El Congreso acordó en noviembre que los gastos notariales vinculados a la firma de una hipoteca sean pagados entre la banca y el cliente. Un acuerdo que ahora refrenda el Supremo, fijando doctrina judicial.

¿En qué consisten estos gastos vinculados a la firma de una hipoteca? Los más importantes son los siguientes:

Según el pacto logrado entre los partidos políticos, este gasto irá por cuenta del cliente. Como en una hipoteca la vivienda es la garantía del préstamo, es necesario hacer una valoración de ese bien, un trabajo que debe efectuar una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España. Sus tarifas se establecen libremente y dependen de varios factores, como el tipo de inmueble o su superficie, aunque también tienen gastos fijos. El coste por tasar un piso puede ir desde 400 hasta los mil euros.

Es lo que cobra el notario por su trabajo y que ahora será pagado por el banco. Los aranceles notariales están fijados por ley desde noviembre de 1989 (puedes consultarlos en este PDF) y toma en cuenta dos factores: el valor de la operación y el número de folios de la escritura. Por ejemplo, para un piso de 150.000 euros, los aranceles notariales rondarían los 900 euros, según el notario Francisco Rosales.

Estos aranceles contemplan reducciones en ciertos casos, como cuando se trata de vivienda protegida o en inmuebles donde interviene la administración o empresas públicas. De acuerdo con el Consejo General del Notariado, hay unas 33 leyes que prevén reducciones arancelarias.

Rosales destaca que el arancel es regresivo. Significa que los honorarios del notario no son directamente proporcionales al coste de la operación, sino que crecen en una cuantía menor. Una operación 100 veces mayor que otra solo supone unas 6 veces más de arancel para el notario. "Eso se hizo deliberadamente para que el notario fuera independiente. Por ejemplo, a mí me compensa más tener dos operaciones pequeñas que una grande. Y se permite una independencia del poderoso, que podría decir "Mi operación va primero que vas a ganar 100 veces más".

Los aranceles de los registradores de la propiedad están fijados por ley, como el de los notarios (ver el PDF) y también serán abonados por el banco. Dependen del valor de la finca, pero el coste suele rondar en torno a los 400 euros, calcula el notario Francisco Rosales.

El llamado impuesto de las hipotecas, que ha provocado una tormenta política y social. El Supremo decidió finalmente que fuera el cliente el que lo pague (corrigiendo una decisión anterior en sentido contrario) aunque posteriormente el Gobierno de Pedro Sánchez impuso por ley que fueran los bancos los que se hicieran cargo del mismo.

Lo cobra la Administración por actos jurídicos que tengan que ser registrados en documentos notariales, mercantiles o administrativos. Su valor es entre el 0,5% y el 1,5% de la compraventa, dependiendo de la Comunidad Autónoma, que también preveían rebajas para ciertos colectivos, como jóvenes. Por ejemplo, en Madrid, para una hipoteca de 200.000 euros, el AJD era de unos 2.250 euros.

Sin embargo, ahora que por ley los bancos son el sujeto pasivo de ese impuesto, el panorama ha comenzado a cambiar. Cataluña ya ha aprobado la supresión de los tipos reducidos y ha fijado este martes el 1,5% como tipo general, con lo que espera ingresar a las arcas públicas 16,5 millones de euros más.

En la mayoría de los casos el banco encarga todos los trámites de una hipoteca a una gestora, que pide una provisión de fondos (un adelanto de todos los gastos) que luego justifica ante sus clientes. No es obligatorio por ley contratar a una, pero lo normal es que el banco trabaje con ellas para llevar todo el papeleo. Como sus honorarios son libres, varían de una empresa a otra, pero suelen estar entre 400 y 600 euros.

Es la comisión que cobra el banco al cliente por la concesión de la hipoteca y puede llegar hasta el 2%, aunque algunas entidades no lo aplican como parte de su política comercial.

Además de impuesto de AJD, la operación estará gravada por el IVA (10%) si es una vivienda nueva, o por el impuesto sobre trasmisiones patrimoniales (ITP) que se aplica a la vivienda usada. El ITP puede variar entre un 6% y un 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma, que también aplican reducciones a ciertos colectivos y casos, como VPO, familias numerosas, jóvenes, etc.