Vivienda en alquiler
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El precio medio del alquiler continúa subiendo en España, aunque su encarecimiento se está frenando, según coinciden diversos expertos. Según explica a MiBolsillo Beatriz Toribio, directora de Estudios del portal Fotocasa, "el precio del alquiler ha subido un 3,2% en un año en España, pero se está normalizando".

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"Hay meses de caídas, como enero de 2019, otros de subida, como el pasado mes de marzo, pero la tendencia general es hacia la estabilización", indica. Al respecto, Toribio agrega que las subidas "no tienen nada que ver con las que detectábamos hace un año, que eran superiores a los dos dígitos". Además, según agrega la directora de Estudios de Fotocasa, "el encarecimiento se concentra sobre todo en la Comunidad de Madrid, donde ha subido un 13,5% en un año".

En cambio, en Cataluña, según añade, "la subida ha sido de solo un 3% a nivel interanual, e incluso en enero registramos leves caídas". "En marzo ha habido subidas suaves del precio del alquiler en Cataluña y Baleares", indica. En cambio, según recuerda Beatriz Toribio, "en el año 2017 registramos subidas del 9% de media en España, las más altas de toda nuestra serie histórica".

Por su parte, Fernando Encinar, jefe de Estudios del portal Idealista, asegura, basándose en sus datos a cierre de 2018, que "los grandes mercados del alquiler, básicamente Barcelona y Madrid, adelantan la tendencia de lo que veremos más adelante en resto de las ciudades: en Barcelona los precios de alquiler han caído por segundo año consecutivo y en Madrid se estabilizaron con una ligera subida anual del 4%, aunque en los últimos meses de 2018 se registraron ya caídas".

No obstante, según el estudio del Banco de España con el título Evolución reciente del mercado de la vivienda en España, el precio de los alquileres en Madrid y Barcelona se mantuvo en 2018, por tercer año consecutivo, por encima de los niveles alcanzados en 2006. A pesar de que el Banco de España destaca que en 2018 se produjo "un crecimiento más débil" en los precios del alquiler respecto a años anteriores en Madrid, Barcelona y Valencia, a las que denomina "islas" por el turismo, recuerda que aún "no hay oferta" suficiente como para que hayan tocado techo.

Fuerte subida en Madrid

El motivo por el que en Madrid sigue subiendo de forma considerable el precio del alquiler y en Barcelona se frena, según Toribio, es que la capital de España entró en máximos más tarde que Barcelona. Además, el precio del metro cuadrado en venta de vivienda en la capital catalana es el más alto de España, 4.400 euros, frente a los 3.800 euros de Madrid.

Yendo al detalle, en la ciudad de Madrid, por ejemplo, se ve que las subidas por distritos son desiguales. Así, hay zonas en las que el precio del metro cuadrado de la vivienda de alquiler ha subido hasta un 20,3% en marzo de 2019 comparado con el mismo mes del año pasado, como el distrito Centro. En el distrito de San Blas la subida es del 15,7%, Arganzuela un 14,7% o en Tetuán un 13,5%. En cambio, en otros distritos de Madrid la subida media anual es mucho más baja: en Retiro un 1,2%, en Usera un 1,4%, en Carabanchel un 2,4% o en Hortaleza un 2,5%.

Barcelona se estabiliza

En Barcelona capital, por su parte, hay distritos que han registrado fuertes subidas anuales como Nou Barris (14,6%) o Sant Andreu (14,2%), mientras otros apenas se han encarecido como Sarrià-Sant Gervasi (0,6%), Sant Martí (1,1%), Horta-Guinardó (2,1%) o Gràcia (2,9%).

En el distrito de Les Corts, incluso, se ha producido una muy leve reducción del precio (-0,1%). Según insiste Beatriz Toribio, el motivo principal de que bastantes distritos y barrios de Barcelona estabilicen sus precios "es que ya han subido tanto hasta sus máximos históricos, sobre todo en las zonas céntricas, que no pueden seguir subiendo más porque la gente ya no puede pagar tanto y optan por alternativas más asequibles en zonas más periféricas o en municipios del área metropolitana".

Valencia, al alza

La directora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, explica que "en Valencia se están registrando crecimientos altos en el precio del alquiler, sin llegar a los de Madrid, pero están subiendo por encima de Barcelona, que ya alcanzó máximos".

Los distritos de Valencia en los que se ha producido un incremento más elevado en el último año son Poblats Marítims (21,9%) y El Pla del Real (21,3%). A más distancia en incrementos se sitúan Rascanya (13,8%), L’Olivereta (12,5%) o Campanar (11,9%). En cambio, como ocurre en Madrid o Barcelona, hay algunos distritos que el precio del alquiler se ha estabilizado y apenas sube, como Jesús (0,4%), Extramurs (0,6%), o Benicalap (1%).

Sevilla: subidón en Nervión

En la provincia de Sevilla ha habido una subida en torno al 5% en el precio del alquiler, según explica Toribio, aunque en la capital es más pronunciada, ya que alcanza el 14,4% de encarecimiento en un año. Por distritos, el de Nervión registra una fortísima subida del 36,2% en un año, según los datos de Fotocasa, mientras que el Casco Antiguo sube un 21,1%. En el distrito de Triana la subida es importante, pero no tan elevada (9%).

