• Según los datos de una encuesta hecha pública por el Banco de España.
• En el 83% de los casos (32.490) se trataba de la vivienda habitual.
• Algo más de la mitad de las entregas (20.972) fueron voluntarias.
• DOCUMENTO: Informe del Banco de España sobre desahucios (PDF).

Un total de 39.167 viviendas fueron entregadas a los bancos en 2012 en España como resultado de procedimientos de ejecución hipotecaria, según los datos de una encuesta hecha pública este viernes por el Banco de España, que revela que en el 83 % de los casos (32.490) se trataba de la vivienda habitual.

Los resultados de la encuesta reflejan también que algo más de la mitad de las entregas (20.972) fueron voluntarias, y que de ellas el 75 % (15.826) se produjeron bajo la forma de daciones en pago, fórmula que conlleva la extinción de la deuda mediante la entrega de la vivienda, que en el 89,5 % de los casos era el domicilio habitual.

En los otros 18.195 casos fue necesario acudir a la vía judicial para que los bancos tomaran posesión de las viviendas, de las que el 16 % (2.968) estaban ocupadas y el resto vacías. Las entregas judiciales de viviendas ocupadas requirieron la intervención de la fuerza pública en 355 casos en viviendas habituales y en 109 casos en otras viviendas, según el Banco de España.

El supervisor informa también de que, el pasado 31 de diciembre, el número de hipotecas en vigor en España era de 6.770.083, de modo que las entregas de viviendas suponen un 0,58 % sobre esa cifra (0,53 % de viviendas habituales). Además, el 85 % de las hipotecas que dieron lugar a entregas judiciales fueron firmadas en 2007 o antes de ese año.

Esta es la primera vez que el Banco de España hace públicos datos de este tipo, recabados mediante una encuesta dirigida a un conjunto de entidades bancarias que gestionan más del 85 % del total del crédito hipotecario vivo concedido a hogares para la compra de viviendas. Para ello, ha preguntado a los bancos sobre la financiación hipotecaria a clientes minoristas sin finalidad empresarial o profesional y sin incluir otro tipo de inmuebles distintos de la vivienda como pueden ser garajes o trasteros

• Esta decisión del Tribunal Supremo sienta jurisprudencia.
• El Alto Tribunal hace hincapié en que los consumidores deben ser informados de cuándo el tipo de interés baja a determinados niveles.
• También deben ser informados "de forma clara y destacada".
• Eliminar la cláusula suelo de nuestra hipoteca es posible.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, en pleno jurisdiccional, ha fijado doctrina sobre la validez y la posibilidad de control judicial del carácter abusivo de las cláusulas suelo, incorporadas a contratos bancarios de préstamo a consumidores con garantía hipotecaria y a interés variable, y ha dictaminado que las este tipo de cláusulas serán válidas cuando cumplan los requisitos de "especial transparencia" exigible en los contratos con los consumidores.

Según ha informado el Alto Tribunal, en el pleito contra BBVA, Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito (hoy Cajas Rurales Unidas, S.C.C.) y Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra (hoy NCG banco S.A.U.) se había solicitado la declaración de nulidad por abusivas de las cláusulas que fijan un tipo mínimo de interés o un tipo mínimo de referencia.

Destaca que en el caso enjuiciado se declara la nulidad por falta transparencia y, a tal efecto, el Supremo estima que "no es suficiente con que las cláusulas de forma aislada sean comprensibles". El tribunal falla que la nulidad de estas cláusulas "no afecta a la subsistencia de los contratos ni a las cantidades ya pagadas".

El Supremo sienta jurisprudencia al señalar que las cláusulas suelo, que califica de "lícitas", son válidas cuando cumplen los requisitos de especial transparencia exigible en los contratos celebrados con los consumidores. Además, hace hincapié en que los consumidores deben ser informados de que cuando el tipo de interés baja a determinados niveles, el préstamo se transforma en préstamo a interés fijo variable solo al alza y no se beneficiarán de las bajadas del índice de referencia (en general el Euríbor).

También deben ser informados "de forma clara y destacada", sin que las cláusulas puedan pasar inadvertidas al consumidor entre otras propias de un contrato tan complejo. Además, el Supremo indica que el consumidor debe ser informado de otros productos para que pueda realizar una comparación y pueda optar después de tener un información suficiente.

• En 2012, el importe medio de las hipotecas fue de 105.421 euros, niveles de 2003.
• Pero es que en febrero, el importe medio bajó a los 103.626 euros.
• El número de hipotecas nuevas suma 34 meses consecutivos a la baja.
• El tipo de interés medio ha subido ya al 4% a pesar de las reducciones del euríbor, que por primera vez en su historia cae por debajo del 0,5%.

La crisis ha provocado en España una permanente caída del precio de la vivienda. Los pisos van a seguir bajando después de hacerlo hecho desde 2007 entre un 30 y un 40%. Pese a la bajada se venden muy pocas viviendas.

Una de las razones, más allá de la complicada realidad económica de las familias, es que los bancos conceden muy pocas hipotecas. Han endurecido las condiciones y ya no "regalan" los créditos para comprar casa. La suma de todos estos factores ha provocado que el importe de las hipotecas esté hoy en niveles de hace 10 años.

Lo mostraban esta semana las cifras del Anuario 2012 de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad. Así, en 2012, el importe medio de las hipotecas se situó en 105.421 euros, un 9,7% menos que un año antes, situándose ya en niveles de 2003.

Ya en 2013, y según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas nuevas constituidas para la compra de vivienda se redujo en febrero un 7,5% en tasa interanual y sumó 34 meses consecutivos a la baja hasta situarse en 24.197 operaciones.

El importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda alcanzó en febrero 103.626 euros, el 1,9% menos que un año antes pero ligeramente superior, en un 0,7%, que en enero. El capital prestado para hipotecas sobre viviendas también evolucionó a la baja en febrero hasta alcanzar 2.507,4 millones de euros, el 4,2% menos que un mes antes y el 9,2% menos que en el mismo mes del año anterior.

El euríbor baja, los tipos suben

Pero si no sorprende que el importe de las hipotecas haya vuelto a niveles de 2003, sí lo hace el hecho de que los tipos de interés aplicando estén subiendo pese a bajar el euríbor, que por primera vez en su historia ha caído por debajo del 0,5%. Según los registradores, en 2012, el tipo de interés medio de los nuevos créditos fue del 4,08%, incrementándose con respecto a los dos últimos años (3,72% en 2011, 3,37% en 2010) a pesar de las importantes reducciones del euríbor.

Con las consecutivas bajadas del euríbor, la cuota de una hipoteca media de 150.000 euros contratada hace un año se habría de reducir en unos 70 euros al mes, lo que supone un ahorro anual cercano a los 750/800 euros.

Un ahorro del que no se beneficiarán quienes firmen en estos momentos un préstamo hipotecario. Bancos y cajas están incrementando los diferenciales que añaden al índice de referencia, hasta situarlos, en la actualidad, en máximos históricos. Según denuncia la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), "desde 1990 no se han encontrado diferenciales tan altos como lo que se ven en estos momentos".

Desde que el euríbor cotiza a la baja, los bancos han empezado a ofrecer a sus clientes hipotecas referenciadas a otro índice, el IRPH, que ha estado cotizando al 3%. Todo ello da como resultado cuotas hipotecarias más caras. Lo más curioso del caso es que estaba previsto que el IRPH desapareciera a finales de este mes de abril, pero ahora el Ministerio de Economía ha decidido que seguirá "vivo" hasta octubre.

Pero la crisis no solo ha incidido en el número de operaciones que se cierran sino también en las condiciones financieras de las nuevas hipotecas. Como explica Bankimia, los nuevos contratos contemplan plazos de amortización más cortos –23 años de media en los préstamos hipotecarios que firman las cajas y 21 años de media en las hipotecas de los bancos–, diferenciales más altos –en la actualidad es casi imposible encontrar hipotecas con diferenciales por debajo del 1,5%– y un gran número de productos vinculados –seguros, planes de pensiones, etc…– que encarecen el coste final.

• El caso de Aziz motivó la sentencia europea y podría volver a casa si está vacía.
• Podrá buscar una solución beneficiándose de las buenas prácticas ahora vigentes.
• El magistrado anula los intereses de demora, de vencimiento anticipado y de liquidación unilateral para el banco.
• Considera que Catalunya Banc se excedió al reclamar toda la hipoteca por el impago de cuatro mensualidades.

La familia Aziz podría volver a su casa después de que el magistrado José María Fernández Seijo haya anulado su desahucio y tres cláusulas abusivas de su hipoteca tras llevar su caso ante el Tribunal Europeo de Justicia y que éste declarara ilegal y abusiva la legislación española de desahucios.

Según Tv3, que ha tenido acceso a la sentencia, el abogado de Mohammed Aziz llevó el caso ante la justicia convencido de que era injusto echar de casa sus clientes sin que la ley les diera opción a defenderse. Catalunya Banc inició el proceso para desahuciarle a él y su familia tras el impago de cuatro mensualidades que ascendían a un total de 3.000 euros.

El titular del juzgado mercantil número 3 de Barcelona comprobó la rigidez de la ley española y que, aparentemente, infringía la normativa comunitaria, por lo que formuló una consulta al máximo tribunal europeo. Ahora, Fernández Seijo aplica la interpretación del Tribunal Europeo al caso concreto de la familia Aziz y abre la puerta a que puedan volver a su hogar si la vivienda está vacía.

El juez sostiene en la sentencia que Catalunya Banc se excedió reclamando la totalidad de la deuda, que asciende a 130.000 euros, ante el retraso de cuatro mensualidades. Es por ello que, si bien no ordena la devolución automática del piso, declara nulo el desahucio y tres de las cláusulas abusivas del préstamo hipotecario: la de interés por demora, la del vencimiento anticipado y la de liquidación unilateral para el banco.

"El señor Aziz no pudo articular motivos de defensa por el carácter abusivo de algunas cláusulas, ni pudo obtener medidas cautelares que hubieran podido paralizar el lanzamiento de la vivienda", reza la sentencia.

Si la Audiencia de Barcelona confirma la resolución judicial, Aziz volvería a tener vigente la deuda hipotecaria, accedería otra vez a su casa y podría acogerse a beneficios de buenas prácticas que ahora son vigentes y antes, no. Ello le permitiría pedir una moratoria de desahucio de dos años o la rebaja de intereses de la que pueden beneficiarse personas especialmente vulnerables.

El magistrado recoge en la sentencia cómo la entidad bancaria intentó disuadirle para que no llevara el caso a Luxemburgo. "Esta parte- el banco- ve muy difícil que el magistrado pueda vencer la inercia mediática del caso y desestimar la demanda. Pero ya conocemos la máxima que la realidad no puede estropear un buen titular".

Dos años desahuciados

Aziz, su mujer y dos de sus tres hijos, de diez y 19 años, fueron desahuciados el 20 de enero de 2011 de su piso en Martorell (Barcelona), que compraron por unos 123.200 euros en 2003, diez años después de que este soldador marroquí llegara a Cataluña.

