Pisos vacíos
Bloque de viviendas vacías. ACN

España y sus empresas están de rebajas. La escasez del crédito que sufren tanto familias, corporaciones, como administraciones públicas, unido a una mejor percepción general del país en el exterior ha empujado a una venta masiva de patrimonio y activos de todo tipo en los últimos meses. "Claramente el apetito de extranjeros por mirar y cerrar operaciones en España nada tiene que ver con hace un año, en donde solo había unos pocos esperando que les llamases tan solo si existía alguna operación desesperada", explica Christian Torres, analista de la firma de inversión Solventis.

Otras fuentes financieras consultadas por este diario constatan que "claramente hay apetito" por invertir y comprar en España, a medida que ha ido mejorando la imagen del país. "Se ha alcanzado ese punto casi perfecto entre precios bajos y signos creíbles de recuperación económica a corto plazo. Es una excelente combinación", explican estas mismas fuentes.

Se ha alcanzado ese punto casi perfecto entre precios bajos y signos creíbles de recuperación económica a corto plazo" La tentación de obtener fondos deshaciéndose de activos viene de hace al menos tres años, si bien los altos precios de entonces o la ausencia de mercado frustraron gran parte de las operaciones. El Gobierno de Rajoy ya intentó en 2012, al igual que Zapatero dos años antes, vender gran parte de las 'joyas de la corona' del patrimonio industrial del Estado. Así, esperaba obtener unos 30.000 millones de euros deshacíendose de Renfe, Aena, Paradores Nacionales, Puertos del Estado y de sus participaciones en IAG (matriz de Iberia) y Red Eléctrica Española, entre otras.

Las dudas expresadas por los inversores respecto a España el pasado año y la imposibilidad de encontrar precios asumibles impidieron llevar a cabo cualquiera de esas desinversiones. Sin embargo, en 2012 sí que logró ganar más de 90 millones de euros con la venta de edificios de alto valor arquitectónico (como la antigua sede de la CNMV, o el antiguo edificio de Radiotelevisión ) y fincas rústicas de titularidad pública.

El Ministerio de Hacienda ha insistido en esta política y el pasado mes de junio sacó a la venta más de 15.000 inmuebles ahora en poder del Estado. En la web habilitada para vender este patrimonio se puede comprobar que, entre otras propiedades, venden hasta 98 edificios calificados como singulares. También las comunidades autónomas se han lanzado a la venta: En agosto, por ejemplo, el banco estadounidense Goldman Sachs y el fondo de inversión Azora adquirieron 3.000 apartamentos propiedad del Gobierno regional por 201 millones de euros, 67.000 euros de media por piso, según informó el Financial Times.

El banco malo, a velocidad de crucero

"Es cierto que los actuales niveles de incertidumbre han distraído la atención de algunos inversores internacionales (...) España es ahora el lugar en el que hay que estar para invertir exitosamente dentro del sector del ladrillo". Así de claro se muestra el banco BNP Paribas en el último informe de su división inmobiliaria. Para esta entidad especializada en la banca de inversión, en general "tanto empresas como bancos ofrecen activos inmobiliarios de primera en un contexto de baja competencia. Hay más activos en localizaciones exclusivas a la venta que en cualquier otro momento", explican.

Para el banco de inversión BNP Paribas "España es el lugar en el que hay que estar para invertir exitosamente" Ante este cambio de las percepción, los inversores internacionales han vuelto a mostrar interés por las propiedades inmobiliarias españolas, seis años despúes del inicio de la crisis del ladrillo. Prueba de ello es que el Sareb (conocido como banco malo) lleva semanas vendiendo todo tipo de activos considerados tóxicos a distintos fondos de inversión y capital riesgo. La última operación ha sido la venta de una cartera de préstamos del Grupo Colonial (245 millones), adjudicados a la firma Burlington Loan Management Limited.

