Más vivienda vendida, pero casi todas de 'segunda llave'. Los datos de compraventas que ofrece este viernes el Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejaron un auge en el sector inmobiliario del 13,8% en septiembre, trece meses seguidos al alza, pero este 'brote verde' esconde una cifra importante: es el peor mes de septiembre para la venta de vivienda nueva (6.111 operaciones), justo después de que en agosto se alcanzase el mínimo histórico de 5.951 casas.

Solo en el último año, la caída de las ventas de casas nuevas se ha frenado un 31,3%. Y si comparamos la cantidad de casas nuevas vendidas en septiembre con las que se traspasaron en el mismo mes de 2007 (25.658 unidades) se puede observar una caída del 77,91% durante los ocho años de crisis económica. Este recorte no lo ha sufrido el mercado inmobiliario de segunda mano. Las 34.065 casas usadas vendidas en septiembre de 2007 se han reducido a 24.600 este año, un caída del 27,8%, cincuenta puntos inferior al bajonazo de la vivienda nueva.

Son tres las razones para este desplome continuo de las operaciones sobre vivienda nueva, según apuntan varias fuentes del sector inmobiliario: primero, que queda poco stock de viviendas nuevas; segundo, que la construcción lleva frenando su actividad desde hace años al no ser rentable levantar hogares con los precios tan bajos; y tercero, que los bancos empiezan a ofrecer condiciones hipotecarias más favorables a los compradores de segunda mano.

"No queda mucha obra nueva en venta, es el primer tipo de vivienda que pudo tener salida para los bancos cuando la crisis les dejó un gran stock ", comenta Oscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).

Una impresión, la de esta asociación de agentes inmobiliarios, que confirman las cifras de Fomento: desde el año 2009, el stock de casas nuevas se ha reducido en un 17,5%, desde las 649.780 viviendas de primera mano a la venta en 2009, hasta las 535.734 de finales del año pasado. "En la grandes urbes apenas quedan casas nuevas disponibles", dice Oscar Martínez Solozábal. Sin embargo, tres comunidades autónomas acumulaban a finales de 2014 el 49,7% del total nacional del stock de vivienda nueva sin vender: Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña.

"Esas viviendas que van a tener dificil venta", asegura Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE); "son viviendas de segunda residencia que tendrán una difícil salida al mercado". Y luego está el caso curioso de Toledo, en Castilla La Mancha, donde se construyeron muchas urbanizaciones durante la época de la burbuja. "Pasó en Seseña, pasó en Ocaña... la planificación urbanística en esa época no obedecía a un plan estratégico, los ayuntamientos urbanizaban todo", recuerda Gómez Pintado.

El segundo de los motivos es el frenazo de la construcción. En diciembre de 2014 —último dato ofrecido por INE— se inició la construcción de 3.065 viviendas, un 95,6% menos que en el mismo mes de 2006 (71.094), justo antes de la burbuja. "Llevamos muchos años sin construir casas y no hay casi promociones de obra nueva; entre otras cosas, porque los precios de venta actualmente son tan bajos que no compensa levantar nuevas viviendas, su coste es mayor que el precio por el que se encuentran ahora en el mercado", apunta Óscar Martínez, de APEI.

La paralización de la obra nueva también afecta a las promociones de cooperativistas. Algunas de las gestoras han abandonado incluso esta actividad para diversificarse a otras ramas. Es el caso de Grupo 7 de Julio 94, una gestora de cooperativismo inmobiliario radicada en Alcalá de Henares (Madrid) desde hace más de 20 años que firmó su última promoción en 2012. A comienzos de este año entregó su última vivienda. Desde entonces, ya solo acomete proyectos de aparcamientos subterráneos, una actividad que se ha convertido en el 100% de sus operaciones.

"La construcción de obra nueva ha dejado de ser rentable, es una tendencia de muchas cooperativas de construcción", explica Óscar García-Abad, gestor de esta sociedad inmobiliaria madrileña. "Antes construíamos viviendas que tenían un precio de 180.000 euros, incluyendo su precio de coste y el margen del 7% para la gestora. Ahora cualquier persona se va a un banco o sale al mercado y encuentra viviendas similares a un precio de 120.000 euros. Ya no podemos competir ahí. Incluso la VPO pone límites superiores a ese precio", comenta.

La opinión de esta cooperativa es compartida por la asociación APEI. "En algunas regiones, la vivienda de protección oficial está más cara que la vivienda en el mercado libre, porque los bancos están haciendo unas quitas tremendas". Unas quitas que, según Gómez Pintado, se puede permitir porque "los bancos, a diferencia de los promotores, se pueden permitir venderlas por debajo del coste porque no siguen un criterio de rentabilidad, como los constructores".

El último factor para que se vendan menos casas de primera mano es que, según este experto inmobiliario, los bancos están comenzando a ofrecer más créditos para la compra de vivienda de segunda mano a particulares. "Hace unos años costaba Dios y ayuda que un banco te concediera una hipoteca para comprarle una casa a terceros, porque preferían que los clientes compraran algunas de las viviendas que ellos mismos tenían en stock", dice Martínez Solozábal.

Con la apertura del grifo hipotecario —los préstamos concedidos para comprar casas suman ya 14 meses de subidas—, la venta de segunda mano ha visto incrementada su cuota de mercado. En el último año, comparando las cifras de agosto de 2015 con las del mismo mes de 2014, la venta de estas viviendas ha crecido un 50,5%.

¿Y quienes están comprando estas casas nuevas? "Sobre todo gente joven que llevaban un tiempo esperando a que bajaran los precios, o a tener una mayor seguridad laboral. Ahora que han conseguido un trabajo, o han logrado uno más estable con los primeros síntomas de recuperación, se animan a comprar. También gente de edad media que se compró un piso más barato en época de crisis y se cambia ahora a una vivienda de obra nueva", asegura Óscar Martínez.

El único rayo de esperanza para la construcción se observó a finales del año pasado. El número de viviendas iniciadas mantuvo el tipo en el año 2014 (35.765) frente al año anterior (35.721), aunque lejísimos de la cantidad de vivienda nueva que se comenzó a construir en el primer año de la crisis (615.976).

Construcción de Viviendas - INE - (*) Datos hasta junio

Además, el ministerio de Fomentó avanzó el mes pasado que el ritmo de visados para construcción muestra este año un ligero aumento y cree que cerrará el año en 45.700, aún lejos de los números del pasado. "Es posible que según se vayan entregando las promociones que ahora se están vendiendo sobre plano, se vaya difuminando la diferencia entre ambas tipologías", considera Manuel Gandarias, director del Gabinete de estudios de pisos.com.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCE, confía en uno de los escenarios de crecimiento del número de hogares que estima Estadística: 106.000 más al año. "Eso nos permitiría pensar como razonable que se construyeran 150.000 viviendas nuevas al año, para cubrir la demanda de nuevos hogares y la de reposición de viviendas antiguas y energéticamnte ineficientes".