Pisos en venta
El cartel de "se vende", en el balcón de una vivienda de Madrid. JORGE PARÍS

Los principales agentes del sector inmobiliario hablan de "tendencia alcista", de "claros signos de recuperación" y de "fortaleza" para hacer balance del mercado de la vivienda en España en 2017 y prevén para este año 2018 "seguir con el incremento de los precios", siempre y cuando las actuales condiciones económicas se mantengan, pero de una forma "lenta y contenida". La compraventa recobra velocidad al mismo tiempo que el mercado del alquiler ha registrado en 2017 los precios más altos desde que hay registros. 2018 arranca así con dos mercados que van de la mano hacia una normalización de los precios.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios están creciendo a un ritmo cercano a los índices registrados en 2007, año que se sitúa en pleno boom inmobiliario y previo a la gran crisis económica de 2008. En concreto, los últimos datos disponibles, referentes al tercer trimestre de 2017, muestran que los precios de la vivienda eran un 6,7% más altos que en el mismo periodo del año anterior. Idealista registró una subida del 2,4% en los precios de las casas de segunda mano durante el último año, incremento que Fotocasa aumenta al 5,1%.

El Ministerio de Fomento cifra el valor medio tasado del metro cuadrado de la vivienda libre en el tercer trimestre del año pasado en 1.540 euros, cuando en el punto álgido de la burbuja inmobiliaria de la década anterior se llegó a situar en un máximo de 2.101 euros el metro cuadrado el primer trimestre de 2008. Esto supone una caída del 27%, si bien el último dato de 2017 es un 2,7% mayor que el registrado en el mismo periodo del año anterior.

El Colegio de Registradores de la Propiedad, en su último informe publicado referente al cuarto trimestre de 2017, recoge que el índice de precios aumentó un 7,6% en todo el año y afirma que "los cuatro trimestres de 2017 registraron un número de compraventas de vivienda superior a las 110.000, algo que no ocurría desde el año 2008".

Por segundo año consecutivo, el índice de precios de la compraventa de viviendas, usadas y nuevas, crece al mismo tiempo que sube el coste de los alquileres, que en 2017 registró importantes subidas: un 18,4% según Idealista y un 8,9% de acuerdo a los datos de Fotocasa. Ambas cifras representan las subidas interanuales más altas desde que ambos portales de referencia realizan registros (17 años en el caso del primero y 11 en el segundo). En euros, el precio medio del alquiler se situó en 2017 en 9,7 euros por metro cuadrado al mes, según Idealista. Fotocasa baja esta cifra a 8,15 €/m2 al mes.

Beatriz Toribio es la directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa. En su opinión, el índice de precios del alquiler "podría estar empezando a tocar techo en ciudades como Barcelona o Madrid", donde los precios crecieron a un ritmo de dos dígitos en varios distritos durante buena parte del año 2017 pero que cerraron con caídas en Ciutat Vella y l’Eixample, en el caso de Barcelona, y en el distrito Centro de Madrid, "lo cual indica que el mercado se está normalizando".

Su homólogo en Idealista, Fernando Encinar, asegura que 2017 ha sido "el año del alquiler". Pero coincide con Toribio: "La tendencia alcista ha ido atenuándose en el último cuarto de 2017".  El jefe de estudios de Idealista apunta a una de las claves para el despegue de los arrendamientos: "Las casas que se alquilaron entre 2011-2013 en un entorno de una profunda crisis salen ahora, finalizados sus contratos, a un escenario radicalmente distinto y sus precios despiertan de la hibernación".

"Hay —añade Encinar— otra clave: todos los pequeños y medianos inversores que en los últimos tres años han decidido mover sus ahorros desde sus cuentas bancarias a los pisos para sacarlos al mercado del alquiler. Ni se trata de una burbuja ni el inversor es un especulador malvado. El perfil del inversor nervioso que compraba una vivienda para venderla al poco tiempo de hace 10-14 años ha desaparecido. El nuevo inversor es más pausado, tranquilo y asume la rentabilidad que el alquiler le produce, sin ánimo de vender".

¿Nueva burbuja inmobiliaria?

