Ya podéis dejar aquí vuestras preguntas sobre este tema, que serán atendidas por la abogada Patricia Briones, adjunta a la Secretaría Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Dará respuesta a las dudas el miércoles 05 de junio entre las 13 y las 14 horas, pero únicamente a aquellas que se refieran al funcionamiento de las comunidades de vecinos.
En el consultorio se respondieron 6 preguntas
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1
En mi comunidad no disponemos de SEGURO DE COMUNIDAD porque la mayoría de los vecinos se niega a contratarlo por suponer un gasto extra. ¿Es obligatorio disponer de este seguro?
Muchas gracias Patricia.Patricia Briones: La contratación del seguro es potestativo para la comunidad puesto que no existe ninguna ley que obligue a la comunidad a contratarlo.
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Buenos días,
Me gustaría saber si las ventanas que estan en las escaleras del edificio y que dan acceso a las terrazas de los 8º son elementos comunes de la Comunidad. Si se acuerda su cierre ¿ se considera que es un cambio de estructura del edificio o es un cambio estético? ¿cuál sería la mayoría necesario para llevar a cabo la obra?
Muchas graciasPatricia Briones: Las ventanas que sirven, como este caso, para dar luz a las escaleras tienen la consideración de elementos comunes del edificio. Si el cerramiento se debe a motivos de seguridad instalando unas rejas o similar el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple toda vez que las obras que están encaminadas a garantizar la seguridad de la finca tienen la consideración de obra necesaria y pueden aprobarse por la citada mayoría.
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3
Vivo en un edificio de los años 60, tiene calefacción central y el reparto de los gastos de calefacción se hace en función del número de elementos de radiador declarados. Compré mi piso hace pocos años y estaba recién reformado: habían sustituido los radiadores originales de hierro fundido de grandes dimensiones por radiadores de aluminio de menores dimensiones, también habían sustituido las ventanas originales por ventanas de doble acristalamiento.
Sin embargo, haciendo recuento de elementos de radiador, el número de elementos actual de radiadores de aluminio es un 20% superior al número de elementos anterior de radiadores de hierro fundido, aunque la potencia térmica instalada actual (medida en watios ó kilocalorías/hora) no supera a la potencia térmica anterior de los radiadores antiguos.
1) ¿Puede la Comunidad de Propietarios obligarme a quitar radiadores esgrimiendo que he superado el número de elementos que existía anteriormente?
2) A efectos del reparto de gastos de calefacción se ha pasado recientemente una circular solicitando la actualización del número de elementos de cada vecino, ¿puedo declarar que tengo un número de elementos igual al anterior con los radiadores antiguos, puesto que i) la mayoría de vecinos mantienen los radiadores originaes de hierro fundido, ii) mis radiadores de aluminio tienen en conjunto una capacidad total de emisión no superior a la original (medida en watios ó kilocalorías/hora) y iii) además dispongo de ventanas de doble acristalamiento que mejoran el aislamiento térmico y por tanto disminuyen el consumo de calefacción?
Muchas gracias.Patricia Briones: El número de elementos de origen se tiene en cuenta para calcular la cuota de participación en los gastos derivados de la calefacción.
Para modificar el número de elementos, es necesario un acuerdo adoptado por unanimidad al suponer una modificación del sistema de reparto de los gastos originariamente establecido.
Por ello, si ha aumentado el número de elementos de los radiadores, la comunidad puede solicitarle que los disminuya -
4
Buenos días, mi comunidad es muy pequeña (no llega a diez viviendas) y los propietarios son casi todo gente mayor que se conoce de toda la vida. El caso es que todo lo hacen un poco a su manera, y no hay ni reuniones, ni libro de actas ni nada de nada. El problema es que hay un vecino moroso que lleva más de un año sin pagar la comunidad. Quisiera saber si, por ejemplo, quisieramos empezar a llevarlo todo legalmente para poder reclamar la deuda (empezando por el libro de actas) podríamos encontrarnos con algún problema por parte del registrador o de otro tipo.
Un saludo y gracias.Patricia Briones: No hay inconveniente en que constituyan la comunidad. Para ello deben convocar una junta de primera constitución mediante un acuerdo adoptado al respecto por mayoría simple y diligenciar el libro de actas en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a la reclamación judicial de la deuda, es necesario que puedan acreditarla documentalmente. -
5
En mi comunidad de vecinos han decidido poner un ascensor por un patio al que dan dos de mis ventanas. No ha habido aprobación de todos y al final se ha decidido que quien lo quiera lo pague.
