Vivienda
Un hombre extiende sus brazos frente a un edificio. GTRES

Todas las cifras indican que el sector de la vivienda atraviesa una intensa recuperación que en las grandes ciudades y la costa incluso se ha consolidado, pero con la lección aprendida tras la crisis que golpeó de lleno al sector entre 2008 y 2013. Sin embargo, mientras en plena normalización del mercado inmobiliario las grandes ciudades como Madrid y Barcelona presentan una demanda por encima de la oferta actual y esto está forzando a que mucha gente tenga que irse a las afueras a encontrar una casa acorde a sus posibilidades económicas, otras pequeñas capitales de provincia del interior del país continúan con el ajuste de precios y la actividad paralizada.

Esta es la España "a dos velocidades" de la que hablan voces de referencia en el sector como la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, su homólogo en Idealista, Fernando Encinar, o el director comercial de Tinsa, Pedro Soria. Según explica este último, "Madrid y Barcelona son los dos grandes motores, aunque la capital catalana ha perdido ritmo de crecimiento en los últimos tres trimestres de 2017". En este lado de la moneda han entrado ya otras capitales como Valencia, Sevilla y Zaragoza, a las que se van sumando Bilbao, Pamplona y Logroño. En el otro extremo, "con menor dinamismo laboral y económico y los mercados todavía penalizados por la crisis", Soria sitúa a las Castillas, Extremadura, Asturias, Galicia, Teruel o Huesca.

Ejemplares en PDF de MiBolsilloDel último informe Tinsa sobre los mercados locales, referente al segundo trimestre de este año, se extrae que el precio medio en España se sitúa en 1.328 €/m2y acumula un crecimiento del 10,9% desde el mínimo marcado en el primer trimestre de 2015. "Pese a todo, la vivienda sigue estando un 35,2% por debajo del nivel de 2007. Madrid capital se ha revalorizado un 41,8% y Barcelona un 48,8% desde que tocaran sus respectivos mínimos en la crisis. La vivienda terminada (nueva y usada) en Madrid es un 18,9% más cara que hace un año y destaca con el mayor incremento interanual entre las capitales en el segundo trimestre, seguida de Málaga (+ 15,8%) y Palma de Mallorca (+12,9%)".

La cifra que arroja el Ministerio de Fomento sobre el valor tasado medio de la vivienda libre es un poco superior a las cifras de Tinsa: en el primer trimestre de 2018 se situó en 1.566,60 euros el metro cuadrado, un dato 2,7 puntos porcentuales mayor que la del mismo periodo en 2017.

En cuanto al número de operaciones, las últimas estadísticas publicadas por el INE referentes al mes de m544488 ayo muestran que en total se vendieron 47.177 viviendas en España, una cifra muy cercana a las 49.647 registradas en 2008, en plena burbuja inmobiliaria.

Pedro Soria habla de "la demanda de reposición" para describir el mercado actual. Se refiere a que muchas familias que están comprando casa nueva lo hacen habiendo vendido previamente su vivienda anterior, más pequeña o en una peor ubicación. Sobre la financiación, el director comercial de Tinsa recalca que los bancos "ya no conceden financiación infinita", si bien las actuales condiciones de tipos bajos facilitan la acelaración del mercado, pero "de una forma mucho más controlada".

El acceso a la vivienda por parte de los jóvenes sigue siendo el gran reto del sector en España, donde el 36% de los menores de 25 años no tienen trabajo. Ante este panorama de inestabilidad en el que también entran en juego la temporalidad de los empleos —el 26% de los contratos firmados en el primer trimestre de 2018 fueron temporales, según el INE— y los bajos salarios que dificultan las posibilidades de ahorro, la opción es el alquiler. Pero este mercado también presenta varios aspectos a tener en cuenta, en opinión de Pedro Soria. "Por un lado, somos un país de propietarios con poco producto en alquiler; por otro, hay inseguridad jurídica y los porpietarios tienen miedo a alquilar por tener problemas con los inquilinos".

Gentrificación del centro

A esta coyuntura se une la presión sobre los precios que ejerce la demanda turística, origen de "la gentrificación o efecto expulsión del centro a la periferia de los habitantes". Un proceso que Soria define como natural, que está pasando en todas las capitales europeas y que es fruto de la ley de la oferta y la demanada.

