pero no se aplicó directamente a las comunidades de propietarios y los administradores de fincas tuvimos que aplicarla en muchos casos tras analizarla y de forma análoga.
No solamente desde el Colegios sino nuestros colegiados trasladaron la normativa a todas las comunidades y vecinos mediante correos electrónicos y cartelería que se distribuyó por los edificios. Por ejemplo, hasta del uso de las escaleras, cómo debían estar ventiladas, el uso individual de ascensores, de mascarillas… Esto fue un boom, que provocó de repente el confinamiento, llegó el teletrabajo a las viviendas.
Creo que el trabajo de los administradores de fincas fue un caso de éxito. Este año seguimos con estos problemas, más suaves y reducidos, pero seguimos en la pandemia. Seguimos haciendo uso de los elementos con mascarillas, con distancia, en las piscinas, en los gimnasios, en las salas comunes, continúa el teletrabajo…
Las fiestas que provocan ruidos durante la madrugada, de jóvenes y no tan jóvenes, son un foco de conflictos clásico, que también se da durante la pandemia. ¿Cómo se debe actuar en estos casos?
La mediación en los conflictos es lo más importante. Pero se debe empezar dejando claro que no podemos molestar a los vecinos. La propia Ley de Propiedad Horizontal así lo establece. Hay unos horarios y debe haber un respeto. Se deben establecer unos límites hablando con aquellos que infringen las normas.
Si esto no llega a buen puerto tenemos que ir ya a la denuncia, a la medición de ruidos, a pedir que actúe la Policía, porque son actividades molestas. Pero lo primero es empezar por la mediación. El respeto a los demás es fundamental, ya que la música alta o hasta las risas de un grupo grande y voces elevadas a determinadas horas pueden ser molestas.
Qué ocurre en los casos de ruidos provocados por músicos que tocan en casa o alumnos que están aprendiendo a tocar instrumentos y que pueden molestar a otros vecinos, ¿qué se debe hacer?
Hay una normativa que regula el número de decibelios máximo en un residencial, tanto de día como de noche y fines de semana. Si está dentro de los límites legales, de los decibelios permitidos, hemos acabado, pero sí se podría mediar para llegar a algún acuerdo si te molesta. Por ejemplo, alguien que está teletrabajando y su vecino toca un instrumento. Puede hacerlo si no se excede de los decibelios, pero puede ser comprensivo y hacerlo a horas en las que no nos moleste.
¿Ocurre igual con las mascotas, por ejemplo con los ladridos de los perros?
También, hay ordenanzas municipales que lo regulan. Si una mascota está en la terraza semi abandonado puede estar todo el día llorando y provocando molestias. Eso está regulado, la tenencia de perros, gatos y otras mascotas. Los dueños deben poner unas medidas para que eso no ocurra, tanto por las molestias como por el bien del animal.
¿Qué ocurre con las 'dark kitchens' o cocinas fantasma? ¿Están reguladas?
En Madrid está regulado por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del año 1997, cuando no se imaginaban que podría haber una actividad así. De hecho, ha cogido mucho impulso a raíz de la pandemia. Nunca habían pensado que tendría una actividad industrial. Por tanto, con la normativa actual puede haber dark kitchens. Eso no quiere decir que haya muchas que incumplen incluso la normativa de 1997. Algunas no tienen ni licencia. La Administración está trabajando en una regulación concreta. Ahora mismo causa molestias, muchas están sin licencia aunque estén amparados. Este tipo de actividad solo tiene cabida en grandes ciudades.
¿Se pueden hacer barbacoas en terrazas, zonas comunes o áticos?
No hay una regulación ni estatal, ni autonómica ni local, pero cremos que sí debería haberla. No se trata de prohibir pero sí de acotar, de poner límites, ya que una barbacoa puede ser molesta por humos, por olores. Si es una barbacoa fija tiene que tener evacuación de humos. Como no está regulado de manera formal sí recomendamos a las comunidades de propietarios que lo regulen a nivel interno. Por ejemplo en zonas comunes o áticos. Con el fin de armonizar la convivencia. Que uno pueda disfrutar sin provocar molestias a otros vecinos.
