El sector inmobiliario está a las puertas de un breve ciclo de bajadas de precios y ventas. La culpa no es de la crisis, de si acaba o no, ni de los inversores extranjeros, sino de las leyes. Los cambios llevados a cabo por Hacienda en la fiscalidad de la vivienda, concretamente en el cálculo de la plusvalía, van a traer consecuencias inmediatas. A modo de resumen: si la casa que queremos vender la compramos antes de 1994 mejor hacerlo ya porque el año que viene tributará más, mucho más.

El 1 de enero de 2015 se eliminarán los coeficientes de abatimiento para el cálculo de la plusvalía de la venta de viviendas adquiridas antes de 1994. A partir de ese momento, el Ministerio de Hacienda modificará la forma en que se calcula la plusvalía de las viviendas y dejará de aplicar descuentos a las viviendas que se compraron antes de aquel año.

Hasta ahora, para calcular el beneficio económico obtenido por la venta de un inmueble se aplicaba un coeficiente reductor (coeficiente de abatimiento) que corregía la variación de los precios durante todos esos años. Ahora, esos coeficientes desaparecen y el cálculo se realizará sobre la diferencia entre el precio de la compra y el de venta.

Aquellas personas que a partir del 1 de enero de 2015 vendan una vivienda comprada al menos 20 años antes tendrán que tributar hasta un 55% más por ello, a no ser que cierren la operación antes del 31 de diciembre de 2014.

"Con total probabilidad, cuando el grueso de los vendedores afectados sean conscientes de la situación, comenzarán las carreras para conseguir cerrar operaciones antes de Nochevieja", apunta el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar. “Antes de pagar más a Hacienda va a haber codazos entre los vendedores, por lo que es muy posible que el número de operaciones cerradas registre unas tasas de crecimiento que nos van a asombrar”, asegura.

Ahora bien, una vez en 2015, el experto vaticina que el número de compraventas se resentirá, como sucedió en enero de 2013, de modo que a lo largo del año irá volviendo a sus cifras normales, para en 2016 volver a tener incrementos interanuales.

Otros cambios ya han llegado y conviene recordarlos. Por ejemplo, se eximirá del pago por las ganancias patrimoniales generadas en transmisiones de inmuebles que hayan constituido la vivienda habitual de un no residente en España, si dichas ganancias se reinvierten en otra vivienda habitual bajo las condiciones aplicables a los contribuyentes españoles.

En principio, y del mismo modo que cuando se suprimió la deducción por inversión en vivienda, se articula un régimen transitorio para los alquileres de vivienda efectuados con anterioridad a 2015. De manera que la supresión de la deducción sólo afectaría a los contratos de alquiler firmados a partir del 1 de enero de 2015. Si bien, paulatinamente los antiguos contratos podrían ir perdiendo las deducciones adquiridas conforme se vaya cumpliendo el plazo estipulado de duración inicial.

Los contratos firmados desde 2013 tienen, por ley, una duración mínima de prórroga de tres años y, si se firmaron con anterioridad, de cinco. Para estos casos, fiscalmente, podría ser interesante actualizar algunos contratos en este 2014 para poder acogerse a las deducciones tres años más.