Medio millón de viviendas del 'boom' siguen en venta

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Medio millón de viviendas del 'boom' siguen en venta

Vivienda en construcción
Grúas sobre un conjunto de edificios en construcción. (ARCHIVO)

El mercado de la vivienda ha salido de la crisis y la recuperación está asegurada. Tanto que ya hay voces que empiezan a aplacar temores y niegan que en ciernes haya una nueva burbuja inmobiliaria.

Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria, declaraba hace unos días en una jornada organizada por Fotocasa: "La expansión de precios va a llegar a todas las ciudades y pronto vamos a tener a todo el país con subidas, especialmente en Barcelona, que cerrará el año con un aumento del 20%; Mallorca, que subirá algo más del 20%, y Madrid, que cerrará creciendo algo menos del 20% por la gran capacidad que tiene". A lo que añadió: "Los precios en las grandes ciudades van a seguir subiendo hasta 2021".

Sin embargo, Bernardos considera que "el alquiler se debilitará de manera progresiva, por lo que se está lejos de una burbuja". Tesis que sostiene Fernando Encinar de Idealista. Ciertamente, en las grandes ciudades se detecta gran demanda, que en algunas zonas está desbordando la oferta y tirando fuertemente de los precios.

Pero la realidad cambia por barrios. Daniel Cuervo, gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y de Madrid Asprima, declara que "los precios nacionales se están recuperando de forma sensata. En la crisis descendieron un 40% y se recuperan entre un 5% y un 6% anual, incluso menos. Se tardará entre 5 y 7 años en llegar a los precios precrisis. No veremos, pues, crecimientos medios nacionales de doble dígito en los próximos años, y si se dan, supondrá que se está construyendo por debajo de la demanda, como pasa ahora en Barcelona y Madrid".

Cuánto sube el precio es realmente una incógnita y las cifras varían según fuentes. El Ministerio de Fomento estima que en el segundo trimestre aumentó un raquítico 0,3% y desde enero un 1,6%, aunque con grandes diferencias. Hasta junio el precio en Barcelona se incrementó según Fomento un 5,4%, y en Zaragoza, en el otro extremo, cayó un 3,8%. Según la empresa de intermediación Don Piso, en el conjunto del año subirán un 3%.

Las islas y el arco mediterráneo, motor de alza

Precioviviendas, que actualiza trimestralmente el valor de 14 millones de pisos, ya ofrece datos del tercer trimestre del año. Según sus cálculos, con una subida media a nivel nacional del 1,25%, que se aleja del 2% del segundo trimestre. En los últimos 12 meses, se acumula una subida interanual del 5,07%. El análisis de Precio Vivienda arroja que los dos archipiélagos y el arco mediterráneo, por el impacto del uso turístico, siguen como motores de alza del precio, dejando a Madrid como una isla en el interior. En el tercer trimestre, Baleares mantiene un crecimiento por encima del 4%. Canarias (2,72%) y Cataluña (2,65%) continúan en crecimientos superiores al 2,5%, mientras que Andalucía (1,04%)y la Comunidad Valenciana (0,75%) vuelven en este trimestre a niveles de estabilidad. Madrid registró entre julio y septiembre un aumento del 2,26%.

Subida de precios provocada por el aumento de las viviendas vendidas. Cuervo apunta que el año pasado se colocaron en 460.000 en toda España y la evolución en el primer semestre, según los datos de Fomento, arroja un aumento de las operaciones del 17,3%: de enero a julio se situaron en 266.338, casi 40.000 más que en el primer semestre del pasado año.

La mejor ubicación de la obra nueva está provocando que "todo lo que se construye esté vendido"

El gerente de los promotores inmobiliarios calcula que este año se venderán alrededor de medio millón de viviendas, con una recuperación tanto en la nueva como en la de segunda mano. Aunque el mercado está claramente dominado por estas últimas. El mercado de vivienda nueva todavía está muy marcado por las viviendas que se quedaron sin vender con la crisis, lo que resta protagonismo a las de nueva construcción. Los promotores cifran en un 10% el peso de las viviendas realmente nuevas. Sin embargo, su mejor ubicación está provocando que "todo lo que se construye esté vendido, pues ahora se detecta primero a los compradores, por lo que no se genera stock".

El Ministerio de Fomento calcula que el año pasado terminó con un stock en venta de 491.693 viviendas que nunca han sido habitadas. En 2009 eran 649.780. Asprima, con otras fuentes, rebaja la cifra hasta las 330.000 unidades sin vender. Cuervo explica que la diferencia con Fomento, además de en las distintas fuentes, estriba en que el ministerio contabiliza viviendas construidas antes de 2007 y ellos solo a partir de ese año. "Entre 2007 y 2015 se construyeron en España 1,5 millones de pisos", dice.

No obstante, del stock de 330.000 viviendas que maneja Asprima –medio millón Fomento–, Cuervo estima que solo tienen salida en el mercado 250.000. "Entre 60.000 y 80.000 del stock no están en una ubicación adecuada, muchas de ellas en Castilla-La Mancha y Castilla y León, aunque también en la costa, construidas a más de 20 kilómetros de la playa". En cualquier caso, Asprima considera que pasarán al menos 7 años para venderlas.

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