Apenas unos días antes de que ese hedge fund (fondo que busca una alta rentabilidad) viniera a hacer negocios con el banco malo, otro de los grandes del sector, el fondo de capital riesgo HIG Capital, se apropió de la gestión de una cartera de cerca de un millar de viviendas situadas en Valencia, Madrid, Andalucía, Murcia y Canarias (cartera denominada Bull, toro en inglés). El Sareb, después de un inicio tímido, ha "intensificado su actividad comercial" y ha vendido además otros 1.800 inmuebles a distintos inversores.

La percepción del mercado hacia España ha cambiado (buen prueba es la reducción de la prima de riesgo, por ejemplo) en los últimos meses y los analistas ya no añaden un "vender" a cada operación. "Llevan unos seis meses llamando a puertas y a ver qué es lo que hay; sin exigir unos precios de derribo, sino más bien un precio justo", opina Christian Torres, si bien señala que los niveles distan de ser los registrados en 2007.

El sector financiero lo vende todo

La temporada de rebajas es especialmente fuerte en el sector financiero español. A la todavía débil situación del sector se han unido los nuevos requerimientos de capitalización impuestos por la normativa internacional (conocida como Basilea III). El objetivo de las entidades, obligadas a cumplir con las nuevas exigencias, ahora no es tanto dar crédito, sino recapitalizarse, aunque para ello haya que vender joyas por debajo de su precio.

Las grandes provisiones impuestas por el Gobierno en 2012 han permitido a las entidades vender con fuertes descuentos sin perder Los dos decretos de recapitalización del sector financiero aprobados por el ministro de Economía Luis de Guindos en 2012 obligaron a bancos y cajas a aumentar sus provisiones (es decir, su colchón en previsión de futuras pérdidas) relacionadas con el ladrillo y otros sectores. Esta medida, que significó un mayor estrangulamiento del crédito, ha facilitado ahora las ventas: Si un activo tóxico cualquiera, por ejemplo, estaba provisionado al 80%, se puede vender con una rebaja del 60% sobre su precio en libros (el que tiene marcado la entidad en su balance) y aún así presentar una plusvalía, una ganancia, del 20%. "En la mayoría de los casos, las grandes provisiones promovidas por Guindos 1 y 2 permiten ahora vender muy barato con plusvalías o, como mínimo, pequeñas minusvalías", indican fuentes financieras.

Como ejemplo, la nacionalizada Novagalicia Banco (NCG) hace apenas semanas que vendió su marca EVO (con la que operaba fuera del territorio gallego) al fondo de inversión Apollo por 60 millones de euros, el 55% de su valor neto contable. La entidad gallega ya había anunciado en junio unos ingresos de más de 308 millones de euros por ventas de participaciones empresariales en poder de la caja: Sacyr Vallehermoso, Calvo, Indra, Bodegas Vinum Terrae, Banco Etcheverría... el plan de desinversiones de Bruselas para las nacionalizadas impone que se deshagan de todas aquellas acciones que no formen parte del núcleo fundacional de las cajas.

La intención del FROB, dueño de Novagalicia es vender la propia caja antes de noviembre. Al proceso de subasta, además de los grandes bancos (Santander, BBVA y Caixa) también se han sumado inversores extranjeros como el fondo Guggenheim. Otra muestra del interés creciente por España. Hace apenas un año el Estado era incapaz de vender otras entidades nacionalizadas y saneadas como la CAM o Banco de Valencia si no era con el precio simbólico de un euro.

¿Son de esperar más ventas en el futuro inmediato? Sí, en opinión de los analistas consultados por 20minutos, ya que en un entorno de tipos de interés históricamente bajos el margen de explotación de las entidades financieras se reduce. "Una forma de generar resultados positivos en este contexto es por medio de la venta de activos, así que veremos más de estas operaciones de forma intensa", vaticinan.

