Compra de vivienda
Dos personas consultan los anuncios de venta de vivienda de una inmobiliaria. JORGE PARÍS

El precio de la vivienda seguirá subiendo en lo que resta de 2018 y en 2019, pero a un ritmo menor por la ralentización económica que está aconteciendo en España. Es la coincidencia de varios expertos del sector inmobiliario, que prevén que el precio pueda tocar techo a finales de 2019 en ciudades como Barcelona o Madrid.

Se tocará techo en 2019

Según un estudio inmobiliario publicado por la Universitat de Barcelona (UB) y la consultora Forcadell durante 2018 el precio de la vivienda crecerá en España un 11% más respecto al año pasado. La compraventa de pisos, por su parte, subirá un 23%.

Ejemplares en PDF de MiBolsilloEl informe de la UB también pronostica que en las ciudades más caras, como Madrid y Barcelona, los precios tocarán techo el año que viene, a finales de 2019, por lo que en el año 2020 podría haber un estancamiento o incluso un pequeño descenso de los precios. Según Gonzalo Bernardo, autor del informe, "a diferencia de los años anteriores, la mejora del mercado se notará en casi todos los municipios del país".

Respecto al mercado del alquiler, el exceso de oferta de pisos con precios superiores a 1.200 euros mensuales estabilizarán el mercado en Barcelona, Palma y Madrid (donde más ha subido).

Más vivienda nueva

El informe de Situación Inmobiliaria BBVA Research, servicio de estudios del banco, calcula que el incremento del precio de la vivienda en 2018 será algo menor, del 5%. Con datos ya oficiales hasta junio de 2018, Félix Lores, experto inmobiliario del BBVA, destaca que "la venta de viviendas y la firma de hipotecas evolucionaron positivamente y el comportamiento del crédito en julio apunta hacia nuevos incrementos". Además, agrega que "la iniciación de viviendas creció con fuerza en mayo y la superficie de suelo transada aumentó a finales del segundo trimestre de 2018".

Leve alza de precios

El Departamento de Análisis de Bankinter ha publicado su informe sobre el sector inmobiliario (julio 2018). Jesús Amador, analista financiero, sostiene en el estudio que el mercado mantendrá su fase de expansión en oferta, demanda y precios durante los años 2018 y 2019.

El experto de Bankinter considera que "la notable aceleración de los precios en la primera mitad de 2018 debería moderarse a medida que los ratios de esfuerzo financiero se endurecen". "Sin embargo -agrega Jesús Amador- la solidez de la demanda, una oferta limitada en las áreas consolidadas y el repunte de los alquileres presionarán al alza el precio medio por metro cuadrado en el rango +4%/+5%, un incremento que podría ser superior en las grandes ciudades".

Asimetría según las CCAA

El analista de Bankinter sostiene que "las grandes ciudades lideran una subida asimétrica. Madrid y Barcelona son las que continúan acelerando el incremento del precio de la vivienda, con tasas interanuales de +10,3% y +8,2% respecticamente el primer trimestre de 2018". Ambas ciudades generan el 27% de las ventas totales. Ciudades como Málaga y San Sebastián, con subidas superiores al 10%, presionarán al alza el precio medio. Estas fuertes subidas contrastan con incrementos modestos en Valencia y Bilbao (2%), estancamiento en Zaragoza (+ 0,3%) e incluso continuos ajustes a la baja en ciudades de Castilla y León y Castilla-La Mancha.

Alquileres turísticos

Respecto al mercado del alquiler, Jesús Amador considera que "la escasez de oferta en las grandes ciudades y el auge de los alquileres turísticos a través de plataformas como Airbnb han provocado que el precio se haya incrementado". Entre el periodo 2014-2018, el precio de los alquileres ha registrado fuertes subidas: 49,9% en Palma de Mallorca, 44,1% en Barcelona, 38,9% en Valencia, 38,3% en Madrid, 37,2% en Málaga y un 24,6% en Sevilla.

5,6% de subida en agosto

La Sociedad de Tasación Tinsa cifra en un 5,6% el incremento del precio medio de la vivienda nueva y usada el pasado mes de agosto de 2018 -los datos más recientes-, un dato que va bastante en la línea del BBVA (que cifra en alrededor de un 5% el crecimiento medio previsto para el conjunto de 2018).