Otro de los principales retos que afronta el sector inmobiliario en España es la organización del stock. El INE contabiliza un total de 25,2 millones de viviendas existentes en España, de las cuales 3,4 millones están vacías. Pero he aquí la cuestión: dos de cada tres de las viviendas vacías y el stock inmobiliario se encuentra en lugares donde no hay demanda, según explica el director de estudios y cofundador de Idealista, Fernando Encinar. Y sin embargo, donde sí hay necesidad, escasea la oferta, como es el caso de las grandes ciudades y las zonas costeras. "El problema es que a las casas no les podemos poner ruedas", es algo en lo que coinciden tanto Soria como Encinar.

En cuanto al stock de vivienda en venta, "que puede estar entre las 800.000 y un millón", según los datos de Idealista, "volvemos a lo mismo: hay miles en sitios donde no hay demanda", explica Fernando Encinar. La España del interior se está quedando despoblada y con viviendas desangeladas porque se están produciendo flujos migratorios hacia las grandes ciudades en busca de mejores oportunidades laborales. Desde Tinsa reconocen que a día de hoy "poco se puede hacer" pero confían en que cuando se recupere el mercado "se busquen soluciones", como por ejemplo destinar esas construcciones a "crear viviendas con carácter sanitario para las personas mayores", un sector de la población que en España va a más y que ya representa uno de los motores económicos del país, con hogares cada vez más envejecidos y menos personas.

El número de viviendas en manos de los fondos de inversión "son un granito respecto al total", sostiene Pedro Soria. "Hay mucho pequeño propietario dueño de una o dos viviendas que no las saca al mercado del alquiler por miedo". Según el director comercial de Tinsa, "dinamizar la oferta a base de poner condiciones o facilidades a los promotores para que saquen vivienda en alquiler y les sea rentable" sería otra solución, entre todas las que proponen los agentes del sector: más parque público, medidas fiscales y limitación de los precios.

811€ de alquiler medio

Según el informe semestral de precios de alquiler elaborado por el portal inmobiliario pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en junio de 2018 una superficie media de 117 metros cuadrados y una renta media mensual de 811 euros. Esta cifra marcó un ascenso mensual del 0,75%, trimestral del 3,97%, semestral del 7,85% e interanual del 15,04%.

Según Ferran Font, director de estudios de pisos.com, "el crecimiento de las rentas de alquiler, sobre todo en aquellos lugares donde el alquiler residencial entra en competencia con el de carácter vacacional, está arrojando mensualidades ante las que buena parte de la demanda no puede responder con sus ingresos". En opinión de Font, "el calentamiento de este mercado tiene varias consecuencias. Por un lado, muchos inquilinos están mirando de nuevo a la compra, pero en capitales como Madrid y Barcelona, así como en los municipios más cercanos a las mismas, los precios de venta están rondando los máximos. Por otro lado, los inquilinos que disfrutan de un alquiler aceptable albergan cierta incertidumbre, ya que temen que sus caseros actualicen la renta al alza en cualquier momento con el fin de liberar el inmueble y explotarlo turísticamente".

En este sentido, tres capitales superaron los 1.400 euros de renta media mensual: Barcelona (1.796 €/m²), Madrid (1.725 €/m²) y Donostia-San Sebastián (1.405 €/m²). El portavoz del portal inmobiliario admite que, "el coste del arrendamiento hace cada vez más complicado para las familias ajustarse a su presupuesto, al tiempo que el encarecimiento de las rentas frente al inmovilismo de los salarios merma seriamente la capacidad de ahorro".

Respecto al alquiler de pisos de estudiantes, el estudio Cities in Focus: 2018 Global Student Accomomodation Indicator elaborado por la plataforma Student.com revela que Albacete es la ciudad donde menos pagan los estudiantes en concepto de arrendamiento (51€), seguida de Johannesburgo (66€) y Singapur (80€). En el otro extremo de la clasificación se encuentran Boston (394€), Nueva York (341€) y Londres (288€). Entre las diez primeras ciudades donde los estudiantes se gastan menos en el alquiler se encuentran otras dos españolas: Murcia (82€) y Granada (86€), en cuarta y quinta posición respectivamente.

El ministro de Fomento José Luis Ábalos ha anunciado la construcción de 20.000 viviendas que se destinarán al alquiler social a precios limitados y en las ciudades donde los precis se han disparado a causa de la escasez de oferta. El plan tiene como objetivo principal facilitar el acceso a una vivienda a los jóvenes y las familias con menos recursos. De momento es un proyecto a largo plazo que se llevará a cabo junto a las comunidades autónomas.