Querría saber qué indemnizaciones por quitar mucha luz a ambas habitaciones puedo exigir y cómo.Patricia Briones: En estos casos, es conveniente llegar a un acuerdo con los propietarios en el que se valoren los daños y perjuicios ocasionados por su instalación. En su defecto, deberá acudir a la vía judicial.
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Buenos días,
Mi vecina de arriba se queja de que hacemos muchísimo ruido los viernes por la noche. Es cuando los 4 compañeros que somos nos reunimos y nos tomamos unos vinitos con algo de música (no está alta). Siempre llama a la policía y no se digna a bajar (la última vez la policía vino a las 23.30h).
Subí a hablar con ella y me recibió de muy malas maneras...
Esta mujer pide respeto y la primera que hace ruido es ella. TODAS las noches, y repito, TODAS, se pasa cerca de una hora moviendo muebles, no de manera contínua, pero ''molesta. Además su madre va con andador por lo que imagináos el ruido... Yo no diría nada si esta mujer respetase que los viernes hagamos algo de ruido... Debido a esto, he subido varias veces por la noche para quejarme de los ruidos que hace, pero ni se digna a abrir. El ruido de sillas, mesas, el tacatá y voces que da esta mujer dura hasta las 00.50h y es entre diario.
Además se dedica a tirar cubos de agua a mi patio, tiende tapándome toda la ventana, tiene la tele a todo volumen en la hora de la siesta y a las 9 de la mañana ya está dando gritos por el patio.
No sé que hacer, amenaza con denunciarnos pero no sé si los ruidos intermitentes que haces la vecina son motivos de queja o si por el contrario, como no son de manera continua, no se pueden tomar medidas legales.
Si llamo a la policia quejándome de los ruidos ¿Tendrían que pasar por mi casa para escucharlos o subirían a hablar con ella directamente?
Dado que no se puede hablar con ella he optado por hacerla sentir incómoda, hacerla saber que ella también hace ruido...
¿Qué me recomendáis que haga??
Muchas gracias y un saludo !!Patricia Briones: Tiene dos opciones: acudir a la Policía interponiendo la denuncia correspondiente o acudir a la vía judicial. Es absolutamente aconsejable una medición de ruidos con un sonómetro para verificar si se superan o no los niveles permitidos.
También puede intentarlo a través de la vía regulada en el art. 7.2 LPH poniendo los hechos en conocimiento del presidente de la comunidad para que apercibe al propietario molesto y, en su caso, que la comunidad adopte el acuerdo de entablar una acción de cesación mediante el correspondiente procedimiento ordinario. -
Nuestro garaje colectivo no tiene todavía constituida comunidad de propietarios y queremos constituirla. Cada vecino tiene la plena propiedad de una plaza de garaje. Sin embargo hay plazas que pertenecen a un Registro de la Propiedad y otras pertenecen a otro Registro de la Propiedad diferente. En ninguno de estos dos registros nos permiten inscribir una comunidad de propietarios que contenga plazas pertenecientes a otro Registro. ¿Cómo podemos hacer para constituir de forma correcta y legal esta comunidad de propietarios?
Muchas gracias. -
En mi comunidad se paga el agua caliente muy por encima del coste real, porque así se aprobó en junta, ¿es eso legal? (yo entiendo que no, porque el exceso de ingresos se usan para pagar gastos que deberían ser por cuota de participación, y no en función de lo que he consumido de agua: si alguien no se ducha, no paga esos gastos; y si se ducha mucho, está pagando mucho, cuando los otros gastos que se cubren con ese ingreso extra, son gastos que deberían ir por cuota de participación)
Quería saber qué puedo hacer para cambiarlo, ya que he pedido en repetidas ocasiones que lo incluyan en el orden del día, y como ya se aprobó así, pues no quieren incluirlo de nuevo.
¿Puedo llevarlo a los tribunales sin que esté en el orden del día, con los justificantes de haberlo pedido que lo incluyeran? -
Quería saber también si es obligatorio contratar los siguientes servicios (y en caso afirmativo, ley, art. que obliga):
- mantenimiento de calderas
- mantenimiento de aire acondicionado
- mantenimiento de portero automático
- mantenimiento de antenas
Y si no es obligatorio, y la comunidad lo aprueba, ¿puedo negarme a pagar por "gasto no necesario" según establece la LPH? -
Buenos días; Querría saber si existe alguna normativa, ordenanza, reglamento y/o ley que regule el tema de los ruídos en las comunidades de vecinos. Y si es posible tomar acciones o medidas legales de algun tipo contra vecinos que ponen musica hasta altas horas de la madrugada y a un volumen excesivo.
Querría saber si hay un límite de hora a partir de la cual esté prohibido realizar actividades que resulten molestas y ruidosas para los vecinos.
