Conseguir una buena hipoteca, una tarea casi imposible. Ese parece ser el horizonte que se perfila en el mercado inmobiliario e hipotecario español a medida que avanza la crisis económica y las señales de recuperación se retrasan.

La debilidad de las economías de la Eurozona ha llevado al Banco Central Europeo (BCE) a colocar los tipos de interés a un nivel inéditamente bajo (0'75%), lo que ha situado al euríbor, principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios en España, en mínimos históricos (en el 0,588%, según el dato de noviembre).

Sin embargo, lejos de traducirse en una abaratamiento de los costes para aquellos que quieren constituir una hipoteca nueva, las condiciones de estas se están endureciendo hasta niveles no conocidos hasta ahora. Desde mediados de 2011, las entidades financieras han, como mínimo, duplicado los diferenciales que establecen, esto es, el porcentaje de interés que cada banco suma al euríbor para conceder estos préstamos.

Por ejemplo, INGdirect publicitaba en junio de 2011 en su web que concedía hipotecas con un tipo de interés de euríbor + 0,59%. Es decir, un interés total que hoy día, con el nivel actual del euríbor, estaría en 1,17%. Actualmente no hay publicidad en el site de este banco, y sus condiciones han pasado a ser de euríbor + 1,89%. Eso, en una hipoteca media de 200.000 euros a 35 años, supone que una cuota mensual de 527 euros pase a 651.

La diferencia habla por sí sola e ING no es una excepción. Aunque este diferencial varía en función del banco y del tipo de hipoteca que ofrezca, lo cierto es que está experimentando una subida que fluctúa "entre el euríbor + 1,75 y el euríbor + 4%", según indica a 20minutos.es Francisco Javier Alvarado, técnico de Adicae. Nada que ver con los años anteriores.

¿A qué se debe entonces esta subida en los diferenciales? "Miden el precio del riesgo y el precio de la liquidez de las entidades. Empezó a aumentar cuando se disparó la deuda soberana española, el motivo no es que el euríbor esté bajo", aseguran desde la Asociación Hipotecaria Española. No opinan lo mismo los expertos, que indican que para conseguir buenos márgenes de beneficio las opciones que tienen los bancos es aumentar el diferencial o bien aplicar las polémicas cláusulas suelo (aquellas que fijan un tipo de interés mínimo que hay que pagar en la hipoteca, independientemente de que baje el euríbor).

En cualquier caso, lo cierto es que la mayoría de entidades han retirado ya sus publicidades sobre ofertas de hipotecas, tanto en sus oficinas como en sus páginas web. "Los bancos esconden los tipos de interés que ofrecen porque en algunos casos rondan el euríbor + 4%, y ese tipo es el que había con las hipotecas subprime (conocidas como hipotecas basura)", asegura a 20minutos.es Pau A. Monserrat, economista de iahorro.com.

El aumento de los diferenciales no es la única novedad en lo que a las hipotecas se refiere. Hasta ahora, la mayoría de las que se contratan en España son a tipo variable (euríbor + diferencial). De hecho, en 2011 el 99,2% de las operaciones que se cerraron eran de este tipo, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Sin embargo, esto está empezando a cambiar y cada vez son más las entidades que ofrecen hipotecas a tipo fijo, cuyos tipos de interés abarcan una horquilla de entre el 4% y 7%, o mixto (fijo durante unos años, que suele rondar entre el 4% y el 5%, y luego variable).

Cada vez son más los bancos que están optando por ofertar estas opciones, alegando que que así se ofrece "seguridad" a los clientes y se evitan sustos por las fluctuaciones del euríbor. Es el caso de La Caixa, que desde el pasado verano ha cambiado radicalmente su estrategia de comercialización de estos préstamos. "Queremos transmitir un mensaje de seguridad y tranquilidad a todos nuestros clientes que contraten su hipoteca en las actuales circunstancias de incertidumbre", aseguran.

Pero el precio que tienen que pagar los clientes a cambio de esa "seguridad" es muy alto. Es cierto que las subidas del euríbor pueden causar problemas, ya que pueden disparar el tipo variable. Es lo que ocurrió a muchos particulares al inicio de la crisis, cuando en julio de 2008 alcanzó su máximo histórico al situarse en un 5,393%. No obstante, todo parece indicar que estará bajo en los próximos años. De hecho, el BCE abrió la puerta en su ultima reunión a bajar de nuevo los tipos de interés en los próximos meses, actualmente en el 0,75%.

"Si contratas una hipoteca al 8%, el problema es que la estás pagando a un precio más caro a cambio de seguridad, y además si te quieres cambiar a un tipo variable te cobrarán una comisión que es muy alta", advierte Monserrat. Para este economista, el tipo fijo "es mucho más restrictivo y te piden más requisitos (ahorros, estabilidad laboral...).

Por otro lado, no todos los bancos ni todas las hipotecas en España toman como referencia el euríbor: un 20% de ellas tiene en cuenta el IRPH —siglas de Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios, cuyos valores se obtienen a partir del cálculo de la media de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre—, que lo utilizaban especialmente las cajas. Se revisa cada año, pero en la actualidad cada vez menos entidades ofrecen hipotecas referenciadas a este índice. Pau A. Monserrat destaca como ejemplo el del bancopopular-e, que "ofrece un IRPH + 0,75%". La publicación periódica de este índice tiene fecha de caducidad: abril de 2013.

El otro índice hipotecario que se ha puesto en marcha este año en España es el IRS. A diferencia del euríbor, este índice se revisa cada cinco años. "Se supone que el IRS es el más estable, aunque ahora mismo está más caro que el euríbor", señala el técnico de Adicae Francisco Javier Alvarado. Sin embargo, ningún banco oferta por ahora hipotecas con IRS, apunta Monserrat por su parte.

¿Cuál es entonces el índice o el tipo de interés hipotecario ideal? "Si el mercado fuera transparente lo ideal sería el tipo variable", responde este economista. "El problema es que no sabes si en dos años el euríbor subirá, y estar atado a un euríbor + 4% es una condena muy severa", concluye.