Piscinas: ¿cómo está la regulación actualmente con la pandemia?
Las piscinas es algo de lo que más se valora, es un bien muy preciado, sobre todo en estas fechas. Los niños acaban los colegios y forman parte de la diversión y también de la tranquilidad de las familias. En la Comunidad de Madrid hay una orden sanitaria un poco más suave que la del año pasado. Por ejemplo, el aforo permitido en el vaso de la piscina el año pasado era del 50% y este año estamos en el 60%.
Fuera del vaso, en la zona que llamamos de playa, en la zona perimetral de la piscina, hay una distancia de separación de 3 metros. Y en ese espacio de 3 metros cuadrados es donde debes dejar la toalla, ropa, etc.
En esa zona debe haber una limpieza de desinfección dos veces al día. También el uso de la mascarilla, que es obligatorio en los accesos y en los desplazamientos. En la zona de césped hay que marcar espacios de uso de 3 metros de distancia. Luego aparte está la normativa de siempre, como por ejemplo tener socorrista en las piscinas de más de 30 viviendas, que es obligatorio. En las piscinas hay que cumplir muchos requisitos y su control está supervisado por Sanidad.
Hay una proliferación de terrazas por parte de los bares y restaurantes en la vía pública. ¿Puede provocar problemas con los vecinos tanto por la ocupación como por los ruidos que se pueden generar?
Tenemos que ser cautos. Se pretende ayudar para mantener los puestos de trabajo y evitar el cierre de la empresa. Pero va a haber problemas porque en verano puede haber murmullos, con las ventanas abiertas, y el vecino que quiera descansar sufrirá esos ruidos. Habrá que apelar al orden, a que los usuarios sean responsables. Que no se alargue el periodo de poder estar abierto. Y, además, a 31 de diciembre el Ayuntamiento de Madrid cerrará esto.
Morosidad: ¿ha habido un incremento en las comunidades de propietarios por la crisis económica derivada de la pandemia de coronavirus?
El Consejo General no ha apreciado un aumento significativo como podíamos prever por la crisis económica. La morosidad media es de alrededor del 5%.
En verano aumentan los robos en viviendas porque muchos propietarios se van a segundas residencias o de vacaciones, ¿qué recomiendan?
Nosotros trasladamos recomendaciones que nos traslada la Policía Nacional y que son de sentido común, pero los cacos también son conscientes de ello y aparecen nuevos modus operandi. Pero en general se trata de evitar que puedan saber que nos hemos ido y vamos a estar días fuera de casa. Por ejemplo, que alguien retire la correspondencia del buzón, retirar las señales visibles que evidencian la ausencia. No divulgar en las redes sociales que nos vamos a ir de vacaciones, o que estamos en el Caribe. Hay muchas medidas que parecen obvias pero conviene recordarlas todos los años.
Pisos turísticos: ¿Pueden resurgir los problemas con vecinos con la reactivación del turismo?
Ha habido muchos problemas, sobre todo con el uso de los elementos comunes. Los usuarios de pisos turísticos no conocen las normas de la comunidad. Cuestiones como dónde dejar la basura, los horarios, no lo saben.
El piso turístico no tiene infraestructura turística para, por ejemplo, la entrega de llaves. Llegan turistas a horas intempestivas con sus maletas con ruedas y es de forma constante, todos los fines de semana.
A veces llaman amablemente al vecino de al lado para preguntar dudas, pero el vecino está harto. También puede haber problemas de ruidos, porque viene con ganas de divertirse, pero choca con la vida cotidiana del residente. También ha habido algunos problemas de fiestas ilegales. Vamos a ver qué va a pasar ahora.
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