Tras pedir un préstamo con Caixa de Sabadell, en 2007 firmó la hipoteca con Caixa de Tarragona (ahora Catalunya Banc). En agosto de 2008, firmó una nueva hipoteca por 138.000 euros con la misma entidad para 115.821 euros que todavía debía de la hipoteca, otros préstamos y 8.894 euros en concepto de gastos diversos que adeudaba a la entidad tarraconense.

• El euríbor ha marcado este martes su cota histórica más baja, el 0,510%, después de alcanzar su cota máxima en julio de 2008, con un 5,393%.
• Supone un beneficio para las familias que revisen sus hipotecas en mayo, ya que se les aplica la tasa del mes precedente.

El euríbor a doce meses ha cerrado por segundo mes consecutivo a la baja y ha terminado abril en el 0,528 %, una tasa que supondrá una rebaja para las hipotecas contratadas hace un año que se revisen ahora de aproximadamente 57 euros mensuales o 682 euros al año.

Después de tres días consecutivos en mínimos, el euríbor ha marcado este martes su cota histórica más baja, el 0,510%, lo que ha llevado la media mensual al 0,528%, la más menor registrada en los catorce años de vida de este indicador.

Desde 1999, el euríbor, la referencia más utilizada para el cálculo del interés de las hipotecas, ha oscilado entre el máximo del 5,393%, alcanzado en julio de 2008, y el mínimo actual.

 Asimismo, lleva siete meses cotizando por debajo del precio del dinero en la zona del euro, que por mandato del Banco Central Europeo (BCE) es del 0,75 %.

La caída del euríbor supone un beneficio para las familias que revisen sus hipotecas en mayo, ya que se les aplica la tasa del mes precedente, por lo que el interés sobre el que se calcula la cuota final pasará el 1,368%, la media de abril de 2012, al 0,528% actual.

A modo de ejemplo, para una hipoteca tipo de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años, la cuota mensual pasará de 591 euros a 534 euros al mes, lo que supone un ahorro 57 euros mensuales o de 682 euros anuales.

Cláusulas suelo

No obstante, a las hipotecas con las denominadas cláusulas suelo, por la que se fija un mínimo porcentaje de interés -que ronda el 3%-, no se les aplicará la rebaja.

El pasado 20 de marzo, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de este tipo de cláusulas en los casos en que se produzca una falta de transparencia.

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) calcula que en España hay alrededor de cuatro millones de personas en cuyas hipotecas existe una cláusula suelo, que en ocasiones pueden eliminarse.

euríbor en Europa

En la evolución del euríbor influye el tipo de interés básico que fija el BCE. Tras la última reunión de su consejo de gobierno, celebrada el pasado 4 de abril, el presidente, Mario Draghi, dio a entender que podría reducir el interés si la economía de la zona del euro empeora, expectativa que está detrás de la bajada del euríbor en las últimas semanas. Sin embargo, algunos analistas apuntan que la rebaja de tipos se retrasará hasta junio.

• El Gobierno dio fecha de caducidad para este 29 de abril a los dos índices de referencia hipotecaria de cajas y bancos.
• Los clientes que tuvieran una hipoteca referenciada a estos índices y no tuvieran un sustituto han de acordar un índice alternativo con su entidad bancaria.
• La diferencia entre referenciarse al euríbor, por ejemplo, o a otro índice, puede suponer una diferencia de cientos de euros en la cuota hipotecaria.

La seguridad jurídica (una de las constantes prioridades del Gobierno) de cientos de miles de ciudadanos con hipotecas corre el riesgo de quedarse en un "limbo" legal. Este 29 de abril desaparecen los índices de referencia hipotecaria IRPH de la banca y de las cajas, tal como había ordenado el Ministerio de Economía el pasado 29 de octubre de 2011, lo que obligará a todos aquellos que tienen sus préstamos hipotecarios referenciados a éstos a buscar una alternativa.

Ha pasado más de un año desde que se publicó esta orden ministerial, pero el Gobierno no ha desarrollado una normativa que determine los nuevos índices hipotecarios. La normativa de 2011 ya contemplaba una prórroga de facto en caso de que no estuviera presentado el correspondiente régimen de transición.

Todos aquellos que en sus contratos tuvieran previsto un sustituto vigente no tendrán mayor problema que comprobar que su entidad efectivamente ha cumplido lo acordado. El problema es para aquellos miles de hipotecados que, o bien tienen un índice sustitutivo que también está caducado (por ejemplo, el de la CECA, común entre las cajas) o bien no tienen ningún índice "suplente".

"Si no hay otro sustitutivo hay que llegar a un acuerdo con el banco, que por otro lado no te puede imponer un tipo de interés determinado; debería haber un cierto consenso", explica Pau A. Montserrat, economista de iAhorro.com, quien recomiendo a los hipotecados, en especial a aquellos que sean clientes de las cajas, "estar muy pendientes" para revisar sus escrituras, porque si no "se quedan en un limbo", opina.

Tanto el IRPH de las cajas como el de los bancos eran índices frecuentemente vinculados, por ejemplo, a viviendas de protección oficial. "Te lo recomendaban porque decían que sufría menos altibajos", explica Jorge, uno de los usuarios de hipoteca afectados. Junto a la inseguridad jurídica, dice sentir "indefensión" por estar a merced de lo que le puedan imponer tanto las autoridades como su entidad financiera.

¿Cuántas personas han firmado estos contratos? No hay datos oficiales, pero fuentes del sector apuntan a un mínimo del 10% del total de hipotecas. Los expertos de iAhorro.com recomiendan a los usuarios no aceptar sin más el cambio que proponga la entidad, sino ceñirse a la escritura firmada o buscar la opción menos gravosa para el cliente.

