Policías en un desahucio
Decenas de policías nacionales tomaron la calle para evitar que el 15-M paralizara un desahucio. Ballesteros / EFE

En tiempos de crisis económica, muchas personas pueden llegar a tener dificultades para pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario con el que financiaron la compra de su vivienda. En muchas ocasiones, estas dificultades se convierten en la imposibilidad total de hacer frente a las cuotas.

Así, en caso de impago, la entidad financiera acreedora puede acudir a un procedimiento judicial de ejecución para recobrar los importes adeudados. Este proceso puede durar unos nueve meses, aunque en muchos casos se pueden dar procesos que superen ampliamente el año, incluyendo el desahucio.

El embargo, paso a paso

1. Notificación de la demanda
El banco presentará una demanda ejecutiva por impago ante un juzgado si lleva varios meses sin pagar las cuotas. Antes deberá haberle avisado de la necesidad de que lo haga, claro. 

Ya no se pide el dinero que no ha devuelto, sino el reintegro del préstamo en su totalidad, a un interés que suele rondar el 20%, en función de lo que figure en el contrato.

2. Certificación del Registro de la Propiedad
Si el deudor sigue sin pagar, el banco pide al Registro de la Propiedad que informe sobre las cargas que presenta la vivienda. Esto se hace para avisar a cualquiera que consulte el estado de la finca de que se encuentra inmersa en una ejecución hipotecaria.

Generalmente, esto suele ocurrir a los seis meses de haber efectuado los requerimientos de pago. Si se salda la deuda, el registro cancela esta nota marginal a los dos meses.

3. La subasta
Después de unos meses más de trámites, la vivienda pasa a subasta pública. Si nadie puja por encima de los mínimos legales, la entidad se queda con ella. Gracias al artículo 2 del Real Decreto-Ley 8/2011, del 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, la cantidad mínima para la adjudicación de la vivienda se ha elevado desde un 50% del valor de tasación hasta un 60%. Así se baja de manera automática la deuda pendiente con el banco un 10%.

No obstante, los embargados seguirán debiendo la diferencia entre ese 60%, el porcentaje pendiente de hipoteca, más los intereses de demora y todas las costas procesales, que no son pocas.

4. Embargo de la nómina
Para conseguir el dinero restante, el banco podrá solicitar el embargo de la nómina. Quedan exentos de él los sueldos de hasta 961 euros para personas sin familiares a su cargo y podría alcanzar los 1.350 euros para quien tenga a cargo dos miembros del núcleo familiar sin ingresos. Esto es así desde junio, porque antes la cuantía era de 641 euros, sin especificar.

5. Bienes intocables
A efectos de la Ley de Enjuiciamiento Civil se declaran inembargables aquellos que son básicos para la supervivencia, como el mobiliario, el menaje, la ropa, además de los alimentos y el combustible. También se incluyen los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda.

6. El desahucio
Si el moroso, que ya no es el dueño de la vivienda, no la abandona voluntariamente, el nuevo propietario de la casa (sea el banco o un tercero) pasa a promover un desahucio. El juzgado señalará un día y una hora en los que el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, puede acudir con un cerrajero a cambiar la cerradura y tomar posesión de la casa.

La dación en pago, alternativa

A raíz del incremento del número de familias que no pueden hacer frente al pago mensual de la cuota hipotecaria, se ha abierto un debate sobre la posibilidad de entregar las llaves al banco y extinguir la deuda, evitando el embargo del inmueble y la posterior subasta. Es lo que se conoce como dación en pago.

El gran problema que presenta es conseguir que el banco la apruebe, ya que no está obligado por ley a aceptar la casa como forma de pago (aunque el valor sea igual o mayor al de la deuda pendiente).