Muchos son los miedos a vivir una nueva crisis inmobiliaria. Por eso, los agentes del sector valoran los buenos resultados de 2017 con cautela y aseguran que estamos "lejos" de otra burbuja. Toribio admite que estamos ante "un repunte muy importante" y que "los precios seguirán subiendo", pero argumenta que la situación actual dista de la del boom porque ahora "los bancos no prestan con la alegría de antes y aplican serios criterios de solvencia". El dato que lo demuestra: en 2017 se firmaron 289.415 hipotecas entre enero y noviembre, mientras que 2007 se cerró con 1,2 millones de operaciones.

Los recientes datos publicados por el INE referentes al número de compraventas de viviendas en 2017 muestran una subida interanual del 14,6%, la mayor registrada desde 2008. "Se trata del cuarto ejercicio que cerramos con tasas positivas, lo que confirma la recuperación que vive el mercado inmobiliario tras el fuerte ajuste vivido en la crisis", valora Toribio. El incremento interanual de 2017 es superior al 13,6% registrado en 2016, así como al 11,5% de 2015 y, sobre todo, al 2,2% de 2014. Pero estas cifras distan de los máximos de la época del boom, cuando en 2007 se cerraron 775.300 operaciones, 2017 cerró con 464.423.

"Esto no quiere decir que debamos volver a aquellas cifras, pero son datos que prueban que aunque los incrementos son muy abultados, el nivel de actividad aún es bajo. El sector se está recuperando lentamente del letargo en el que estuvo sumido durante años, pero lo hace de forma lenta y moderada", explica la directora de Estudios de Fotocasa.

Además, los españoles "han perdido mucho poder adquisitivo y el precio de la vivienda se está recuperando a mayor ritmo que los sueldos, a lo que hay que sumar la temporalidad del empleo", continúa la experta de Fotocasa.

Los expertos hablan, además, de dos velocidades diferentes. Por un lado, Madrid y Barcelona, que junto a las Islas Canarias y Baleares y otras zonas costeras y turísticas que mueven la inversión extranjera han protagonizado "las subidas de precio más abultadas (entre el 7 y el 15%)" y por otro, el resto de la Penísula, que "se mueve a ritmos más moderados e incluso continúan con caídas en algunas regiones del norte", señala Toribio.

En 2018, ¿mejor comprar o alquilar?

Depende de la situación económica y personal de cada uno. "No hay una solución mágica", dice Toribio. Por un lado, el alquiler es "una buena opción" porque da "más libertad y flexibilidad" y según los estudios de Fotocasa "cada vez tiene más adeptos que optan por esta forma de vida, incluso profesionales con un perfil económico solvente". En su opinión, "es la opción más recomendable para aquellos con una capacidad económica y de ahorro inferior y con temporalidad laboral".

Por otro lado hay hipotecas hoy en día con condiciones "muy interesantes, como las a tipo fijo". Para un perfil de comprador con un poder adquisitivo solvente, que es el que buscan los bancos, que tenga en torno a un 20-30% del valor de la vivienda ahorrado y que quiera comprar una vivienda en una gran ciudad "es buen momento", opina Toribio. Y lo argumenta así: "Los precios no van a bajar a medio plazo, y están empezando a subir con fuerza en determinadas zonas".

"También es un buen momento para aquellos que piensen en la compra de una vivienda como una inversión que quieren rentabilizar a través del alquiler, ya que en este momento este mercado ofrece rendimientos muy interesantes en comparación con otros productos financieros", continúa la directora de estudios de Fotocasa. En este sentido, un estudio elaborado por Idealista revela que la tasa de rentabilidad de invertir en una vivienda creció en España hasta el 7,3% en 2017 (desde el 6,3% de 2016) y triplica, en el peor de los casos, a los Bonos del Estado a 10 años. Este aumento se debe "al fortalecimiento de la demanda del alquiler", argumentan desde el portal.

Según la vicepresidenta de Fiabci España, Mercedes Blanco, "llevamos seis meses seguidos de crecimiento en la concesión de hipotecas, lo cual indica que es un buen momento para comprar".