Las alternativas

Entre los índices que sí que permanecen está el IRPF genérico para entidades de crédito (distinto a los de cajas y bancos). Sin embargo, los analistas consultados por este diario no lo recomiendan, ya que es bastante más caro que el euríbor, que actualmente está históricamente bajo. El euríbor, por ejemplo, se sitúa ahora en el 0,515%, mientras que el IRPF Entidades asciende hasta el 3,415%: casi siete veces más caro.

Y es que actualmente el euríbor (a no ser que se le añada un gran diferencial) es el índice de referencia menos rentable para las entidades, debido a los bajos tipos de interés impuestos por el Banco Central Europeo (BCE), que han hecho más barato que nunca el acceso al dinero. ¿Cómo de ventajoso es el IRPH frente al euríbor para las entidades? Para muestra un dato: Ha mantenido un diferencial de +1,5% con respecto al índice de referencia europeo, tal como publica la web bolsamania.com.

Junto a la desaparición de los IRPH, el Gobierno anunció la llegada del IRS (Interest Rate Swap), un índice que pretendía competir con el euríbor debido a su (en teoría) menor volatilidad. Fuentes del sector aseguran que las propias entidades que lo pidieron han sido las primeras en declinar su uso y no proponerlo a la hora de conceder sus préstamos hipotecarios.

El IRS, que cuando se presentó ya recibió críticas de asociaciones de usuarios de banca como Adicae, no tuvo un estreno (en noviembre de 2012) precisamente atrayente para los clientes, ya que su primera cotización fue más cara que el euríbor.

• La directiva europea busca proteger más a los deudores.
• Se trata de que el comprador de un piso esté mejor asesorado sobre los costes y consecuencias una hipoteca y más protegido en caso de impago.
• También pretende frenar los préstamos irresponsables.

Que el sistema hipotecario español era injusto para el deudor, por abusivo, ya lo dijo la Unión Europea (UE) a través de su tribunal de Justicia. Esa es la sentencia que ha obligado al Gobierno a modificar la actual Ley hipotecaria. Pero parece que más allá de nuestras fronteras no todos los hipotecados tienen suficientes derechos.  

Es por eso que la UE prepara una directiva comunitaria sobre créditos hipotecarios con la que busca asegurar una mayor y más eficaz protección al deudor hipotecario mediante la eliminación las cláusulas abusivas en los contratos.

El objetivo del Parlamento Europeo (PE) es conseguir que los compradores de una vivienda estén mejor asesorados sobre los costes y consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago. El futuro texto todavía debe ser aprobado por el pleno del Parlamento y por los Estados miembros, que tendrán dos años para incorporarlo a sus legislaciones. La futura directiva se ocupa de cinco ámbitos concretos:

Información previa
El consumidor deberá disponer de un periodo obligatorio de reflexión de 7 días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de 7 días para retractarse tras la firma, a definir por cada Estado miembro.

Prohibir la vinculación a otros productos
La legislación prohibirá a los prestamistas hacer ofertas de crédito condicionadas a la compra de seguros y otros productos financieros de un proveedor espefícico. La prohibición de productos vinculados haría más fácil para los consumidores cambiar de proveedor. Productos como una póliza de seguro, si se compra en otro lugar, tendrían que tener el mismo nivel de garantía exigido por el prestamista.

Flexibilidad para amortizar deuda
El Parlamento ha logrado insertar reglas de flexibilidad en el pago, como un derecho del prestatario para pagar el préstamo antes de tiempo. La entidad bancaria tendrá por su parte derecho a recibir una compensación justa de los costes de ese reembolso anticipado, pero no podrá imponer multas adicionales para desincentivar esta amortización.

Demoras y desahucios
La ley exigirá una tolerancia razonable antes de proceder a las ejecuciones, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los Estados miembros a adoptar medidas para facilitar el pago protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.

Préstamos irresponsables
El Europarlamento también ha considerado necesario actuar para frenar en el futuro los préstamos irresponsables. De este modo, las entidades vendedoras de hipotecas deberán ser autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades nacionales para asegurarse de que cumplen requisitos profesionales estrictos. También se reforzarán también los criterios para evaluar la solvencia del comprador, frenando así la concesión de hipotecas a personas que no puedan pagarlas.

• Una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años obtendrá un descuento mensual en su cuota de unos 57 euros.
• El viernes pasado se dio el mínimo histórico diario de este indicador, que se mide desde 1999, al situarse en el 0,515%.
• Lleva siete meses cotizando por debajo del precio del dinero en la zona euro, que por mandato del Banco Central Europeo es del 0,75%.

El euríbor a doce meses concluirá el próximo martes el mes de abril en el 0,53%, un mínimo histórico que permitirá a las familias hipotecadas rebajar sus préstamos en aproximadamente 57 euros mensuales ó 684 al año.

Tras marcar el pasado viernes un mínimo histórico diario del 0,515%, y a falta de dos sesiones para que concluya el mes, el euríbor marca una media mensual provisional del 0,53%, la más baja de los catorce años que hace que se calcula este indicador, desde 1999.

En ese periodo, el euríbor ha oscilado entre el máximo histórico del 5,393% que alcanzó en julio de 2008, y los mínimos de este año, ya que en marzo cerró en su tasa mensual más baja, 0,545%.

Además, lleva siete meses cotizando por debajo del precio del dinero en la zona euro, que por mandato del Banco Central Europeo (BCE) es del 0,75%.

Este mes, desde el máximo mensual que marcó el 2 de abril (0,544%) al mínimo histórico diario del viernes 26 (0,515%), el indicador ha perdido tres décimas.

Rebajas en las hipotecas

De esta tendencia bajista se beneficiarán las familias que revisen sus hipotecas en mayo, a las que se aplicará la tasa del mes anterior, pues hace un año, en abril de 2012, el euríbor se situó en el 1,368%.

