La compra de una casa es para la mayoría una de las decisiones más importantes y costosas en la vida. Por eso, no se puede dejar nada al azar, y mucho menos a la mala fe de algunos. Para evitar sorpresas una vez conseguida la ansiada vivienda, la ley prevé el contrato de arras, una señal que el futuro propietario entrega al vendedor cuando se apalabra la compra de la vivienda y que sirve de garantía para ambos.

Las arras se formalizan mediante un contrato privado en el que las partes pactan la reserva de una vivienda, entregándose una cantidad de dinero en concepto de señal hasta la firma del contrato definitivo de compraventa.

En el caso de que el comprador se arrepienta, perderá la la señal entregada. En cambio, si es el vendedor el que se echa atrás, deberá pagar al comprador el doble de la cantidad entregada. Las arras también funcionan si la vivienda se vende por agencia, que sólo será una intermediaria y en ningún caso podrá quedarse con el dinero de la señal.

"Es más habitual que sea el comprador el que se eche para atrás si tiene problemas con el banco", señala Lourdes Alboreca, del despacho jurídico Alboreca Abogados de Vivienda, quien recomienda que antes de entregar ninguna señal se haga una tasación de la vivienda para asegurarse de que se concede la hipoteca para su compra.

La ley no estipula para las arras ninguna cantidad mínima ni porcentaje determinado, aunque en la mayoría de los casos la cifra asciende a los 3.000 euros, independientemente del valor de la vivienda. El pago de las arras se considera una entrega a cuenta, por lo que la cantidad entregada se descontará del precio final de la compraventa.

Nunca puede faltar

Comparecientes: Para saber a quién reclamar en caso de conflicto, deben quedar bien identificadas las dos partes que llegan al acuerdo, con su nombre y apellidos, estado civil, domicilio y DNI.

Señal: Es fundamental que se especifique la cantidad entregada en concepto de señal, la tipología de arras elegida y si la señal se incluye o no en el precio final.

Vivienda: Descripción con los datos del Registro de la Propiedad, que indicará la titularidad, la descripción y el estado de cargas de la finca.

Precio: Hay que plasmar por escrito el precio total de la compraventa del piso, la forma de pago y si ésta está sujeta a la concesión de una hipoteca.

Plazos: Por último, es importante fijar un plazo razonable –un mes, aproximadamente– para firmar el contrato de compraventa.

Tres modalidades

La gran mayoría de los contratos de arras son de tipo penitencial. Sin embargo, la ley contempla otras dos modalidades: las arras confirmatorias y las penales, cada una con un efecto distinto para comprador y vendedor, afirma Alboreca. Las arras confirmatorias son las que más obligan, ya que si alguna de las partes se echa atrás, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato de compraventa ante los tribunales.

Sin embargo, en la práctica el conflicto casi siempre se cierra con un acuerdo, ya que la sentencia puede tardar años en producirse. En la modalidad de las arras penales, las dos partes fijan por anticipado una indemnización por daños y perjuicios (siempre superior al dinero entregado en concepto de señal), que deberá pagar quien finalmente se eche atrás en la operación de compraventa. Otra particularidad es que este tipo de arras puede fijarse sólo para una de las partes, ya sea el comprador o el vendedor.