El mayor aumento del precio de la vivienda en una década: ¿nueva burbuja en el horizonte?

  • El precio de la vivienda creció un 4,7% en 2016 y suma tres años consecutivos al alza, según los datos publicados este miércoles por el INE.
  • Los aumentos más pronunciados de precios correspondieron a las comunidades de Madrid (+8,6%), Cataluña (+7%) y Baleares (+6,2%).
  • Los expertos consultados por 20minutos creen que no hay burbuja, sino una recuperación de precios tras el pinchazo del 'ladrillo' en 2007.
  • La falta de oferta de vivienda nueva y la escasez de suelo son las dos grandes preocupaciones en el sector ante futuros aumentos del precio.

La recuperación en los precios de la vivienda cumplimentó el año pasado un nuevo escalón. Por tercer ejercicio consecutivo se revaloriza y lo hace además en un 4,7%, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). O lo que es lo mismo, el mayor repunte anual desde el pinchazo del ladrillo.

En España, hablar de repuntes récord en el sector inmobiliario hace temblar las canillas del susto. No hace ni una década que el país atestiguó una marea de desempleados desfilando a los oficinas de Trabajo. Muchos de ellos, del sector inmobiliario. Muchos pisos, sobrevalorados por la burbuja, dejaron de poder pagarse. Vinieron los desahucios. Las obras se frenaron. Y el sector arrastró al país a una profunda crisis económica.

Ahora las cifras positivas vuelven a agolparse en el sector. Estadística ha dado unas cuantas con el cierre de 2016: el precio de la vivienda creció casi a la mitad de la tasa previa al pinchazo de la burbuja (9,8% en 2007); las compraventas de vivienda se auparon un 13,6%, la concesión de hipotecas también creció en doble dígito (14%), la cuantía media prestada fue la mayor desde hace un lustro y el empleo en la construcción avanzó un 4,99%.

Los expertos del sector, sin embargo, descartan que la burbuja esté volviendo a inflarse. El Índice de Precios de la Vivienda (IPV) que comenzó a calcular Estadística en 2007 [gráfico inferior] refleja tanto el hundimiento de precios desde 2007 como la tendida recuperación de los tres últimos años. Fomento calcula de hecho que la subida del año pasado fue incluso inferior, del 1,9%, menos del 4,7% que calcula el INE.

"El recorrido del precio de la vivienda es alcista, pero la subida es moderada y constante", considera Manuel Gandarias, director de estudios de pisos.com. "Para que se produzca una burbuja los precios de venta deben ser elevados, pero la vivienda sigue barata y muchas se venden por su coste o con un ligero margen de beneficio", coincide Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios.

Los promotores tienen una visión parecida. "En absoluto volvemos a una burbuja, simplemente venimos de años muy desfavorables", especifica Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). Su sector sabe bien de lo que habla. En 2007 solicitaban visados para levantar 867.000 viviendas... pero de aquella cifra solo quedan ya los rescoldos.

El pinchazo del ladrillo rebajó los visados a menos de 35.000 en 2013 y después crecieron a cuentagotas, hasta poco más de 60.000 en 2016. Evidentemente, si la comparación se realiza con 2013, los visados se han duplicado. Pero si el foco se lleva a la cima de la burbuja, solo suponen un 6% de las solicitudes de entonces. "Los porcentajes actuales invitan a pensar en otra burbuja, pero hay que contextualizar que venimos del suelo", dice Cuervo.

Madrid y Barcelona acusan la falta de oferta

Lo que todos los expertos destacan es la heterogeneidad geográfica de la subida. Los precios aumentan en toda España, pero mientras que en regiones como Castilla-La Mancha (+0,8%) y Castilla y León (+1,1%) asoman revalorizaciones modestas, en Madrid y Cataluña el empujón del precio medio de la vivienda en 2016 se disparó al 8,6% y 7%, respectivamente. Allí, ya se ha absorbido todo el stock levantado en la era de vacas gordas.

"En Madrid y Barcelona hay carencia de obra nueva, desde hace mucho tiempo apenas se levanta vivienda de este tipo y especialmente en las zonas céntricas ", explica Óscar Martínez. Esta carencia se refleja en los precios: la vivienda nueva ha subido un 6,5%, su mayor alza desde 2007 y dos puntos más que la de segunda mano (4,4%).

"Necesitamos llegar a unas 150.000 viviendas nuevas cada año para satisfacer la demanda actual y evitar que suban más los precios", explica Daniel Cuervo. El problema, según la patronal de los promotores, es que para hacerlo se necesita suelo y en las grandes ciudades o no existe... o no se liberaliza por parte de los ayuntamientos.

El coste de suelo, un problema a medio plazo

La consecuencia de la falta de suelo la dicta el mercado. Poco terreno para edificar, muchos promotores interesados y el propietario del solar elige al postor que más paga. "La consecuencia de esto", dice el secretario general de AECP, "es que el metro cuadrado de suelo se está disparando y el promotor lo va a repercutir en el precio que cobre por las viviendas cuando se empiecen a escriturar dentro de dos años".

A los promotores, dependiendo de la región, el suelo les supone de un 20% a un 50% del coste unitario de sus viviendas. El resto del coste corresponde a impuestos y al proceso productivo de la obra. Pero el precio del suelo, según los promotores, ha crecido en 2016 de un 40% a un 50% de media. "En algunos lugares llega incluso al 80%", dice Cuervo, que advierte que esto "tendrá una "repercusión futura en el precio de la vivienda".

Manuel Gandarias, de pisos.com, es de la misma opinión. "El principal reto actual del sector es contener los costes del suelo y de la construcción, porque se están incrementando a un ritmo muy superior al crecimiento de los precios de la vivienda".

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