Ya podéis dejar aquí vuestras preguntas sobre este tema, que serán atendidas por la abogada Patricia Briones, adjunta a la Secretaría Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Dará respuesta a las dudas el miércoles 10 de septiembre entre las 13 y las 14 horas, pero únicamente a aquellas que se refieran al funcionamiento de las comunidades de vecinos.
En el consultorio se respondieron 5 preguntas
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hola patricia mi duda es la siguiente;si en mi comunidad resulta que pagamos el agua fria de un contador general para la comunidad entera entonces porque tenemos que tambien pagar el agua caliente a una empresa que viene a leernos los contadores individuales que hay en cada vivienda cuando el coste de calentar el agua caliente lo pagamos nosotros en cada pedido de gasoil que religiosamente pagamos? (comunidadd e vecinos con caldera de gasoil comunitaria y con contadores de agua caliente individuales en cada piso)Dicha empresa del cobro total de la lectura de los contadores de todos los vecinos(contadores de agua caliente) se queda con un dinero como gastos de gestion y parte del cobro total lo devuelve a la comunidad.......es esto normal?nos estan cobrando de mas?ruego tu ayuda para echar luces sobre este tema,gracias de antemano
Patricia Briones: Para poder contestarte es necesario conocer cuáles fueron las condiciones pactadas en el contrato y las obligaciones contraídas por ambas partes(empresa y comunidad) para verificar si existe o no incumplimiento.
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Hola,
Tengo un problema y es que nos envian cartas sobre que tenemos que tener los cubos dentro de nuestro edificio y no tenemos un cuarto de basuras ni espacio para ponerlos y tambien por cuestiones de higiene ya que no tenemos buena ventilacion que hasta no tenemos ni ventanas en el portal y nos llegan cartas de que si no los tenemos en el portal,nos dan una infraccion por la que en un futuro si no hacemos caso,nos pondrian una multa hasta 750€.Hemos enviado una carta al ayuntamiento diciendo que no tenemos espacio para tener los cubos en el portal,en la que juntamos entre todos los portales del numero 11 (A,B,C,D,E,F... (es una calle sin salida y todos los portales son pequeños y con el mismo problema)) recogiendo firmas y pidiendo que nos pongan a todos los portales cubos grandes en la calle,no nos han hecho caso o no nos quieren responder,¿que podemos hacer? Y hemos recibido una segunda carta en la que nos dice que tenemos que pagar la multa.
Muchas gracias.Patricia Briones: Los cuartos de basuras por condiciones de higiene y salubridad deben cumplir unas condiciones mínimas reguladas. Si realmente el edificio no está dotado de dicho cuarto y tampoco puede crearse al no poder cumplirse los requisitos exigidos para ello, deberán recurrir la sanción vía administrativa y, en su caso, contencioso administrativa.
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Buenas tardes.
Nuestra vivienda tiene, desde su construcción hacia 1982, calefacción central. Hace varios meses, la Comunidad, por iniciativa de unos pocos vecinos, decidió adelantar la instalación de medidores de consumo en los radiadores de cada vivienda para pasar a la facturación individual. Algunos, entre los que me cuento, advertimos del problema del simple reparto puesto que el bloque carece de aislamiento en su parte baja, apenas separada de la pura intemperie por el forjado y una delgada chapa de escayola. Para compensar a los pisos de la planta primera, que son los que sufren directamente estas deficiencias de aislamientos, los constructores instalaron en su día radiadores de mucho mayor tamaño que en el resto de viviendas, cuyo consumo es, según hemos podido sufrir en las primeras facturas, desmesurado.
Al advertir en las Juntas sobre este efecto se dijo que se estudiaría adoptar un cierto coeficiente corrector favorable a estas viviendas, lo que motivó que incluso los que sabíamos que íbamos a resultar muy perjudicados en caso contrario, aceptáramos la instalación de medidores y el cambio de sistema de pago. Pero aunque se ha aludido al mencionado coeficiente en diversas ocasiones no se ha hecho nada concreto ni se ha votado formalmente la adopción o rechazo del ese coeficiente, ni siquiera en abstracto. Resultado: los recibos girados a estos pisos por consumos del pasado invierno prácticamente duplican la media de los de las viviendas intermedias de igual superficie y orientación, lo que en nuestro caso supone un coste adicional respecto a los gastos de Comunidad anteriores, de 70-80 euros más en caqda mes del año. Y eso pese a tener apagados un tercio de los radiadores instalados para rebajar el temido mayor consumo.
Un dato final. Además del cargo por consumo directo, al repartir el llamado consumo fijo del sistema, se ha utilizado un coeficiente distitnto (y muy superior en nuestro caso) al que figura, según superficie de cada vivienda, en los Estatutos de la Comunidad y que ha sido el utilizado siempre para repartir todos los gastos comunes. Ese mayor coeficiente, que encarece aún más el coste total, deriva de la mayor superficie de los "macroradiadores" instalados en los pisos primeros. Incluso sin usarlos se paga más por ellos.
Tras todo este triste relato, pregunto:
1.- ¿Se pueden cambiar sin más y sin acuerdo expreso de la Comunidad los coeficientes de reparto de gastos comuness para la calefacción?
2.- ¿Podría, si sigue sin adoptarse un coeficiente que minimice el desastre económico , negarme a pagar los recibos de calefacción? ¿Cual sería la consecuencia de esa negativa?
3.- ¿Podría, llegado el caso, renunciar al servicio de calefacción comunitaria, "cortar" los accesos comunes y buscar cómo calentar el piso por mis propios medios?
