Pisos en venta
El cartel de "se vende", en el balcón de una vivienda de Madrid. JORGE PARÍS

La RAE define plusvalía como "incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él". Cualquiera que venda una casa ha de pagar a su ayuntamiento el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como el Impuesto de Plusvalías. Pues bien, en plena crisis hubo gente que vendió por debajo de lo que había pagado, es decir, no habían obtenido plusvalías.

Sin embargo, paradojas fiscales, esas personas que tuvieron minusvalías tuvieron que pagar por un impuesto que grava las plusvalías. Esta rareza tiene su razón en que este impuesto determina la base imponible —la cantidad sobre la que se ha de pagar el impuestos— no en función de lo que se haya ganado con la venta del piso, sino en lo que ha evolucionado su valor catastral. Y los ayuntamientos suben el Catastro según unas tablas que aporta Hacienda, sin importar si el mercado inmobiliario sube o baja. Y, por tanto, siempre se ha de pagar por el IIVTNU.

Pero esto, a tenor de dos sentencias del Tribunal Constitucional, la más importante de mayo de este año, no es justo. El TC determina que solo se deberá pagar este tributo si se ha generado realmente una plusvalía y obliga a Hacienda a modificar la ley que lo regula. No obstante, el tribunal no explicita de qué manera se ha de determinar la evolución del precio del terreno sobre el que se asienta el inmueble —lo que en términos fiscales equivale a la base imponible—, dejándolo al arbitrio del Gobierno. Y ahí está el meollo de la reforma.

Ramiro Salamanca, director legal de Reclamador.es, aclara que en las últimas semanas ha circulado un borrador de proyecto de ley que modifica la Ley Reguladora de Haciendas Locales, aunque reconoce que no se conoce la autoría. Hacienda se limita a decir que "están trabajando en ello".

Ateniéndose a este texto, que en cualquier caso está en una fase previa, Salamanca explica que tiene dos partes bien definidas. Por un lado, la exposición de motivos aclara que "se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para los casos en que el sujeto pasivo acredite que no ha obtenido un incremento de valor". Quedan, pues, exentos de tributar —en jerga tributaria, no han causado hecho imponible— aquellos que vendieron a pérdidas, salvando de esta forma el mandato impuesto por el Constitucional.

Aunque, una vez claro que se ha ganado dinero, el problema surge a la hora de establecer cuál ha sido el incremento del valor del suelo, pues este impuesto no grava el incremento del valor del piso —más fácil si nos ajustamos a los precios del mercado inmobiliario—, sino el del valor del suelo.

Esta diferencia tiene su justificación en que está prohibido tributar dos veces por la misma cosa. Cuando un piso se vende, se ha de pagar impuestos en IRPF por el beneficio obtenido, al igual que se paga por el dinero que se gana en Bolsa, con las cuentas corrientes o con el gordo de la Lotería. Pero el IRPF va al Estado, mientras que el Impuesto de Plusvalías va a las arcas de los ayuntamientos.

Mientras que el IRPF va al Estado, el Impuesto de Plusvalías va a las arcas de los ayuntamientosPor tanto, se decide que en este último tributo no se pague por lo ganado en el piso —que ya ha tributado en IRPF—, sino por el aumento del valor del terreno donde se asienta ese piso.

Así, es preciso que la ley determine cómo se calcula el valor del terreno. Y aquí Hacienda ha optado por mantener las cosas como hasta ahora. Es decir, según el Catastro que actualizan los ayuntamientos cada cierto tiempo. El borrador que ha circulado, no obstante, declara que "para mejorar técnicamente la determinación de la base imponible se sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno para la determinación de la base imponible del impuesto por unos coeficientes máximos en función de los años desde la compra".

Salamanca considera que la publicación de unos porcentajes es una fórmula como cualquier otra para determinar el incremento del valor del terreno, aunque pone en duda cómo se aplican "matemáticamente estos porcentajes".

En su opinión, refutada por expertos matemáticos, el 2,5% de 100 no son 2,5, sino 2, por lo que los ayuntamientos llevan años cobrando de más a los vendedores de casas, al margen de que hayan ganado o perdido en la venta.

El jurista aclara que se ha producido una controversia por ello, por lo que han llevado a los tribunales la cuestión. En el borrador, sigue igual que hasta ahora.

"A la mayor brevedad"

Ante una pregunta de Reclamador.es, Hacienda dijo el 11 de este mes: "se están desarrollando reuniones de trabajo, dentro de este Ministerio y también con representantes de la Administración local, para elaborar a la mayor brevedad un proyecto de modificación de la ley de Haciendas Locales, en el ámbito del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana", para adaptarla a la sentencia del TC.