La consultora RR Acuña & Asociados elabora cada año un informe sobre cómo está el mercado inmobiliario español y sus perspectivas. Se ha ganado buena fama y el sector lo espera con expectación. Eso ha pasado una vez más y sus conclusiones no han decepcionado. El paisaje del 'ladrillo' es para echarse a temblar.

En ese sentido el informe es muy claro. Queda mucho aún hasta que las viviendas dejen de bajar de precio. Es decir, los pisos van a seguir abaratándose. La sociedad es más pobre, hay menos familias y más de 2 millones de viviendas nuevas sin vender. La situación del sector está "bloqueada" y "es imposible que el sector pueda mejorar".

Según el 'Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013', el precio de la vivienda en España caerá de media un 30% adicional durante los tres o cuatro próximos años para poder casar una oferta que, aunque lentamente, no dejará de crecer por las nuevas construcciones y por el efecto de la emigración en busca de empleo, y una demanda menguante, especialmente por la menor creación de hogares.

Así, el stock de pisos vacíos no se podrá absorber en al menos seis años y además provocará profundos cambios en el sector inmobiliario español: los promotores prácticamente desaparecerán dejando antes una carga de unas 600.000 viviendas sin vender a los bancos, que tendrán que soportar mayores cargas en provisiones.

Según los cálculos de RR Acuña & Asociados, el excedente real de vivienda asciende a 2,2 millones de viviendas, resultado de la suma de las viviendas nuevas en manos de los promotores (635.000) y entidades inmobiliarias (152.000), de los pisos usados de particulares (928.000) y banca (208.000), y de las viviendas potenciales en construcción (400.000) y pendientes de ejecución hipotecaria (150.000).

A este montante, el anuario suma una bolsa de unos 4 millones de viviendas que podrían construirse a partir de la oferta de suelo disponible en el sector, que en palabras del presidente de la consultora, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, "es para suicidarse".

Así, España, que ya cuenta con una ratio de 1,5 viviendas por habitante, la más alta del mundo, según el estudio, podría contar en unos años con al menos 6,2 millones de viviendas a ocupar, que incluso podrían ir a más, puesto que continuará la promoción de viviendas, se seguirán produciendo desahucios y seguirán emigrando españoles mientras no se recupere el empleo.

Por el contrario, la demanda irá a menos por razones demográficas y por la mala coyuntura económica. Según el anuario, la caída de los matrimonios, la caída de la tasa de natalidad desde principios de los años 80, la salida de españoles al extranjero en busca de trabajo y las altas tasas de paro entre los jóvenes de 25 a 35 años ya se han dejado notar en una caída de 16.500 hogares en el primer trimestre del año respecto al cierre de 2012.

Las compras de viviendas por parte de extranjeros no serán la solución, de modo que, con esta previsión, si se mantuviera un ritmo constante de compraventa de viviendas –259.000 en 2012, excluidas las adquisiciones de los bancos–, el stock tardaría alrededor de 6 años de media en absorberse.

En este punto, el anuario prevé que una evolución similar a la experimentada en Japón, país con una pirámide poblacional invertida y una crisis económica similar al caso español y donde los precios, que comenzaron a caer en 1990, aún no han dejado de hacerlo y ya están en niveles de 1968.

Según Acuña y Asociados, sólo la eliminación de la deducción por compra de vivienda libre y la subida del IVA del 4% al 10% en la vivienda nueva, equivalen a una subida del precio de los pisos del 27% que habrá de compensarse vía precios, al margen del efecto que tienen la sobreoferta y la debilidad económica de los hogares.

Por ello, la previsión es que el precio de la vivienda descienda alrededor de un 30% en un horizonte de unos cinco años, para seguir cayendo otro lustro más, aunque con menor intensidad, al menos en términos reales.

Este descenso adicional del precio de la vivienda pondrá la puntilla al sector promotor. La banca saneada podrá bajar los precios de sus viviendas para comercializarlas al poder asumir pérdidas; pero los promotores no podrán vender por debajo del coste de producción mientras al mismo tiempo soportan el esfuerzo financiero de las deudas que tienen con los bancos.

Según el informe, de las empresas analizadas desde 2007, el 36% han echado el cierre y de las que sobreviven, el 46% se encuentra en una situación de presunta quiebra. A futuro, "la estructura de los promotores está obligada a desaparecer, en tres o cuatro años el sector promotor potencialmente desaparecerá", según Acuña & Asociados.

En el caso de las entidades financieras, aunque tendrán ventaja a la hora de comercializar las viviendas, esta situación les obligará a incrementar en el medio plazo sus provisiones, ya que verán entrar en sus balances unos 600.000 inmuebles más, además de las vivienda adjudicados por impagos de las familias.

En el caso de los hogares, aquellos que no pierdan su vivienda, también sufrirán la caída de los precios supondrán una disminución patrimonial y un efecto pobreza.