Hipotecas
Imagen de un anuncio de hipotecas en 2017. JORGE PARÍS

Con respecto a los últimos cinco años en los que MiBolsillo ha salido a la calle cada mes las hipotecas han ganado transparencia, se han simplificado, se han abaratado y son más fáciles de conseguir siempre y cuando se cumplan los requisitos de financiación. Así lo resume el responsable de Financiación del Área de Marketing y Estrategia Digital de Ibercaja, Santiago Ramón y Cajal Asensio.

Con la Ley Hipotecaria de 2018 el Banco de España ha querido poner mucho énfasis en que los bancos introduzcan de forma explícita medidas que simplifiquen el entendimiento de los préstamos hipotecarios a los clientes. En opinión de Ramón y Cajal, "estas medidas han cambiado la forma de vender hipotecas. Ya casi no existen hipotecas con (cláusulas) suelo, los gastos son compartidos en muchos casos, las comisiones de apertura tienden a ser un importe fijo o desaparecer, los notarios tienen que explicar más y mejor los contratos de hipoteca..."

Ejemplares en PDF de MiBolsilloLos consumidores sin embargo consideran que este texto "no resuelve casi ninguno de los problemas de los hipotecados". Desde Adicae lamentaron por ejemplo que la nueva norma triplica los intereses de demora en caso de impago.

En 2013, el porcentaje de hipotecas que se firmaban a tipo fijo estaba en el 6,2%. En cambio en la actualidad suponen el 35,8%, según las estadísticas del INE. "Esto es debido a la evolución del euríbor y del IRS",  que son variables que se usan para fijar precios en fijo a largo plazo. "La situación es histórica. Nunca ha habido la posibilidad de firmar hipotecas entre el 1.5-3% a más de 15 años y los clientes han sabido entender que cuando uno se financia a largo plazo lo que tiene que buscar es la estabilidad en los importes a pagar. Las hipotecas variables son más baratas al principio pero en cuanto el euríbor suba por encima del 1% las tornas cambiarán con respecto a las hipotecas a tipo fijo que se firmen hoy", explican desde Ibercaja.

El profesor de Economía y Empresa de la UOC, Josep Lladós, coincide con Santiago Ramón y Cajal: "Tenemos que tener presente que el escenario actual es inusual con tipos de interés bajos y una vez superada la crisis, con una normalidad económica, los tipos de interés han de ir al alza y de aquí a 15 o 20 años tendremos tipos más altos que los actuales". Pero en ningún caso —"no debería"— esperan escaladas hasta el 4% como encontrábamos en 2013.

"No tardaremos en ver las subidas de los tipos"

"Todo depende del horizonte temporal. Si la hipoteca es a cinco o diez años, entonces la opción variable es ahora mismo ganadora". En cambio, la media de tiempo que los españoles se endeudan para pagar su vivienda habitual se sitúa en los 22 años (cifra que en cinco años se ha incrementado en dos años, pues en 2013 eran 20), según consta en el INE. En este caso, los expertos consultados por MiBolsillo aconsejan la opción fija, "porque aunque ahora a corto plazo tengas la sensación de que estás pagando más, de aquí a pocos años dará seguridad, tranquilidad y estabilidad", asegura Lladós.

En este sentido, Lladós insiste en que "el variable se ha acompañado de un margen sobre el euríbor que ha ido creciendo. Estas variables tienen el euríbor de referencia pero un margen elevado. En cuanto el euríbor de referencia se mueva, el margen elevado se va a quedar ahí y se va a trasladar a un aumento del coste. Llevamos tiempo diciendo que siempre y cuando sean ofertas por debajo del 2% son muy buenas opciones de futuro".

De hecho, el economista de la UOC asegura que "no tardaremos mucho en ver tipos del 1% y si añades el margen que hay sobre el euríbor, pronto veremos intereses cercanos al 2%. Y si alguien ya puede tener una hipoteca garantizada al 1,5% o 2% durante 30 años, en poco tiempo verá que es una apuesta ganadora. De hecho, los propios bancos ya está ofreciendo fijos a tipos más altos, porque son los primeros que saben que ofrecerlo a 1,5% - 2% ya no va a ser un negocio para ellos".

Los datos del INE lo corroboran. En marzo de 2018 (último disponible) el interés medio al inicio de constituirse las hipotecas se sitúa en 2,65%. En 2013, en cambio, este estaba en el 4,17%.

Mercado más agresivo

Ahora el mercado "es mucho más agresivo" que hace cinco años, "tanto en oferta como en demanda". Santiago Ramón y Cajal rechaza que la banca cerrara el grifo de la financiación con la crisis: "No es del todo cierto. Lo que se hizo fue ser más rigurosos con el cumplimiento de la normativa en los intereses de financiación y endeudamiento".

Lo que verdaderamente paró la formalización de hipotecas "fue la caída brutal en la demanda de compra de vivienda de segunda mano y nueva. Todo ello en un entorno de crisis económica y paro que para nada fomentaba aventuras a largo plazo".

En 2018 hemos recuperado los niveles previos a la crisis en la compra de vivienda de segunda mano. Eso provoca que los clientes demanden financiación y "es por ello por lo que el mercado vuelve a crecer". En su opinión, asistimos a un crecimiento "más sano", ya que "por ahora no se cometen los errores del pasado. También los clientes han aprendido mucho de las experiencias pasadas y eso facilita que todo fluya hacia el crecimiento en el sector de las hipotecas", concluye.

Un país de propietarios

El 76,7% de los hogares españoles contaban con una vivienda en propiedad en 2017, lo que supone cuatro décimas menos que el año anterior y su nivel mínimo en la serie histórica, mientras que el porcentaje de hogares que viven en alquiler subió seis décimas, hasta el 16,9%, su nivel máximo, según la última Encuesta de Condiciones de Vida del INE. "Hace 20 años el 95% de la gente era dueña de su casa", comentan desde Idealista.

Estas son las hipotecas de las principales entidades bancarias:

  • Bankia: no hay comisión de apertura ni de amortización. Ni contratos adicionales. Máximo a 30 años y del 80% de la tasación. Interés variable: euríbor + 1,20%. Fijo: del 1,75 al 2,75%.
  • BBVA: ni la hipoteca variable ni la fija tienen comisión de apertura. Variable: euríbor +0,89% (primer año desde 1,89% TIN). Fija: desde 1,85% TIN (hasta 15 años) hasta 2,45% TIN.
  • Ibercaja: la ‘Hipoteca Ideal II’ ofrece un tipo variable desde el +0,95%. La fija admite hasta dos años de carencia. La ‘Evoluciona Mixta 5/10’ comienza con tipos fijos y termina con variables.
  • CaixaBank: "fuimos los primeros en apostar por las fijas para proteger a los clientes". Hasta 20 años, el fijo es del 2,35 % con la máxima bonificación (3,55 % sin productos bonificadores).
  • Santander: variable desde euríbor +0,79% si el importe solicitado no supera el 60% del valor (en caso contrario, +0,89%). Fijo desde 1,65% TIN hasta 2,50% TIN, dependiendo del plazo.
  • Sabadell: Gama Premium "para clientes que tienen contratada la Cuenta Expansión Plus y tienen domiciliada la nómina de más de 3.000 €". Fija: desde el 1,70%. Variable: 1,60-1,10% + euríbor.