El contrato de arras es un documento privado que consiste en reservar el derecho sobre la compra de una propiedad entregando para ello una cantidad de dinero, penalizando al comprador o al vendedor si rompen ese acuerdo.
Las arras o contrato de arras forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.
Como explican en Anida, este contrato debe contener todos los datos fundamentales de la operación:
- La identificación exacta de la vivienda (ubicación, propietario…), describiendo sus características básicas e incluyendo los posibles anexos (garaje, trastero, etc.).
- El precio final y la forma de pago.
- El tiempo máximo para formalizar la venta.
- Las posibles cargas de la propiedad.
- Cualquier otro punto acordado (como el reparto de gastos y facturas pendientes de la casa).
El contrato incluirá también la cantidad que se entrega en concepto de arras. Se debe especificar que ese dinero es a cuenta de la compraventa y que se descontará del precio final cuando se constituya la escritura. Si se trata de una vivienda nueva, esa cantidad tendrá que estar cargada con el 10% de IVA. El dinero se desembolsa en el mismo momento de la formalización del contrato.
Si por alguna circunstancia se rompe el contrato, la ley establece penalizaciones que conviene que queden especificadas en el documento. Si quien incumple el acuerdo es el comprador, perderá la cantidad entregada; sin embargo, si es el vendedor quien incumple, deberá devolver por duplicado la cantidad recibida.
La cantidad que se desembolsa la acuerdan el comprador y el vendedor. En el caso de que el comprador esté muy seguro de llevar a cabo la operación, le conviene que la cantidad sea lo más elevada posible para asegurarse de que el vendedor no se eche atrás. Y al contrario, una cantidad reducida facilita la ruptura por cualquiera de las partes.
También la forma de pago está sujeta a un acuerdo entre las partes, aunque siempre debe ser nominativa: en la transacción debe figurar el nombre de quien recibe la cantidad. De esa forma se puede acreditar el pago si fuera preciso.
En el caso de que la vivienda sea adquirida por una pareja, hay dos posibilidades. Si forman un matrimonio en régimen de gananciales, bastará la firma de uno de los dos para formalizar el contrato de arras, aunque debe hacerse constar que lo hace en representación del matrimonio. En cambio, si entre ambos existe separación de bienes o no están casados, será preciso que los dos firmen el contrato.
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