Requisitos para transformar un local en vivienda: cédula de habitabilidad y cambio de uso

Un edificio con una vivienda en alquiler.
Un edificio con una vivienda en alquiler.
EUROPA PRESS - Archivo

La dificultad de acceso a la vivienda de Madrid está modificando el comportamiento de los vecios de la capital. Los precios al alza tanto del alquiler como de los pisos en propiedad han provocado que muchos madrileños vean en la compra de locales comerciales una opción más económica para tener una residencia tras solicitar un cambio de uso.

Según datos municipales, desde 2015 el Ayuntamiento de Madrid ha autorizado la transformación de 778 locales comerciales en vivienda y se encuentra tramitando otras 500 conversiones de uso. Los distritos que más transformaciones acumulan en estos últimos cuatro años son Ciudad Lineal (102), Fuencarral-El Pardo (85), Latina (71) y Carabanchel (67). Las cifras indican que se trata de un fenómeno creciente en nuestra ciudad. En 2015, se solicitaron 9 cambios de uso; en 2016 se elevó el número a los 86; y en 2017 y 2018 se ha disparado la cifra hasta los 215 y 368 cambios de uso, respectivamente. En lo que va se año se han autorizado 100.

Ni una oficina ni un local están preparados a priori para un uso residencial, así que legalmente no es posible vivir en un inmueble que no tenga ese tipo de uso. Ahora bien, sí se puede convertir una oficina en vivienda de forma legal mediante un cambio de uso en el Ayuntamiento.

Para ello es imprescindible presentar un proyecto de cambio de uso, redactado por un arquitecto (ese documento ha de cumplir todas las normativas en vigor). En definitiva, lo mejor es contactar con un arquitecto, el único título habilitante para cambiar el uso de un inmueble.

Según afirma a 20minutosFernando de Mier, arquitecto y especialista en licencias, lo más importante es que "el uso Residencial esté permitido en la Norma Zonal que le corresponda a la parcela y en la planta en la que esté el local; que no esté bajo rasante; que cumpla condiciones de Vivienda exterior y que cumpla programa de vivienda mínima".

Requisitos y condiciones

Según el Plan general de ordenación urbana de Madrid:

Puede tratarse de vivienda exterior: se considera que una vivienda tiene la condición de exterior cuando cumple las siguientes condiciones: tiene que ocupar una fachada en una longitud superior a tres metros, en la que exista al menos un hueco de una pieza habitable; dicha pieza tendrá una superficie útil a 12 metros cuadrados, lo que viene a ser un estudio. Además, deberá cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios determine la normativa sectorial o aplicable.

Vivienda mínima: es la que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 metros cuadrados, no incluyéndose en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a 220 cm.

  • Nivel de suelo: Ninguna vivienda tendrá pieza habitable alguna (dormitorios, salón o cocina) con el suelo por debajo del nivel de la acera (el suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de la acera, si se trata de una calle en pendiente se tomará el punto de la acera más elevado).
  • No habrá piezas habitables (dormitorios, salón o cocina) en plantas inferiores a la baja (no se pueden poner en un sótano).
  • Ocupar una fachada en una longitud superior a 3 metros.
  • Un salón con una superficie útil superior a 12 metros cuadrados.
  • Será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de 270 centímetros, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
  • Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio, e independientemente del hueco de luz y ventilación (o se realizará con filtros de carbono).
  • La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de 250 centímetros, al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 centímetros en el resto.
  • Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de 203 centímetros de altura y 825 milímetros de anchura.
  • Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de 203 centímetros de altura, de 625 milímetros de anchura para los cuartos de aseo y 725 milímetros para el resto de las piezas.
  • Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
  • Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior 8% de la superficie útil de la pieza.
  • Cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios.
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