Según Tinsa, la vivienda en las grandes capitales (Madrid y Barcelona) se encareció en agosto un 9,8% interanual y acumula ya una subida de casi un 20% desde su mínimo durante la crisis. La segunda mayor subida, según la Sociedad de Tasación, corresponde al grupo en el que engloban a Baleares y Canarias, con un 9,2% en agosto a nivel interanual.

En tercer lugar se sitúa el grupo que Tinsa denomina ‘Costa mediterránea’ (Tarragona, Comunidad Valenciana, Murcia y Almería), donde la vivienda registró en agosto una subida del 4,8% interanual. Tinsa sostiene que el índice general se situó en febrero de 2015 en su punto más bajo tras el estallido de la crisis inmobiliaria y desde entonces ha recuperado un 11,6% en el conjunto de España. Los mercados que tiran al alza de la recuperación del índice son Madrid y Barcelona, donde el precio ha subido un 19,7% desde su mínimo en mayo de 2015, y las islas ‘Baleares y Canarias’, donde el crecimiento es del 18,9% desde agosto de 2014.

Cataluña, Baleares, Madrid y Canarias, en la delantera

Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, explica a MiBolsillo que "el precio de la vivienda tocó suelo en España en febrero de 2016, pero en algunos lugares muy relevantes eso se produjo mucho antes, por ejemplo en Madrid ya en 2014".

Según la experta de Fotocasa, "si nos fijamos en las CCAA que están llevando la delantera en la venta de vivienda, que son Cataluña, Madrid, Baleares y Canarias, el porcentaje se eleva mucho más". Al respecto, agrega: "En Baleares, por ejemplo, un 40% respecto al suelo de 2014. En Madrid un 27% y en Cataluña y Canarias un 25%. Es ahí donde vemos que los precios se están recuperando con más fuerza mientras que hay otras regiones va mucho más lentamente, por ejemplo Navarra o el País Vasco".

Preguntada por si consideran que va a seguir subiendo el precio de la vivienda, Toribio responde: "A título personal creo que va a seguir creciendo porque ha vuelto el interés por la compra de vivienda. Además, la situación económica acompaña y la situación financiera también". En ese sentido, añade: "Vamos a seguir viendo subidas, pero no van a ser crecimientos muy abultados".

Ralentización económica

"El paro subió mucho en agosto, por ejemplo, hay una desaceleración económica, el índice de confianza del consumidor está cayendo, el crecimiento del PIB también. Arrancamos el año con mucha fuerza pero a lo largo del año están decayendo esas subidas. La caída del turismo también va a afectar", explica.

Respecto al mercado del alquiler, la dirigente de Fotocasa explica: "El precio ha aumentado un 17% respecto a los mínimos que se alcanzaron en septiembre de 2014, pero ocurre lo mismo que en la venta de vivienda: donde más ha subido el precio del alquiler ha sido en Cataluña, un 40% respecto a cuando tocó suelo. Después, Madrid, Baleares y la Comunidad Valenciana, pero con incrementos inferiores".

Sobre la situación actual, Beatriz Toribio indica que las subidas de precios "ahora son muy inferiores, de entre el 3 y 4%". "En Barcelona nos movemos por encima de los máximos desde enero de 2017. No puede subir más porque los sueldos son los que son. Muchas personas se van al extrarradio, que es un fenómeno que llevamos tiempo detectando pero que se está acentuando sobre todo en Barcelona, en Madrid algo menos".

Barcelona y Madrid

En cuanto a los distritos de Madrid y Barcelona donde más ha subido el precio del alquiler a nivel interanual, Beatriz Toribio señala a L’Eixample y Sant Martí en Barcelona. "Pero es llamativo que hace no mucho subían más de un 10% a nivel interanual en muchos distritos, mientras que ahora solo L’Eixample alcanza el 10% y Sant Martí un 7% de crecimiento". Respecto a la ciudad de Madrid, "vemos incrementos más abultados y son, sobre todo, en Chamberí y Retiro, con crecimientos que se mueven entre el 15 y el 19%. Pero también está creciendo San Blas, Usera…». Por su parte, el director comercial de Tinsa, Pedro Soria, asegura que "Madrid y Barcelona empezarán a frenar el ritmo de crecimiento visto en los últimos dos años. De hecho, ya se está notando en los alquileres de las zonas más caras".