De este modo, una hipoteca media de 150.000 euros con un plazo de amortización de 25 años obtendrá un descuento mensual en su cuota de unos 57 euros mensuales, algo más de 680 al año.

Sin embargo de este descenso solo se podrán beneficiar aquellos préstamos hipotecarios que no incluyan una cláusula "suelo", que les impide bajar de un determinado porcentaje —que ronda el 3%—.

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) calcula que en España hay alrededor de cuatro millones de personas en cuyas hipotecas está contenida esta cláusula.

Según un informe presentado por el Banco de España ante el Senado en 2010, aproximadamente un tercio de las hipotecas existentes estaban sujetas a cláusulas que limitan las oscilaciones de los tipos de interés.

El pasado 20 de marzo, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en que se produzca una falta de transparencia, estimando parcialmente un recurso de casación que presentó la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios y Financieros (Ausbanc) contra una sentencia que avalaba estas cláusulas.

Los tipos de interés en la zona euro

En la evolución del euríbor pesan las subidas o bajadas de tipos de interés en la zona del euro que decide el Banco Central Europeo (BCE), cuyo mandato principal es el control de la inflación, pero que en los últimos años ha procurado mantener bajo el precio del dinero para reactivar la economía de la región.

Al término de la última reunión del consejo de gobierno de la entidad, celebrada el pasado 4 de abril, su presidente, Mario Draghi, dio a entender que está dispuesto a bajar los tipos de interés en caso de que la economía de la zona del euro empeore, razón por la que el euríbor ha evolucionado a la baja en las últimas semanas.

Sin embargo, algunos analistas apuntan que la rebaja de tipos se retrasará hasta junio; en concreto, el informe semanal de perspectivas publicado el viernes por Bank of America Merrill Lynch apuntaba que "un solo mes de crecimiento débil" no es suficiente para que el BCE se decida a dar el paso.

• En tasa mensual, las hipotecas sobre viviendas cayeron un 4,9% respecto a enero.
• El importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda alcanzó en febrero 103.626 euros, un 0,7% más que en enero.
• En el total del mercado, que incluye también la compra de fincas urbas y rústicas, las hipotecas caen un 13,7% en tasa interanual.

El número de hipotecas nuevas constituidas para la compra de vivienda se redujo en febrero un 7,5% en tasa interanual y sumó 34 meses consecutivos a la baja hasta situarse en 24.197 operaciones.

Según los datos provisionales publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda alcanzó en febrero 103.626 euros, el 1,9% menos que un año antes pero ligeramente superior, en un 0,7%, que en enero.

El capital prestado para hipotecas sobre viviendas también evolucionó a la baja en febrero hasta alcanzar 2.507,4 millones de euros, el 4,2% menos que un mes antes y el 9,2% menos que en el mismo mes del año anterior.

En tasa mensual (febrero sobre enero), las hipotecas sobre viviendas disminuyeron un 4,9%, frente al descenso del 9,9% que experimentaron en febrero de 2012.

Caen un 13,7% las hipotecas sobre el total

En el total del mercado, que además de los préstamos para la adquisición de viviendas incluye los concedidos para la compra de fincas urbanas y rústicas, en febrero se concedieron 37.656 hipotecas, lo que supone un descenso del 9% respecto a enero y del 13,7% frente al mismo mes de 2012.

También el capital prestado para estos fines se redujo en febrero hasta 4.248 millones de euros, el 7,4% menos que el mes anterior y un 13,6% por debajo de lo alcanzado en febrero del año anterior.

Sin embargo, el importe medio de estos préstamos quedó sin cambios respecto a lo que alcanzó hace un año y subió ligeramente desde enero, un 1,8%.

• La nueva directiva europea, que debe ser aprobada, "ayudará a acabar con los excesos y promoverá prácticas de préstamo más responsables".
• Contempla la dación en pago si deudor y prestamista aceptan y no permitirá legislaciones nacionales que impidan esa medida en caso de acuerdo.
• Refuerza la protección de los consumidores en la fase previa a la firma del préstamo hipotecario para que puedan elegir y ajustarse a sus necesidades.

La Unión Europea ha alcanzado un acuerdo para la creación de una directiva comunitaria sobre hipotecas que refuerce la protección de los consumidores en la fase previa a la firma de estos contratos de crédito y después, si en éstos surgen problemas, según informó el Ejecutivo comunitario.

El texto, que tras su aprobación formal tendrá que ser aplicado por los Estados miembros en un plazo de dos años, se opone a normativas nacionales que impidan la dación en pago por acuerdo de prestatario y prestamista, según declaró el eurodiputado socialista español Sánchez-Presedo.

La normativa prohibirá las penalizaciones al consumidor por el pago anticipado del precio total del préstamo, aunque sí permitirá a las entidades pedir "compensaciones justas" si los prestatarios deciden liquidar la hipoteca dentro de determinados límites temporales.

En caso de demoras en los pagos, se pide a los bancos que la ejecución forzosa de hipotecas o expulsión de los ocupantes del inmueble "no sea la primera opción", y que apliquen "una tolerancia razonable para buscar otras soluciones", explicó el eurodiputado.

En el mismo sentido, la normativa limita los cargos que se podrán imponer a los prestatarios en caso de impago y pide a los países que tomen medidas para facilitar que los consumidores salden sus deudas y evitar el endeudamiento a largo plazo, entre las que se contempla la dación en pago. Esta opción no era mencionada en la propuesta legislativa inicial al considerar Ejecutivo comunitario que no había suficiente base jurídica a nivel europeo, aunque finalmente fue incluida en el texto acordado por petición de la Eurocámara, señaló Sánchez-Presedo.