Las principales operaciones

  • BFA-Bankia: La entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri acaba de vender este miércoles su participación del 12% en Mapfre, operación con la que ha obtenido unas plusvalías de 165 millones de euros. A inicio de mes ya vendió la gestión de su negocio inmobiliario durante diez años al fondo Cerberus Capital Management, por una cantidad variable entre los 40 y los 90 millones de euros (en función del cumplimiento del plan de negocios). Esta compañía especializada en la comercialización de activos inmobiliarios depreciados gestionará un volumen de 12.000 millones. Apenas un mes antes el banco nacionalizado, tal como contemplaba su plan estratégico, también se deshizo de su participación (un 20,14%) en la cotizada Indra; una transacción negociada con la Sociedad Estatal de Participaciones Industriales (SEPI) con un coste de 337 millones y que generó unas plusvalías de 43 millones. Además se deshizo de su 38,48% en la empresas de inversión Inversis, que fue traspasada a Banco Madrid. En mayo acordó la venta de la filial City National Bank of Florida al banco chileno BCI por 882 millones de euros y a finales de junio había concluído además la venta, por 675 millones de su 12,09% de IAG (matriz de Iberia), una de las que en su momento fueron joyas de la corona de Caja Madrid. A pesar de la mala trayectoria en Bolsa de la aerolínea, la operación significó un beneficio de 167 millones para la cuenta de resultados de Bankia. Al margen de estas operaciones mediáticas, el grupo BFA-Bankia anunció en agosto una operación por la que logró colocar tres carteras de créditos "íntegramente provisionados" con un volumen de 1.354 millones de euros, así como la venta del 100% de la sociedad gestora del Hotel Westin de Valencia (ahora en poder de la cadena Sea Side Hotels).

  • CatalunyaCaixa (CX): La entidad catalana también traspasó su plataforma de gestión inmobiliaria a una compañía especializada. Así, en agosto anunciaron la venta a un consorcio internacional formado por las firmas Kennedy Wilson y Värde Partners. Hace nueve meses obtuvo 182 millones deshaciéndose además de su participación en Gas Natural.

  • Caixabank: El banco propiedad de La Caixa, pese a no estar intervenido en absoluto, ha llevado también a cabo un plan de desinversiones de su cartera de activos inmobiliarios. Así, en julio adjudicó un edificio de 8.100 metros cuadrados en la madrileña Calle Serrano al fondo británico Meyer Bergman, en plena milla de oro. Apenas un mes antes acordaron también el traspaso de un 10,1% de las acciones de la filial Grupo Financiero Inbursa.

  • BBVA: El banco presidido por Francisco González ha estado particularmente activo en sus ventas en los últimos meses. En julio, la entidad vendió su división en Panamá al grupo internacional Aval Acciones y Valores por unos 630 millones de dólares. Un par de meses antes también se deshizo del 100% de la compañía peruana AFP Horizonte, por otros 544 millones de dólares. Y en enero y febrero otro tanto de lo mismo: la multinacional MetLife adquirió el 64% de la filial chilena de gestión de pensiones Provida, mientras que Afore XXI se hizo con la mexicana Administradora de Fondos para el Retiro Bancomer por 1.735 millones de dólares.

  • Santander: La entidad presidida por Emilio Botín colocó en marzo de este año un 5,2% del banco polaco Zachodni WBK por 285 millones de euros, si bien el Santander sigue manteniendo el control en esta.

  • BMN: La entidad de la que fue consejero el ministro de Economía, Luis de Guindos, anunció el pasado 28 de julio la venta de su participación en la compañía papelera Miquel y Costas, una operación por la que obtuvieron 48 millones de euros.

  • Liberbank: El banco resultante de la fusión de Cajastur, Caja Extremadura y Caja Cantabria, después de requerir la ayuda de Bruselas, se ha deshecho de sus acciones de Enagás (el 5% del capital de la compañía energética), así como de otro 5% de Indra. En febrero, además, el fondo buitre Cerberus se hizo con una cartera de 574 millones de euros en activos fallidos de particulares y pymes. El precio de la operación, y por la que Cerberus espera obtener rentabilidad: 21,3 millones de euros.