Muchas gracias por su atención.Patricia Briones: El cambio en el sistema de reparto de los gastos de calefacción mediante contadores no está adoptado sin más sino que lo avala un acuerdo adoptado al respecto por la junta. Cuestión diferente es que tal y como me comenta el acuerdo no se esté ejecutando en los términos en los que se aprobó y es aquí donde puede reclamar a la comunidad su cumplimiento y, si no cumplen, acudir a la vía judicial para lo cual es imprescindible que se encuentre al corriente de pago por lo que no le recomiendo que “abandone” su obligación de pago si quiere acudir a los tribunales.
Los contadores miden el consumo individual pero los gastos generales derivados del servicio tiene la consideración de comunes y, por lo tanto, como regla general este gasto se distribuirá entre todos conforme al coeficiente de cada vivienda o por lo especialmente establecido como es el caso de los estatutos.
Para que pueda desengancharse del servicio comunitario para la instalación de un caldera individual, debe autorizarle la junta adoptando un acuerdo por unanimidad. -
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Buenos días,compartimos un patio con 2 comunidades de vecinos.Está en un estado lamentable,lleno de agujeros y de de hierbas.Está también muy sucio puesto que los vecinos que tienen acceso a él no lo limpian.Podemos obligar a las 2 otras comunidades a hacer obras para arreglarlo y evitar que salgan bichos de los agujeros?les hemos enviado varias cartas certificadas pero sin resultado .gracias
Patricia Briones: Si las tres comunidades comparten patio, están todas obligadas tanto a la limpieza como a ejecutar las obras necesarias para su mantenimiento y lógicamente a asumir el pago de los gastos que se deriven.
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Buenas tardes:
En el garaje de la Comunidad de Vecinos se alquila todos los años una plaza de garaje que surgió como resultado de no usar una puerta de salida que se instaló, quedando hueco para un coche.
Esta plaza se alquila por sorteo todos los años generando un beneficio mensual a la Comunidad del Garaje.
¿Se podría adquirir de algún modo esta "plaza de garaje"?. ¿Se podría usar ese dinero para hacer alguna mejora en la Comunidad?
SaludosPatricia Briones: Para poder comprar esa espacio, dado su carácter de elemento común del edificio o del garaje según el caso, al no tratarse de una finca registral independiente, previamente será necesario desafectar la zona adoptando un acuerdo al respecto por unanimidad.
El dinero que se obtenga por su alquiler puede decidirlo la junta. Puede repartirse entre los propietarios, dejarlo en los fondos, acometer obras, etc. Lo que decida la comunidad. -
El día 12/03/14 respondió a una consulta sobre humedades y moho de una vivienda de 30 años, en el sentido que si la fachada de la vivienda carecía de cámara de aire y había un informe donde dijera que las humedades por condensación eran producidas por la carencia de dicha cámara de aire, era obligación de la comunidad ejecutar y asumir el pago de las obras necesarias para subsanar dichas humedades.
El edificio donde vivo tiene más de 50 años y carece de cámara de aire. En enero de 2008 hice una reforma del piso (incluyendo ventanas con rotura de puente térmico) y comenzaron a salir manchas de condensación y moho en algunas partes de las habitaciones (en la esquina de una y detrás de la cama y armario en otra). El seguro de la comunidad no se hizo cargo debido a que ellos consideraban que era por condensación y esto se producía por carecer la fachada de cámara de aire.
Por todo ello, tuve que poner un armario empotrado nuevo, y un material aislante entre la pared y el armario, con un coste de 2.000 €. Hasta la fecha no he vuelto a tener problemas en el armario.
La duda que tengo es la siguiente: Detrás de la cama y en la esquina de la otra habitación sigue saliendo humedad y moho (en el invierno), y la solución que me han dado es instalar una cámara de aire en las habitaciones. Aunque pierda espacio, iba a hacerlo corriendo con los gastos, pero después de su publicación, lo consulté con el Administrador de mi comunidad a lo que me contestó que no creía que fuera así, pero que lo consultaría con el Colegio de Administradores de Fincas y si podía con usted. Hoy he hablado con él y me ha confirmado que desde el Colegio de Administradores de Fincas le han dicho que la respuesta que usted dio el 12/03/14 era para un caso en particular y no se podía generalizar, pero yo creo que mi caso es exactamente el mismo.
Le estaría agradecido que me respondiera si la comunidad tiene obligación de hacerse cargo de las obras para instalar dicha cámara de aire en las habitaciones.
Por cierto, en septiembre van a hacer una Junta de Vecinos para hablar sobre el tema, debido a que el Presidente de la Comunidad se ha negado en rotundo a sufragar dichos gastos y usted ha dicho que no es necesario acuerdo, por lo que no sé cómo actuar.
Muchas gracias. -
Buenas tardes,
En mi edificio estan colocando un ascensor, esto se voto en junta por mayoria.
La cuestion es que yo quiero que se realice el pago por coeficiente, yo vivo en un primero y no voy a hacer mucho uso de el.
Los vecinos no quieren que se aplique este coeficiente.
Ya se esta empezando a pagar.
Tengo yo derecho a oponerme a pagar todos iguales dicha instalacion y pagarlo segun coeficiente?
Como se aplicaria el coeficiente?.
Saludos -
Mi comunidad de vecinos no celebra reuniones desde hace años. Hay un presidente desde hace años que apenas se le ve y si le mando burofax los rechaza. Tengo constancia de irregularidades económicas por la última vez que conseguí acceder al libro de actas. Si le pido el libro de actas o el resumen de los gastos anuales me enseña los libros pero no me deja fotografiarlos ni fotocopiarlos. El de gastos anuales hace años que no lo veo. Somos 8 vecinos, de los cuales dos nunca habían ido cuando se celebraban a las reuniones, y el resto son todos una piña estafando al resto. ¿Que puedo hacer?.
Antiguo Usuario
10-09-2014 14:55
