¿Nuevo calentón de precios o acomodamiento a la realidad? El aumento de precios de la vivienda en los últimos años al calor de la recuperación económica despiertan los temores de la ciudadanía, que aún tiene fresco el recuerdo de la implosión inmobiliaria en 2008. Un pinchazo que se llevó por delante millones de empleos y hundió el ánimo (y la economía) de todo el país.

Lo único cierto son las cifras e incluso estas pueden ofrecer distintas perspectivas. El ministerio de Fomento ha presentado este jueves su informe de precios inmobiliarios al cierre de 2017. El coste de la vivienda libre ha crecido un 3,1% respecto a un año antes, su tercer año seguido al alza y el más apuntado de todos. Pero lo cierto, también, es que el precio del metro cuadrado sigue muy por debajo que en el momento álgido de la burbuja.

El valor medio se situó en 1.559 euros por metro cuadrado a finales de 2017, un 25,8% menos de lo que el ciudadano pagaba a comienzos de 2008. En aquella época, el espacio habitable se remuneraba a 2.101 euros por metro. Después vino el hundimiento consabido, veintiséis trimestres de caídas, precios por debajo de 1.500 euros y gangas en el mercado por la necesidad que tenían los bancos de quitarse el ladrillo de encima.

Entonces, ¿hay burbuja? "No hay porque no hay financiación para generarla", explica a 20minutos Bienvenido Subero, economista del Grupo de Análisis Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. "Una burbuja es un alza de precios no sostenible en el tiempo soportada por una demanda fuerte, que es lo que pasó hace unos años. Todo el mundo podía conseguir una hipoteca y los precios subían porque había dinero prestado para comprar".

El desepegue ahora, en cambio, está más contenido. Desde los mínimos marcados en el tercer trimestre de 2014 (el metro cuadrado costaba entonces una media de 1.456 euros) los precios apenas avanzan un 7,1%. Nada que ver con las tasas de doble dígito que se veían antes de pinchar el ladrillo.

"Los bancos son ahora más rigurosos a la hora de prestar dinero", dice Subero. Comparada con la subida del 17% en 2014, el alza de precios del año pasado puede parecer escasa. No es lo que opina este experto. "Un 3,1% no es una subida pequeña; supone 3.100 euros  para una casa valorada en 100.000". O lo que es lo mismo, tres meses de trabajo para una persona que cobre 16.000 euros brutos, el salario más frecuente pagado enEspaña»

Los analistas no ven un peligro inminente de recalentamiento. "Mientras el precio siga manteniendo su progresiva y contenida recuperación sin sobresaltos, el mercado continuará por la senda de la sostenibilidad", apunta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Subero también ve lógico este repunte que se plasma en un empujón en las compras de vivienda usada y en la reactivación de promociones de "vivienda nueva de calidad".

La subida, en cambio, no es homogénea en toda España. Los mayores incrementos en 2017 respecto al año anterior se dan en Madrid (+6,9%), Baleares (+6,5%) y Cataluña (+5,3%). En el resto de regiones es más tenue e incluso en cuatro autonomías —La Rioja, Castilla y León, Castilla-La Mancha y Galicia— los hogares se han abaratado.

Un análisis territorial aún más relevante si medimos el alza de precios desde que tocasen fondo en cada región. En este caso, las subidas más intensas se observan en Baleares (el metro cuesta ahora 2.205 euros de media, un 18,2% más que en su momento más sombrío), en Madrid (+ 17,4%, hasta 2.355 euros), Cataluña (1.893 euros, un 14,4% más) y Canarias (+13,5% y 1.428 euros el metro cuadrado). En el resto de autonomías crecen por debajo de la media nacional... y en dos regiones como Andalucia y Comunidad Valenciana solo avanzan un 3,3% y 3,8%, respectivamente.

"Son datos lógicos en un país con zonas geográficas tan diferenciadas", analiza Bievenido Subero. "En Soria o Zamora solo quieren casa quienes residen allí, la gente no se desplaza a esas provincias a buscar trabajo, como sí pasa en Madrid, donde el mayor dinamismo laboral repercute en la demanda de viviendas".

La intensa subida en los archipiélagos tienen explicación distinta. "Las islas no están construyendo rascacielos para apiñar a la gente, sino viviendas de calidad y caras", dice este experto de la Universidad de Zaragoza. "Los compradores de estos inmuebles no se hipotecas, suelen pagar al contado porque son fondos de inversión o personas de otros países que la quieren como residencia de vacaciones o para pasar allí la jubilación".

El precio de la vivienda antigua crece más. El valor del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en 1.804,4 euros a cierre de año, un alza del 2,3%. En cuanto a la vivienda libre de más de cinco años de antigüedad, el precio alcanzó los más de 1.550 euros por metro cuadrado, con una subida del 3,1% en tasa interanual. "Caminan prácticamente en paralelo, si bien la diferencia respecto al precio medio ronda los 300 euros", apunta Ferran Font.

La V.P.O se abarató. El precio medio del metro cuadrado de la vivienda protegida en España en el cuarto trimestre 2017 alcanzó los 1.128,3 euros, lo que supone un descenso del 0,2% respecto al tercer trimestre de 2017. La variación respecto al mismo trimestre de 2016 muestra una subida del 0,4%.

San Sebastián, la más cara de España. Los precios más elevados en los municipios españoles con más de 25.000 habitantes están en San Sebastián (3.437 euros por metro cuadrado), Sant Cugat del Vallès (3.060), Barcelona (3.053), Santa Eulalia del Río (3.004), Ibiza (2.939) y Madrid (2.861). Los más bajos se dan en los pueblos levantinos, entre ellos Elda (521,6 euros), Alcoy (577,8 euros), Ontinyent (586,6 euros) y Crevillent (599,4 euros).