Retos del sector

Muchos jóvenes con empleos temporales y sueldos precarios no pueden acceder a la compra "por los férreos controles de solvencia de las entidades financieras" ni al alquiler, cuyos precios "están por las nubes" en algunos puntos del país, y corren el riesgo de quedar "atrapados" entre los dos mercados. Por eso, Toribio subraya la importancia de volver a dar un impulso a la vivienda social o protegida, "pero esta prácticamente desapareció con la crisis y ahora apenas hay oferta", lamenta.

Para Mercedes Blanco, "necesitamos más ayudas de acceso a la vivienda y VPO y esto se percibe por el incremento del alquiler de habitaciones, que va a más". En su opinión, "al existir más demanda que oferta, los arrendatarios se están sobrexponiendo financieramente a pagar el alquiler (el 43% según Eurostat). En las grandes ciudades hay rentas muy altas y mucha gente le dedica más del 40% de sus rentas al pago de la vivienda", cuando se recomienda no sobrepasar el 30%. En Francia, por ejemplo, destinan el 14,9%, en Alemania, el 22,8% y Países Bajos, el 25%, según los datos de Fiabci. Debido a esta situación, al 57% de los arrendatarios españoles les gustaría comprar una vivienda, según el informe de ING International Survey Homes and Mortgages 2017.

En palabras de Fernando Encinar, "todo indica que durante 2018 el mercado inmobiliario continuará su evolución en positivo, con incrementos en el número de transacciones y concesión de hipotecas, y con una probable subida de precios motivada por la escasez de producto de obra nueva en las grandes capitales".

Desde Fiabci auguran un aumento de los precios del 4,5% en 2018 y creen que "superaremos la barrera de las 500.000 operaciones anuales". El reto será "encontrar el producto adecuado para la demanda actual, sobre todo en Madrid y Barcelona", donde se busca un tipo de propiedad muy concreta y escasa y donde hay gran demanda internacional (el 17% de las transacciones en Cataluña son a clientes internacionales).

La crisis catalana, que tan solo fue "un mes en stand by" según perciben desde Fiabci, es sin embargo un "riesgo" para el sector este año junto a la nueva ley hipotecaria, según valora Toribio. "Esperemos que sea solo un bache más, como lo fue el Brexit o la ausencia de Gobierno en España", apunta. 

En 2018 saldrá adelante, previsiblemente a lo largo del primer semestre, la nueva Ley Hipotecaria, que cambiará las condiciones de financiación y protegerá más al comprador con menores comisiones, restricción de los desahucios y mayor transparencia. Aunque también triplicará el coste de fallar en el pago de las letras. "Habrá que ver la versión final y cómo la interpretan los bancos porque si consideran que les puede perjudicar, el crédito se puede contraer y seguramente se encarecerá. Y se ha demostrado en los dos últimos años que la financiación es clave para la recuperación del sector inmobiliario", argumenta la directora de estudios de Fotocasa.

La PAH registra en el Congreso su Ley de Vivienda

Según denuncia la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), en España se siguen realizando 163 desahucios al día, es decir, cada ocho minutos alguien pierde su casa. Para evitar este drama, presentaron en enero en el Congreso su propuesta de Ley de Vivienda, cuyos pilares son la dación en pago retroactiva, paralizar los desahucios, garantizar los suministros, la vivienda social y el alquiler asequible.

El portavoz de la PAH Luis Sanmartín acusa al PP de haber "fomentado la burbuja del alquiler con medidas como la desvinculación de la renovación contractual al IPC o la reducción de la duración mínina de cinco a tres años". En este sentido, la PAH propone la creación de un índice de referencia de los precios del alquiler, establecido por los ayuntamientos y basado en las características y localización de la vivienda junto al poder adquisitivo de los arrendatarios, y la ampliación de la duración mínima de los contratos.

En su opinión, la nueva Ley Hipotecaria "formaliza abusos como las cláusulas suelo, declaradas ilegales por el Tribunal de Justicia de la UE, porque solo obliga al banco a informar de ellas".

El problema de fondo se llama "acceso a la vivienda. No puede ser que en España haya más de tres millones de viviendas injustificadamente vacías, el 30% del total de la Unión Europea", lamenta Sanmartín.