Y si puedo cosultar esto temas en algun documento escrito.
Gracias de antemano. -
Hola, Os remito de nuevo mi consulta de la semana pasada.... ¿Cómo debemos proceder legalmente para destituir a un miembro de la Junta de Vecinos que actua como vocal y que lleva en el cargo nueve años consecutivos? Este señor siempre acude a las reuniones con 18 representaciones que se encarga de recopilar gracias a una empleada de la finca con la que media cierta afinidad. En tres asambleas se ha pedido la dimisión de este vocal pero no ha querido destituir. Gracias de antemano. Un saludo.
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Buenos días,
En mi comunidad de vecinos en la que somos 20 pisos queremos poner un ascensor en el rellano, pero no cumple la normativa de medidas para su instalación que establece el ayuntamiento de Leganés, en otros dos edificios que son iguales que el nuestro ya han puesto un ascensor, lo único que han tenido que modificar los pendaños de la escalera. En nuestro portal hay un par de personas minusvalidas y otras cuantas que superan los 70 años. Nos han dicho que no podemos ponerlo porque los 4 vecinos del bajo no quieren y una del 1º tampoco. ¿Hay alguna forma de hacerlo aunque estos vecinos no estén deacurdo? Nos han dicho que si empezamos la obra nos denuncias al juzgado y creemos que si vamos al tribunal nos pararian la obra y tendriamos que pagar el gasto. Gracías. -
Vivo en una finca de los años 60 que consta de 11 plantas. Los vecinos de las plantas 1ª, algunos vecinos de la planta 2ª, algunos vecinos de la 10ª y todos los de la plana 11ª que mantienen los radiadores originales de sus viviendas, tienen declarado un número de elementos de radiador más de un 50% superior al número de elementos de las viviendas situadas en las plantas intermedias. No existe o no se dispone del proyecto original/memori técnica de la finca, por lo que no hay manera objetiva de contrastar la veracidad o no de esto. 1) ¿Es posible que exista tanta diferencia de potencia térmica instalada entre una vivienda situada en la planta 10ª y la inmediatamente inferior? 2) ¿Es esto justificable bajo alguna legislación actual? 3) ¿Tendrían derecho los vecinos de estas plantas con esta elevada potencia instalada en relación a los demás vecinos a hacer retirar radiadores a vecinos de las plantas 3ª, 4ª, 5ª, 6ª etc que han declarado un 20% más de elementos que los iniciales porque han instalado radiadores de aluminio de menores dimensiones y por tanto menor potencia unitaria por elemento? Muchas gracias.
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Mi pregunta es la siguiente.
He comprado una vivienda nueva a una empresa constructora que ha desaparecido.
Existe algun medio para reclamar daños y aunque haya desaparecido la empresa tengan algun seguro de responsabilidad civil obligatorio que se haga cargo de los daños. El arquitecto técnico es responsable por falta de supervisión.
un saludo. -
Un vecino de la mano B del inmueble que tenia el cargo de presidente de la comunidad, pide una revisión - reparación por parte de unos fontaneros del conducto de evacuación de gases y humos de su caldera de calefacción y agua caliente. Este vecino tiene una caldera atmosférica vieja y al parecer se le apagaba y salia el gas. Muchos vecinos han tenido el mismo problema anteriormente y la solución fue poner una caldera nueva y estanca. Por supuesto cada vecino se pago de su bolsillo la instalación propia.
Pero este hombre quiere que la factura de 750 € se la pague la comunidad, aunque en esa factura se especifica claramente por los fontaneros que el conducto - chimenea estaba bien y se coloco un extractor eólico para mejorar la ventilación y yo creo que de paso los fontaneros justificar las 3 veces que vinieron.
Fueron 3 visitas de los fontaneros y en la ultima vinieron acompañados del técnico de la caldera. Pero no sabemos que hizo el técnico ni como se arreglo la avería, ya que el hombre no quiere dar explicaciones de ningún tipo. Es muy evidente que el elemento común (la chimenea - conducto) estaba bien, ya que los demás vecinos no tenían ningún problema (son 6 vecinos en la mano B) y ademas esta esta corroborado por los fontaneros.
Por lo que parece, el hombre quiere aprovecharse de la buena fe de los vecinos, que solucionen su problema individual y paguen la factura.
Agradecería cualquier consejo, información y manera de solucionar el tema, que nos esta dando muchos quebraderos de cabeza.Antiguo Usuario
05-06-2013 13:56 -
¿Es obligatorio establecer una comunidad de vecinos en una casa de varios pisos con distintos dueños?
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¿Es obligatorio establecer una comunidad de vecinos en un edificio de varios pisos, cada uno con un dueño distinto?