Mejorar la conducta de los bancos

Los Veintisiete, la Comisión (CE) y el Parlamento Europeos (PE) han dado luz verde al texto legislativo, que además y por primera vez establece estándares sobre la conducta de los bancos a la hora de evaluar la solvencia de los prestatarios para la compra de bienes inmuebles de uso residencial.

La directiva europea "ayudará a acabar con los excesos y promoverá prácticas de préstamo más responsables", afirmó el vicepresidente de la CE y comisario de Mercado Interior, Michel Barnier, en un comunicado.

La crisis financiera actual "empezó con el hundimiento de las 'subprime' en EE UU" al concederse hipotecas sin que las entidades verificaran la solvencia de los consumidores, quienes a su vez "estaban mal informados y frecuentemente los más vulnerables eran animados a tomar riesgos excesivos", dijo Barnier.

"Hemos visto excesos similares en Europa, por ejemplo en los 'boom' inmobiliarios y los inevitables caídas que se dieron en Irlanda y España", añadió el vicepresidente comunitario.

Las consecuencias de estas prácticas para el sector financiero y para la economía en su conjunto "han sido enormes", y ha habido "demasiadas tragedias reales de personas que perdieron sus hogares porque no podían seguir pagando sus cuotas mensuales", subrayó Barnier.

Por ello, la directiva está destinada a "dar la protección que merecen los consumidores", obligando a los bancos a ofrecerles "una mejor información para que puedan elegir el préstamo hipotecario que más se ajusta a sus necesidades, al mejor precio, y plenamente conscientes de los riesgos que asumen".

Incentivar la competencia

La normativa "también beneficiará a los proveedores de préstamos hipotecarios" al garantizar "nuevos estándares profesionales" y "incentivar la competencia", destacó Barnier. El comisario europeo dijo también que las hipotecas suponen dos tercios del total de préstamos concedidos por las entidades crediticias en la UE.

Las negociaciones sobre la directiva comenzaron en marzo de 2011, y ahora el Parlamento Europeo y los Veintisiete deberán dar su visto bueno, lo que la CE confía en que tenga lugar "en las próximas semanas".

• Dado que el euríbor está barato, la banca ofrece hipotecas vinculadas al IRPH.
• Este índice iba a desaparecer en abril, pero Economía le ha dado una prórroga.
• Y al contrario que el euríbor, el IRPH sigue subiendo, hasta el 3,415%.

Comprar piso es hoy labor ardua. Como lo es, si nos decidimos a hacerlo, lograr que el banco nos de un crédito hipotecario. Y por último, no menos complicado es conseguir una hipoteca no demasiado cara. La banca nos lo pone muy difícil.

Ya hemos contado que el euríbor se ha abaratado, pero que no nos podemos beneficiar de esa bajada porque bancos y cajas suben el diferencial. Pero es más. Desde que el euríbor cotiza a la baja, los bancos han empezado a ofrecer a sus clientes hipotecas referenciadas a otro índice, el IRPH, que ha estado cotizando al 3%. Todo ello da como resultado cuotas hipotecarias más caras.

Lo más curioso del caso es que estaba previsto que el IRPH desapareciera a finales de este mes de abril –iba a ser el 29 de abril– . Pero el Ministerio de Economía ha decidido darle una prórroga. Se calcula que el IRPH se usa en entre el 10% y 15% de los préstamos hipotecarios, afectando a entre un millón y un millón y medio de personas.

Al parecer, según HelpMyCash, el departamento que dirige Luis de Guindos, se piensa acoger a una ley que permite seguir publicando la cotización del IRPH de bancos y cajas hasta que se exista una normativa de transición para las hipotecas referenciadas a estos índices.

Vivito y coleando

El IRPH no solo no desaparece sino que se encarece. Los últimos datos del Banco de España publicados en el BOE sobre la cotización del índice hipotecario IRPH de entidades muestran una notable subida de su valor.

Si al finalizar febrero llegó al 3,219%, al cierre de marzo el índice cotiza al 3,415%, un valor que no alcanzaba desde agosto de 2012 y que refleja que las hipotecas de nueva constitución no han parado de subir su interés desde noviembre (2,992% en noviembre, 3,023% en diciembre, 3,216% en enero y 3,219% en febrero).

De otro modo, desde noviembre de 2012, el IRPH ha subido un 14%. Así, las nuevas hipotecas que se firmaron en marzo de 2013 fueron un 14% más caras de media que las que se firmaron en noviembre de 2012.

• Las hipotecas que se firman ahora no se benefician de la bajada del euríbor.
• Los bancos han aumentado los diferenciales hasta máximos históricos.
• El diferencial medio que aplican bancos y cajas se sitúa en euríbor + 2,93%.

Pocos pueden pedir una hipoteca al banco y pocas hipotecas conceden los bancos. Es otro efecto o síntoma de la crisis. Lo cierro es que la concesión de hipotecas en 2012 bajó un 32% con respecto al año anterior hasta alcanzar los 274.715 créditos. También cayó el capital prestado para comprar una vivienda, un 38%. Y la tónica no ha cambiado en 2013.

Pero la crisis no solo ha incidido en el número de operaciones que se cierran sino también en las condiciones financieras de las nuevas hipotecas. Como explica Bankimia, los nuevos contratos contemplan plazos de amortización más cortos –23 años de media en los préstamos hipotecarios que firman las cajas y 21 años de media en las hipotecas de los bancos–, diferenciales más altos –en la actualidad es casi imposible encontrar hipotecas con diferenciales por debajo del 1,5%– y un gran número de productos vinculados –seguros, planes de pensiones, etc…– que encarecen el coste final.

