La desaceleración de los precios, que crecieron en 2006 la mitad que tres años atrás (subieron un 18,5% en 2003), es sólo uno de los factores que explican el fenómeno. Las estadísticas del Ministerio de Vivienda constatan además que ya no se venden tantas casas –en el tercer trimestre de 2006, un 12% menos que el anterior– y que cada vez es más largo el tiempo que transcurre desde que un piso se pone a la venta y aparece un comprador. En la segunda mitad del año pasado prácticamente se duplicaron los plazos. Y en eso tuvo mucho que ver el encarecimiento progresivo del euríbor, el principal índice de referencia de las hipotecas. No olvidemos que por mucho que se modere la subida de los precios: a) son aún muy altos, b) aunque menos, siguen subiendo, y c) el aumento de los tipos de interés hace que los créditos hipotecarios sean cada vez más caros.

El parón del precio del suelo es otro de los factores que explican el optimismo con que el Ministerio del ramo afronta este 2007.

Ciertamente, cabe destacar que también se haya moderado su crecimiento, aunque en las grandes ciudades sube más que en las pequeñas. Y que las operaciones de compraventa de terrenos hayan caído un 30%. Pero habrá que ver en qué medida ese frenazo viene dado por las incertidumbres abiertas por la nueva Ley del Suelo, que está en trámites parlamentarios, o por un enfriamiento real de la actividad constructora en nuestro país. No olvidemos que en los últimos años se han edificado en España 800.000 viviendas al año, tantas como las que se construyen anualmente en Francia, Alemania y el Reino Unido juntos.

Los expertos matizan el optimismo gubernamental. Los que conocen el sector y no necesitan sacar partido político de las estadísticas nos dicen que nos preparemos para aumentos del precio de la vivienda de entre el 5% y el 8% en 2007. Y al final estará más cerca del 8% que del 5%. Los mismos expertos no pueden evitar esbozar una sonrisa cuando se les plantea la posibilidad de que, siguiendo esa evolución, los precios de los pisos puedan bajar aquí como en Japón o en Estados Unidos. Es una posibilidad que no contemplan ni en el más extremo de los escenarios para los próximos años. Y, además, alertan de que sería un desastre para los que han invertido todo su patrimonio en la adquisición de una vivienda. Una caída del precio los haría automáticamente más pobres.

La deuda familiar aprieta, pero no ahoga. Paralelamente a esa desaceleración de la vivienda, se observa un menor crecimiento de la deuda de las familias, aunque bastante más moderado que en el caso de los pisos. El importe de los préstamos hipotecarios sigue subiendo a un ritmo del 20% anual, según el Banco de España, el menor aumento desde 2003. En 2004 creció un 24%.

Ladrillo sobre ladrillo

Quizá es ese cambio de ciclo que se adivina el que está llevando a las constructoras no sólo a buscar nuevos negocios, especialmente en el terreno energético, sino a unir sus fuerzas a otras compañías del sector para diversificar sus áreas de negocio. El boom inmobiliario de los últimos años ha convertido en multimillonarios a personajes de segunda y tercera fila del panorama empresarial español. Hasta hace poco dirigían pequeñas constructoras, pero ahora son reyes del ladrillo, a quienes los inversores reciben con todos los honores cuando aterrizan en el selecto club de la Bolsa.  Se trata, en general, de modestos grupos familiares que, gracias a ese aumento espectacular de los precios, han conseguido suficientes recursos para convertirse en peces gordos.

Inmocaral, que en junio de 2006 compró Colonial a la Caixa, acaba de lanzar sus tentáculos sobre Riofisa para crear la segunda inmobiliaria española. Es el enésimo matrimonio tras el de Martinsa con Fadesa, Reyal con Urbis y San José con Parquesol, todos ellos, celebrados en 2006, un año frenético para el sector.

¿Qué hacemos con las casas vacías?

Pero mientras llega el día en que los pisos tengan un precio razonable se producen algunos movimientos encaminados a forzar la salida al mercado de los tres millones de pisos vacíos que se calcula que existen en España. El Gobierno catalán está madurando la posibilidad de cobrar un recargo en el IBI de 9 euros diarios a los propietarios que mantengan sus viviendas desocupadas. Algo parecido ha propuesto también el Ejecutivo vasco. Lo difícil, como reconocen los promotores de las propuestas, es demostrar que una vivienda está vacía, y aunque se propone determinarlo a partir de los recibos de la luz y el agua, habrá que estar atentos para evitar la picaresca. Es el mismo problema que se plantea en la propuesta que ha llevado IU al Congreso para que el Gobierno castigue a todo aquel que prefiera tener un piso vacío a venderlo o alquilarlo. Otra cuestión será ver dónde queda el derecho a la propiedad frente al precepto constitucional del derecho a una vivienda digna.

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