El 'suelo' hipotecario y otros trucos del sector bancario contra el usuario

A muchos hipotecados españoles es difícil darles una buena noticia. Muchos esperan que, en su próxima revisión de cuota, la cantidad a pagar bajará ostensiblemente pero algunos se llevarán una sorpresa negativa. Bastantes hipotecas en nuestro país tienen "cláusula suelo" que impone un tipo mínimo del que no se puede bajar.

Las entidades bancarias ponen un 'suelo 'a sus contratos (lo normal es que estén alrededor del 3%) y, para que no sea descaradamente abusivo, un "techo" (tipo máximo del que no podrá subir), pero éste es tan alto que es ficticio ya que es casi imposible que alcance esos márgenes: 10 o 12%.

Lo normal es que un usuario medio firme una hipoteca revisable semestralmente o anualmente según el euríbor más un tipo variable, por ejemplo un 0,45. A día de hoy, en el que el euríbor ronda el 2%, tendríamos un tipo de un 2,45%. Sin embargo, con este 'suelo' hipotecario la entidad nunca nos revisará por debajo del 3% pase lo que pase.

Esta cláusula "abusiva", según ADICAE (asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros), se vuelve dramática cuando muchos de sus firmantes desconocen que la tienen. En un estudio de 2007, realizado por ADICAE, el 97% de los hipotecados desconocía algún elemento sustancial del contrato que había firmado.

Este 'suelo' va en detrimento únicamente del consumidor porque es un "método por el cual, los bancos y las cajas se garantizan sus, casi siempre, exagerados beneficios".

"Te venden el tipo variable como algo positivo, pero ese elemento te lo anulan con esta cláusula mínima", asegura Herrero, que considera que es "especialmente sangrante cuando quienes lo aplican son entidades sociales y benéficas como las Cajas de Ahorros".

No todos los bancos y cajas aplican esta cláusula pero los que sí la insertan en sus préstamos, lo hacen a la mayoría de hipotecas. "Se han cebado especialmente con la población inmigrante", pero hay muchos otros clientes afectados ya que el criterio depende de cada entidad. "De las 10.000 hipotecas o casos que ADICAE ha revisado en los últimos años, una de cada cinco tenían 'suelo' hipotecario".

¿Qué hacer cuándo descubrimos este elemento de nuestra hipoteca sobre el cual, en muchos casos, la entidad bancaria no tuvo ningún interés en informarnos? "Tienen que reclamar", asegura Navarro, "si algo tenemos que aprender de esta crisis es que tenemos que ser más activos, quizá si los bancos y las autoridades se enfrentan a un aluvión de quejas hagan algo".

En realidad, poco se puede hacer: El usuario ha firmado los contratos y sus escrituras con esa cláusula. Sin embargo, es bueno saberlo para los que van a firmar su hipoteca próximamente.

Pero esta cláusula no es el único "abuso" con el que nos podemos encontrar en nuestra hipoteca. Repasamos algunos de los más frecuentes:

• Redondeo de hipotecas: fue muy polémico hace unos años. Las entidades redondeaban el tipo al cuarto de punto (es decir cada 0,25) y siempre en su beneficio (hacia arriba). Actualmente se sigue aplicando pero ya está regulado por ley: se redondea al octavo de punto y al más cercano, sea para arriba o para abajo.
• Hipoteca de cuota creciente: un nuevo tipo, que de nuevo se ceba con la población inmigrante. En ella, independientemente del comportamiento de los tipos todos los años la cuota crece (en torno al 2%). Se comienza pagando poco, pero en pocos años el crecimiento es insoportable.
• Imposición de productos accesorios, que no son obligatorios pero aumentan el importe y los intereses:
  
• El caso más claro es el seguro de vida. Por si quieres quitártelo más adelante algunas entidades lo cargan de una vez. Hay casos exagerados: ADICAE tiene conocimiento de un caso en el que se obligó a un mismo usuario a contratar dos seguros de vida.
• Otro caso es el seguro de protección de pagos, que sólo cubre a personas con contrato indefinido, pero que se exige a mucha gente con contratos temporales con lo que pagan por nada: si llega el momento fatídico en el que no puedan pagar el seguro no les cubrirá.
• Aumento de diferenciales: los bancos están reaccionado a la caída de los tipos y están subiendo el diferencial hasta un 2,5 en préstamos nuevos. Aún revisando nuestra cuota al euríbor 2%, que está muy bajo, tendríamos un tipo de 4,5%. Supondrá un grave problema para muchos hipotecados cuando el euríbor vuelva a subir. No será pronto, pero ocurrirá.
  
• Muchos bancos no admiten la tasación que lleva el cliente, así que le obligan a ir al tasador de la entidad... y a pagar los nuevos gastos de tasación.