Máximos históricos en varias CCAA

Durante los años 2006 y 2008 el precio del alquiler en España alcanzó su máximo histórico en todas las comunidades autónomas. Según fuentes de Fotocasa, "los precios tocaron techo en toda España entre diciembre de 2006 y agosto de 2008". Así, Canarias fue la primera comunidad autónoma que registró su máximo histórico y lo hizo en diciembre de 2006 con un precio del 7,64 €/m2 al mes, seguido de Cataluña, que registró en mayo de 2007 su máximo al situar el precio en 12,44 €/m2 al mes y la Comunitat Valenciana que en junio de 2007 alcanzó los 8,11 €/m2 al mes.

"El precio de los alquileres se está normalizando después de las fuertes subidas que vivimos en 2017 y buena parte de 2018, lo que llevó a superar los máximos registrados hace diez años en algunas zonas del país. Ahora esta situación se está estabilizando, aunque seguimos registrando tensiones en algunas capitales y enclaves turísticos, así como en el extrarradio de las grandes ciudades", explica la directora de Estudios de Fotocasa.

El análisis del portal inmobiliario revela que cuatro comunidades ya han alcanzado los máximos del precio del alquiler que habían registrado durante los años 2006 y 2007.

En concreto, Cataluña superó ya en enero de 2018 el precio máximo de mayo de 2007 al llegar a los 12,88 €/m2 al mes, seguido de Baleares, que en mayo de 2018 marcó un nuevo máximo con 10,60 €/m2 al mes y Canarias y Madrid que registraron máximos el pasado mes de junio y diciembre de 2018. Esos máximos históricos se están superando en 2019, en las cuatro comunidades autónomas, aunque con crecimientos más suaves (excepto en Madrid).

"Va a seguir la tendencia hacia la normalización en los precios del alquiler. Algunos meses subirán y otras caerán en cuanto a la media española, pero Madrid seguirá registrando subidas fuertes", pronostica Toribio. Además, agrega que "si mejora el empleo también aumenta la demanda de vivienda para comprar y también la demanda de alquiler. Eso se ve en Madrid y Barcelona sobre todo, ya que tienen más actividad económica. También va ligado a la evolución del turismo. Por eso el alquiler sigue subiendo tanto en Baleares como en Canarias", recalca.

En el otro extremo, el resto de las comunidades todavía no han superado los precios máximos y muchas de ellas están, todavía, lejos de superarlos.

El caso de Salamanca

Si se analiza por provincias, cinco de ellas superaron en 2018 los precios máximos que habían alcanzado entre 2007 y 2008. Se trata de Madrid, Baleares, Salamanca, Las Palmas y Barcelona. El resto de las provincias, en cambio, aún no han superado el precio máximo y la mayoría de ellas están todavía lejos de superar los precios máximos. Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife y Sevilla están un -7,3%, un -7,7% y un -10% por debajo de los precios máximos que registraron entre 2006 y 2008.

Málaga capital, en cotas máximas

Respecto a los municipios, en seis de ellos se han superado durante 2018 los precios máximos de los años 2007 y 2008. En concreto, Barcelona superó el precio en enero de 2018 al situar el precio del alquiler en los 16,26 €/m2 al mes, seguido de Salamanca, que en mayo de 2018 llegó a los 7,64 €/m2 al mes, Las Palmas de Gran Canaria, Málaga, Palma de Mallorca y Madrid.

Otros municipios como A Coruña están a sólo un -3,4% por debajo del precio de máximos, que registró en julio de 2008 con un precio de 7,42 €/m2 al mes. Le sigue Valencia, que está a un -4,5% del precio máximo que registró en enero de 2008 con 8,83 €/m2 al mes.

El centro, la zona más rentable para alquilar

Respecto a la rentabilidad bruta del alquiler, que pone en relación el precio anual del alquiler entre el valor del inmueble, sin tener en cuenta la revalorización del activo, se sitúa alrededor del 4,3 % en las ciudades de Madrid, Valencia, Zaragoza y Sevilla, mientras que se reduce hasta un 3,9 % en Barcelona, según el Índice Tinsa IMIE Mercados Locales. "Es significativo que la rentabilidad bruta del alquiler en ciertos distritos del centro de Barcelona (Ciutat Vella), Madrid (Centro) y Valencia (Ciutat Vella) supera la de zonas colindantes, posiblemente debido a la influencia que el alquiler turístico ejerce sobre la oferta de alquiler residencial tradicional, que se traslada al precio medio", afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

En Madrid, además del Centro (4,2 %), es el distrito de Tetuán (4,3 %) el que refleja mayor rentabilidad media dentro de la M-30. Fuera de esta, los distritos del sur de la capital (Carabanchel, Puente de Vallecas, Villaverde…) muestran las rentabilidades más elevadas. Eixample , gràcia y sarrià, rentabilidad inferior al 4%

En Barcelona, los distritos del Eixample, Gràcia, Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi y Sant Martí cuentan con rentabilidades inferiores al 4 %, mientras que la rentabilidad en Ciutat Vella es del 4,3 %. Las menores rentabilidades en Valencia se localizan en los distritos de L’Eixample, Extramurs y El Pla del Real, aumentando en la mayoría de distritos de la periferia, además de la céntrica Ciutat Vella, que cuenta con una rentabilidad del 4,7 %. Los respectivos cascos históricos de Sevilla y Zaragoza muestran una rentabilidad más contenida en relación al resto de distritos.