Cómo saber si un piso está caro o barato… si te fías de un banco

Vivienda
Una pareja mirando las viviendas que oferta una agencia inmobiliaria. (GTRES)
  • Bankinter explica los detalles que determinan si un piso está caro o barato.
  • Los precios de venta y alquiler guardan una relación que varía con el tiempo pero que se puede calcular: la clave se llama PER.

Comprar vivienda es un proceso largo, que requiere paciencia porque muchas veces será decepcionante y hasta estresante. Debemos hacerlo con método y huir de la precipitación. Pero también alquilar. Lo hagamos con más o menos método, está claro que todos queremos acertar con el precio; queremos comprar o alquilar barato, o al menos no hacerlo caro. Pero más allá de nuestro presupuesto, ¿cómo calcular si el precio de ese piso que nos gusta es caro o barato?  

Como dicen en Bankinter, da lo mismo si somos el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio adecuado de una vivienda en venta o alquiler. Este banco nos explica algunos de los detalles que determinan si un piso está caro o barato.

De entrada, conviene tener claro que los precios de venta y alquiler guardan siempre una relación que varía con el tiempo pero que se pueden calcular a partir de dos claves:

  • Rentabilidad bruta por alquiler
    Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:

    (12.000/240.000) x 100 = 5%

  • El PER
    Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc. El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería:

    (240.000 / 12.000) = 20 veces

Rentabilidad y precio

De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España y actualizada trimestralmente, sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable. Según sus datos, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del cuarto trimestre de 2016 es del 4,4%. Esto equivale a decir que el PER es de 22,7 años o 273 meses.

En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 273 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 273 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 409.500 euros en las condiciones actuales. Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 260.000 euros, bastaría con dividir entre 273 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 950 euros mensuales.

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