Un indicador, el euríbor, que ha retomado en marzo la tendencia a la baja que frenó en el último mes del 2012. En enero y febrero se mantuvo al alza sin embargo ha cerrado el tercer mes del año en el 0,545% desde el 0,594% de febrero lo que supone un descenso de 0,954 puntos respecto al mes anterior. De esta forma, la cuota de una hipoteca media de 150.000 euros contratada hace un año se reducirá en unos 65 euros al mes, lo que supone un ahorro anual de 780 euros.

Un ahorro del que no se beneficiarán quienes firmen en estos momentos un préstamo hipotecario. Bancos y cajas están incrementando los diferenciales que añaden al índice de referencia, hasta situarlos, en la actualidad, en máximos históricos. Según denuncia la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), "desde 1990 no se han encontrado diferenciales tan altos como lo que se ven en estos momentos".

Según el índice hipotecario de Bankimia, el diferencial medio que aplican bancos y cajas a sus préstamos hipotecarios se sitúa en euríbor + 2,93%. Por entidades, los bancos aplican un diferencial medio de euríbor + 2,81% mientras que las cajas lo sitúan de media en euríbor + 4,12% Las entidades online siguen siendo las que mejores condiciones financieras ofrecen en sus préstamos hipotecarios, euríbor + 2,49%).

Complicado es encontrar, por tanto, hipotecas con diferenciales económicos que se sitúen por debajo de euríbor + 1,50%. Tan sólo un préstamo hipotecario, el que comercializa BGestión Global se sitúa por debajo de esta marca –euríbor + 1,40%–.

En el caso de la Hipoteca Verde de RN Exclusive se empieza con euríbor +2,04% durante 36 meses y luego, pero solo luego, se pasa a euríbor + 1,50%. La Hipoteca Fercofinancia 80% está en el euríbor + 1,65% y la Hipoteca Financiación Preferente UCI comienza por un altísimo euríbor + 3,20%, para pasar 36 meses después a euríbor + 1,75%.

El resto de préstamos hipotecarios se contratan ya con diferenciales más altos. Además, todas estas hipotecas llevan vinculadas la contratación de productos que encarecen el coste final del préstamo, especialmente los seguros de vida. La tabla completa aquí.

• Primera resolución que aplica la doctrina del Tribunal de Justicia europeo.
• No se podrá obligar a nadie a abandonar su vivienda sin haberse analizado previamente las cláusulas y características de su hipoteca.
• Sienta jurisprudencia en Burgos, pero no obliga a jueces del resto de España.

En marzo, el Tribunal de Justicia europeo vino a decir que la legislación española de desahucios era ilegal y abusiva. Sus consecuencias ya se dejan sentir. Los jueces de Burgos serán los primeros en España que podrán paralizar un desahucio si hay cláusulas abusivas en la hipoteca.

La Audiencia Provincial de Burgos ha establecido en una resolución que no podrá señalarse ninguna subasta, ni celebrarse ningún lanzamiento hipotecario, sin que de forma previa se haya analizado y valorado por el juez la posibilidad de que en la escritura de hipoteca existan cláusulas abusivas, nulas o ilícitas, que permitieran la paralización del desahucio.

Se trata de la primera resolución en España, contra la que no cabe recurso alguno, en la que se aplica la doctrina del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, derivada de la sentencia 14-III-2013 sobre los procesos hipotecarios y garantías del deudor hipotecario.

Con este auto se determina que nadie podrá ser lanzado en el proceso hipotecario, es decir, obligado a abandonar su vivienda, en Burgos sin que un juez haya podido analizar previamente las cláusulas de la escritura de la hipoteca ejecutada.

Fundamento jurídico y sensibilidad

El presidente de la Audiencia provincial, Miguel Carreras, ha explicado que en la práctica supone posibilitar un mecanismo jurídico-procesal para paralizar los desalojos hipotecarios que sienta jurisprudencia en Burgos, pero no obliga a órganos judiciales del resto de España.

Carreras ha explicado que se trata de un auto con una "sólida fundamentación jurídica" que ha adoptado también por "sensibilidad humana". Asegura que no se trata de "deslegitimar" los procedimientos de ejecución hipotecaria sino de corregir un defecto que provocaba la indefensión de los hipotecados, porque se podían ver sin su vivienda y "en la calle" sin posibilidad de defensa.

Incluso ha apuntado que se podían dar casos en los que finalmente se diera la razón a la persona desahuciada cuando ya no tenía remedio, porque la vivienda era ya propiedad de un tercero.

Carreras ha insistido en que no se trata de una paralización definitiva de los desahucios ni de que se dejen de practicar, sino de una suspensión cautelar para que el juez pueda estudiar los documentos y oír a las partes, aunque si decide que todo es correcto se terminará ejecutando la hipoteca.

• Cree que la normativa andaluza también afectará negativamente a la construcción.
• Asegura que perjudicará a la juventud y al empleo de Andalucía.
• Afirma que las medidas tomadas por el Gobierno ya empiezan a tener sus frutos.

El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha afirmado que el decreto de la Junta de Andalucía para atajar el problema de los desahucios dificultará que los jóvenes de esa comunidad obtengan una hipoteca para adquirir una vivienda en propiedad.

Durante la sesión de control en el Congreso, de Guindos ha señalado además que la normativa andaluza afectará negativamente al sector de la construcción en una comunidad con un desempleo "diez puntos por encima de la media nacional".

En contraposición el titular de Economía ha defendido que las medidas adoptadas por el Gobierno actúan "sobre lo que efectivamente se necesita" y protegen a los deudores hipotecarios.

A modo de ejemplo, afirmó que gracias a la reducción de los intereses de demora y los límites en las subastas de viviendas aprobados, la deuda de Mohamed Aziz, el ciudadano marroquí cuyo caso motivó la sentencia del Tribunal de Luxemburgo contra el procedimiento hipotecario de España, una vez subastada su vivienda habría sido de 43.000 euros en vez de 120.000 euros.

