Se calcula que en España hay unas 600.000 viviendas nuevas, acabadas y sin vender. Y aunque la venta de pisos y casas crece en 2015, se venden fundamentalmente viviendas de segunda mano. De hecho, una cuarta parte del excedente disponible es "invendible" debido a su mala localización y a las condiciones en las que se encuentran los inmuebles.

Lo asegura la agencia de calificación crediticia Fitch Ratings en un informe sobre el sector inmobiliario. En concreto, calcula que el número de viviendas de nueva construcción "invendibles" es de alrededor de 150.000, en comparación con el stock de 600.000 viviendas existente. "Debido a su pobre localización y condiciones, un considerable número viviendas de nueva construcción tiene muy pocas oportunidades de encontrar un comprador", remarca la agencia.

Fitch considera que este escenario será más frecuente en zonas que se prevé sufran los desequilibrios estructurales de la economía española durante más tiempo. Señala que el mercado inmobiliario español sigue atravesando "dificultades" y es "improbable" que comparta los beneficios de la recuperación generalizada de la economía del país en el corto y medio plazo.

En este sentido, subraya que la recuperación del sector inmobiliario español es "desigual", ya que mientras los inmuebles del centro urbano se están beneficiando del crecimiento de la economía y el crédito, muchas viviendas de baja calidad siguen "vacías e invendibles" en la periferia y en áreas económicamente débiles. "Este gran exceso de oferta y la limitada demanda, así como el deterioro físico de las viviendas embargadas, mantendrán la gravedad de las pérdidas por estos activos en el medio plazo", añade.

En esta línea, remarca que las agresivas estrategias utilizadas por algunos acreedores para sanear su balance y la complejidad operativa y legal de los embargos, especialmente de las viviendas vacías, también lastrarán el valor final de la venta y las recuperaciones. Asimismo, cree que los cambios legislativos podrían afectar a su valor y pone de ejemplo la introducción en Cataluña este año del impuesto a las viviendas que han estado vacías durante más de dos años sin justificación.

En este contexto, Fitch Ratings calcula que la depreciación observada en valor de las viviendas embargadas vendidas ha alcanzado un 67% respecto a la valoración inicial del inmueble, aunque añade que este valor lleva estable en general los últimos tres años. Por otro lado, subraya que la gravedad de las pérdidas por las ejecuciones hipotecarias en España han seguido aumentado al mismo tiempo que el mercado inmobiliario residencial del país se ha ido recuperando de forma gradual.

Según su análisis, la agencia señala que las pérdidas medias por las viviendas embargadas vendidas en la primera mitad de 2015 equivalen al 61% del estado del préstamo en el momento del embargo, porcentaje superior al 53% del año pasado. En esta línea, agrega que este porcentaje medio ha crecido de forma constante desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y actualmente supone el doble del dato de 2009 y casi diez veces más que el registrado en 2007.