El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha anulado el proyecto de reparcelación del sector urbanístico en el que se proyecta el centro comercial Torrecárdenas impulsado por la empresa Bogaris, un proyecto que prevé abrir sus puertas para 2017 y que, según las estimaciones de la compañía, creará cerca de unos 3.000 puestos de trabajo con una inversión de unos 150 millones de euros sobre una parcela de más de 88.000 metros cuadrados y 60.000 metros cuadrados de edificabilidad.

La sentencia de la Sección Cuarta del Alto Tribunal andaluz, a la que ha tenido acceso Europa Press, estima el recurso de apelación interpuesto por Bryo Consultores contra el fallo del Juzgado de lo Contencioso-administrativo 3 de Almería, que sí la avaló, ya que considera que las adjudicaciones que el proyecto de reparcelación hace al Ayuntamiento de Almería "vulneran distintos preceptos" de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

En concreto, hace alusión a la adjudicación de suelo con uso terciario y su monetarización que, tal y como se explica en el citado proyecto, establecía que correspondía al Ayuntamiento, "en su calidad de administración actuante y en virtud de la cesión del 15% acordada en el Convenio Urbanístico de 2006, 42.225 unidades de aprovechamiento, que se desglosaron en 24.450,00 unidades de aprovechamiento de uso terciario y 21.618,25 unidades de aprovechamiento de uso residencial VPO".

La sentencia señala que esto se estableció pese a que la Cláusula Quinta del Convenio Urbanístico de 2006 preveía que las 24.450,00 unidades de aprovechamiento de uso terciario, equivalentes a 24.450,00 metros cuadrados, fueran sustituidas por su equivalente en metálico a satisfacer por la mercantil Commercia a razón de 252 euros por metro cuadrado.

El recurrente alegó para impugnar el proyecto de reparcelación que este hecho vulnera el artículo 54.2.b) de la LOUA por dos razones: primera, porque se asigna al Ayuntamiento de Almería aprovechamiento de uso terciario existiendo aprovechamiento VPO disponible y, segunda, porque la monetización de ese aprovechamiento de uso terciario no estaba prevista en el instrumento de Planeamiento.

"dos reglas"

El tribunal considera que el motivo esgrimido debe estimarse porque de la redacción del artículo de la LOUA se desprende, "de forma clara", que en relación con las cesiones a la administración correspondientes a su participación en las plusvalías, existen dos reglas. La primera pasaría porque "tales cesiones sólo pueden ser sustituidas por su equivalente en dinero cuando el instrumento de planeamiento prevea tal posibilidad y, además, dicha sustitución se justifique mediante resolución motivada". Por otro lado, la segunda haría referencia a que que las cesiones "deben hacerse en suelo destinado a VPO siempre que exista disponibilidad del mismo".

"Ambas reglas son vulneradas en el presente supuesto; así y comenzando por la segunda de ellas, y tal y como se indica en la Memoria de la Modificación puntual no 28 del PGOU de Almería, la edificabilidad residencial total prevista para el sector SUO-MNO-05 era de 180.000 metros cuadrados, por lo que la reserva del 30% de VPO suponen 54.000 metros cuadrados. Ello significa que el Ayuntamiento podía y debía recibir todo el aprovechamiento que le correspondía como administración actuante —42.225 unidades de aprovechamiento— en suelo para VPO, no siendo posible recibir parte en VPO y parte en suelo de uso terciario", concluye.

La Sección Cuarta indica, asimismo, que, en cuanto a la monetarización del aprovechamiento de uso terciario, el mismo staba previsto en el Convenio urbanístico de 2006 "pero no, como exige la LOUA, en el instrumento de planeamiento, sin que además exista en el Convenio justificación alguna a la sustitución del aprovechamiento por su equivalente en metálico".

Por último, apunta que, si bien la redacción del artículo fue introducida en 2012 cuando se modificó la LOUA, es decir, con posterioridad a la aprobación del proyecto, "ello no es óbice para que el cumplimiento de las reglas contenidas en esa redacción sea también exigible en relación al proyecto de reparcelación impugnado".

"En consecuencia debe concluirse la estimación del recurso de apelación interpuesto y, con revocación de la sentencia apelada, se estima el recurso contencioso administrativo y se anula el proyecto de reparcelación aprobado", finaliza la resolución, contra la que no cabe recurso ordinario.

El Centro Comercial de Torrecárdenas, en construcción, pretende quedar configurado con un edificio comercial, constituido por un único edificio en dos plantas, con 106 locales y tres plantas de sótano para aparcamientos, al que se añade una zona comercial exterior, constituida por un único edificio de diez locales en cuyas dependencias se instalarán diferentes operadores comerciales y se ofertarán diferentes servicios, entre ellos salas de cine. A ello se añadirán, además de la urbanización ya existente, espacios libres de parcela con jardines, circulación y aparcamiento al aire libre.