Además, Aziz podría haber seguido viviendo en su casa durante dos años y negociar con el banco una reestructuración de deuda o acceder a una vivienda del fondo social, ha dicho.

Para De Guindos el decreto de la Junta "lo único que va a conseguir es que no haya crédito hipotecario en Andalucía, que se afecte a la juventud andaluza y que el sector de la construcción cada vez vaya peor allí".

PSOE e IU defienden la normativa

El líder de IU, Cayo Lara, le ha exigido que "no ponga zancadillas" a una norma como la andaluza, "que pretende cambiar el miedo por derechos", y le ha instado a "trabajar por los desahuciados y no por los banqueros desahuciadores".

En el mismo sentido, el diputado socialista Miguel Ángel Heredia ha defendido que la norma del Gobierno de José Antonio Griñán es "plenamente legal y constitucional", da respuesta a una situación de "emergencia social" y demuestra "que hay otras formas de actuar".

El ministro recordó que este Gobierno es "el único que ha limitado los sueldos, las indemnizaciones y las pensiones de los banqueros" y ha insistido en que están "con la gente".

Por último, ha avanzado que 50 familias ya han obtenido una vivienda del fondo de alquiler social aprobado por el Ejecutivo y otras 168 están a punto de firmar un contrato.

Según los últimos datos disponibles, el fondo, que cuenta con casi 6.000 viviendas, ha recibido 430 solicitudes.

• Lo asegura el juez de Lanzarote que ha anulado una hipoteca por contener un interés moratorio (19%) "abusivo y usurario".
• Las razones se pueden aplicar a miles de casos en toda España, porque se derivan de una sentencia del Supremo contra esas cláusulas de los préstamos.
• Podría ser de aplicación a las 20.000 ejecuciones de vivienda que hay pendientes.

El pasado lunes supimos que un Juzgado de Arrecife (Lanzarote) había anulado la escritura de préstamo entre el BBVA y una familia, así como la hipoteca que lo garantizaba y el correspondiente procedimiento. El juez consideraba en su auto que el tipo fijado para los intereses moratorios del préstamo hipotecario, del 19%, era "abusivo y usurario".

El auto del magistrado recogía además la nulidad de la hipoteca que lo garantiza, además del procedimiento hipotecario y de todas las actuaciones practicadas en el mismo. La ejecución hipotecaria se iba a llevar a cabo en breve, ya tenía fecha: el 3 de mayo de 2013 a las 11.00 horas.

El titular de ese Juzgado se llama Juan José Cobo Plana y en su auto llegaba a decir que "no puede ser amparado ni consentido" por los tribunales el que en la época "de crisis profunda" actual, las entidades financieras "sigan fijando y manteniendo unos tipos de intereses moratorios superiores a los intereses básicos que rijan en cada momento en el mercado hipotecario".

Cobo no se esconde. Antes al contrario, el magistrado va más allá del caso que le ha ocupado y cree que las razones que han llevado a su decisión se pueden aplicar a miles de casos en toda España, porque se derivan de una sentencia del Supremo y porque ese tipo de cláusulas son habituales en los préstamos.

El juez asegura que se dispone a anular todos los procedimientos de ejecución hipotecaria en los que halle intereses de demora superiores al 16%. Son entre 50 y 80 procedimientos de ejecuciones hipotecarias contra particulares que tiene pendientes en su Juzgado.

Este magistrado recuerda que él no ha inventado nada, que se ha limitado a aplicar una reciente sentencia del Tribunal Supremo (del pasado 22 febrero) sobre los intereses de demora que, como reproduce el mismo criterio que otra anterior, ya constituye "jurisprudencia de obligado cumplimiento para todos los jueces".

Cumplir la ley

El juez Cobo reconoce que él era de los jueces que, en procedimiento hipotecario, "seguían el manual, sin discutirlo", porque "la ley está ahí y, mientras no se cambie, no se puede hacer nada". Sin embargo, precisa, se ha producido un cambio: el nuevo criterio del Supremo sobre la usura en los intereses de demora.

La sentencia del Alto Tribunal en la que él se apoya falla que cobrar un 22% de intereses de demora es usura y que eso provoca no solo la nulidad de esa cláusula en particular, sino de todo el préstamo y, con él, la hipoteca sobre vivienda que lo garantiza.

Cobo Plana explica que anular la hipoteca, como él hizo ayer, implica que la casa de la pareja que estaba en el procedimiento de ejecución "queda libre de cargas" y el banco ahora solo puede reclamarle "la deuda principal, sin intereses", pero por el procedimiento ordinario.

Este magistrado resalta que los intereses de demora que cobraba el banco a estos clientes por retrasarse en el pago no son algo excepcional, sino constituyen una práctica habitual en las hipotecas, donde el retraso en pago de las cuotas suele estar penalizado con entre un 19 y un 22%.

Su auto sostiene que concebir los intereses de demora como un castigo al incumplidor "carece de sentido de actualidad", porque los ciudadanos no dejan de pagar sus hipotecas por "culpa o negligencia", sino porque han perdido el empleo como consecuencia de una crisis que, en parte, han provocado los propios bancos.

El juez Cobo Plana dice que es "importante" que los afectados por procedimientos de ejecución hipotecaria conozcan esta nueva jurisprudencia del Tribunal Supremo, hablen con sus abogados y puedan plantear ese motivo de oposición.

Y cuando se le pregunta a cuántos podría ser aplicable, sentencia: "El Consejo General del Poder Judicial calcula que hay 20.000 ejecuciones de vivienda en toda España. Si se siguiera (esta jurisprudencia) en todos los juzgados, serían las 20.000".