En Valencia y Sevilla puede seguir subiendo el precio

Respecto a Valencia y Sevilla (tercera y cuarta ciudades más pobladas de España), el experto de Tinsa explica que "forman parte de la ‘segunda ola’ de capitales en notar de la recuperación". De acuerdo a las tasaciones de Tinsa, "el precio medio en Valencia es hoy un 46% inferior al que alcanzó en sus máximos del cuarto trimestre de 2007. Y Sevilla está un 40% por debajo. No se debería llegar al nivel de precio de hace una década, pero está claro que queda recorrido por delante en un mercado normalizado de oferta y demanda".

Vivienda de segunda mano, motor de la recuperación

Preguntada por el porcentaje de los nuevos compradores que se decanta por obra nueva y por obra de segunda mano, la directora de estudios de Fotocasa, responde: "Publicamos un informe muy interesante antes del verano titulado ‘El perfil del comprador de obra nueva’, basado en estudios que hacemos a compradores que han participado en operaciones reales. Hemos visto que un 29% de las personas que compraron vivienda lo hizo de obra nueva y un 71% compró vivienda de segunda mano".

Por tanto, según explica Toribio, la vivienda de segunda mano sigue siendo "el motor de la recuperación" y tiene su sentido porque "tiene ofertas más interesantes desde el punto de vista de los precios". No obstante, subraya que han visto que ha subido "muchísimo" el interés por parte de compradores que solo se planteaban la compra de obra nueva. "Si en 2017 había un 8% del total de posibles compradores que solo se planteó comprar vivienda de obra nueva, un año después ese porcentaje subió al 15%". Todo ello refleja, según Beatriz Toribio, "cómo ha aumentado el interés por comprar una vivienda, y eso va en consonancia con cómo ha aumentado la oferta, el contexto económico, etc".

Perfil de los compradores, parejas de entre 25 y 44 años

Respecto al perfil medio de los compradores de vivienda, la dirigente de Fotocasa afirma: "Podemos dar algunas pinceladas de lo que estamos viendo. El grueso de los compradores, más del 60%, se concentra en el tramo de edad entre 25 y 44 años. Y sobre todo tiene más peso el segmento comprendido entre 25 y 34 años porque son personas que están en un momento de creación de hogar".

"Suelen ser personas que viven en pareja, o en pareja con hijos. Ese tramo representa el 40% del total de compradores. Están ubicados en el segmento de clases medias. Los compradores de obra nueva son básicamente de clase social media-alta. La mayoría busca una vivienda para primera residencia, pero en función de las edades varía. Los compradores a partir de 44 años compran más segunda vivienda como inversión", asegura.

Los bancos y los jóvenes

Según Soria (Tinsa), "los bancos han ido aumentando el crédito progresivamente en los últimos años. Hay que tener en cuenta que ése es su negocio y en la medida que no les penalice en sus políticas de riesgo son los primeros interesados en volver a dar crédito". El experto de Tinsa tiene claro que "la financiación ha vuelto, de hecho hay mucha competencia entre entidades para captar clientes".

La diferencia respecto a la época del boom es que ahora "los criterios de solvencia del beneficiario son más estrictos". "Lo que sí hay que afrontar es la búsqueda de soluciones para que los perfiles menos solventes, los jóvenes, por ejemplo, puedan acceder a una vivienda, sea en alquiler o en compra", sostiene.

¿Y qué dicen los datos oficiales?

Según el Ministerio de Fomento, el precio medio de la vivienda libre se situó en 1.587,9 € por m2 el segundo trimestre de 2018, lo que supone un incremento del 3,8% respecto al mismo periodo de un año antes . Tras 26 trimestres de caídas interanuales en el precio de la vivienda, que se iniciaron a finales de 2008, el dato supone el decimotercer trimestre seguido de subida de los precios. El valor medio por m2 en el 2º trimestre de 2018 es un 24,4% inferior al nivel máximo alcanzado el primer trimestre de 2008 (cima de la burbuja).